الإيجارات في سويسرا .. هل هي بصدد الارتفاع حقا؟

مجمعات سكنية في بلدية أرغاو التي تنتمي إلى منطقة زيورخ الكبرى. © Keystone / Gaetan Bally

مؤخرا، رفض الناخبون السويسريون مبادرة شعبية تطالب بشقق سكنية في المتناول. وعلى هامش هذا الاقتراع دار نقاش حاد حول ما إذا كانت الإيجارات في سويسرا بصدد الارتفاع أم التراجع؟ نحاول هنا التدقيق في هذه المسألة.

وفق جمعية المستأجرين، فإن الإيجارات خلال السنوات الأخيرة لا تتغير إلا في اتجاه واحد: نحو الأعلى. وجاء في بيان صحفي صدر عن الجمعية “منذ 2005، ارتفعت الإيجارات بنسبة 17% وفقا لمؤشّر معدّل أسعار الإيجار”. والسبب بحسب هذه الجمعية هو حرص أصحاب رؤوس الأموال على تحقيق أرباح على حساب المستأجرين. 

وفي الواقع، يفرّ العديد من المستثمرين من سوق العقارات بسبب ضغوط الاستثمار. ولكن الاستثمار يمكن أن يؤدي من ناحية أخرى أيضا إلى زيادة العرض وبالتالي انخفاض الإيجارات.

+ في هذه المقالة، سوف تعرف لماذا الشقق شاغرة في الضواحي، ولا أحد يستقرّ فيها

بيانات متضاربة

لذلك دعونا نلقي نظرة على البيانات: وفقا لمؤشّر أسعار الإيجارات للمكتب الفدرالي للإحصاءرابط خارجي، زادت أسعار الإيجار بشكل كبير في السنوات الاخيرة، لكن بالنسبة لبعض المؤشرات التابعة للقطاع الخاص، هذه الإيجارات انخفضت قليلا. (أنظر الإطار).

مثال

في حين كانت الشقة المكوّنة من أربع غرف تكلّف 945 فرنكا في المتوسط في عام 1990، أصبح متوسّط السعر لنفس الشقة 1519 فرنك في عام 2017 وفقا للمكتب الفدرالي للإحصاءرابط خارجي.

كيف حدث هذا الاختلاف في البيانات؟ أحد الأسباب هو أن المؤشرات المختلفة لا تقيس الشيء نفسه.

يقوم المكتب الفدرالي للإحصاء بجمع الإيجارات انطلاقا من عينة تتضمّن في نفس الوقت العقود طويلة الأجل والعقود الجديدة. في المقابل، تظهر المؤشرات التي يعلن عنها مقدمو الخدمات من القطاع الخاص تطوّر أسعار الإيجار المتوفّرة في السوق، في اللحظة التي يتم فيها نشر المؤشر.

أصحاب العقود طويلة الأجل يدفعون أقلّ

في سويسرا، لا يمكن ترفيع الإيجارات الحالية، دون سبب وجيه. على سبيل المثال، تجديد الشقة أو البيت المؤجّر. فالمستأجرون يدفعونمنذ فترة طويلة في العادة إيجارات أقلّ بكثير من تلك المتضمنة في الإعلانات الجديدة بالنسبة لشقق متشابهة. 

لذلك يتم التمييز بين ما يسمى الإيجار المحافظ (شقق مؤجرة لفترة طويلة) والإيجارات المعروضة (إعلانات على منصات الإيجار). وإذا انخفض معدّل الرهن العقاري القياسيرابط خارجي، يمكن للمستأجرين الحاليين المطالبة بتخفيض أسعار إيجاراتهم.

لماذا لا يظهر تراجع أسعار الإيجار حتى الآن في الإحصاءات؟

يسجل مؤشّر أسعار الإيجار بالنسبة للمكتب الفدرالي للإحصاء الزيادات في الإيجار بعد تغيير المستأجر لمقرّ سكناه أو بعد عمليات تجديد وترميم للشقق السكنية، وأيضا يمكن أن ينخفض الإيجار كنتيجة للتعديل الذي حصل على معدّل السعر المرجعي. وبالتالي، يظهر مؤشرّ أسعار الإيجار بالنسبة للمكتب الفدرالي للإحصاء بهذه الطريقة تطوّر أسعار الإيجار في جميع أنحاء سويسرا.

هذا المقال جزء من سلسلة التدقيق في البيانات. إذا سمعت شيئا عن سويسرا، وتريدنا أن نمحّصه وندقق فيه، يرجى الاتصال بنا عن طريق النقر على الرابط ادناه.

يقول هانز ماركوس من المكتب الفدرالي للإحصاء: “الزيادة في إيجارات المباني القديمة وفي العقود طويلة الأمد يمكن أن تعوّض عن التخفيضات النسبية في الإيجارات في العقود الجديدة”. وإذا انخفضت أسعار الإيجارات المعروضة مؤخرا، فلن يكون هذا ملحوظا على الفور في مؤشّر سعر الإيجار.

الخلاصة: معرفة ما إذا كانت أسعار الإيجار في ارتفاع أو في تراجع يتوقّف على المؤشّر الذي يختاره الشخص المعني. ما تضمنه بيان الجمعية السويسرية للمستأجرين يعد هو الصحيح بشكل أساسي: منذ 2005، ارتفعت الإيجارات في سويسرا إسميا بنسبة 18% وفقا لمؤشر معدّل سعر الإيجار. ووفقا لمصادر مختلفة، انخفضت الإيجارات المعروضة بشكل طفيف منذ عام 2016، بدرجات متفاوتة حسب المناطق.

وفقا لمؤشّر أسعار homegate.chرابط خارجي  ارتفعت أسعار الإيجارات المعروضة بنسبة 0.62% خلال الإثنيْ عشر شهراً الماضية – مع الأخذ بعين الاعتبار وجود اختلافات كبيرة بين المناطق والأقاليم: في مدينة زيورخ، ارتفعت الإيجارات في عام 2019 بنسبة 3.29% مقارنة بعام 2018. في حين انخفضت في كانتون أرغاو بنسبة 0.18% وفي كانتون جورا بنسبة 0.30%.

وفقاً لمؤشر أسعار موقع ايمو سكوت للخدمات العقارية السويسريرابط خارجي ImmoScout24، انخفضت الإيجارات التي تم عرضها في إعلانات بنسبة 0.5% في عام 2019. وهنا أيضا تم تسجيل اختلافات بحسب المناطق والأقاليم: فبينما انخفضت الإيجارات المعلن عنها بنسبة 1.1% في منطقة بحيرة جنيف و1.7% في وسط سويسرا، زادت هذه الإيجارات بنسبة 1.9% في تيتشينو، وبنسبة 0.6% في منطقة زيورخ الكبرى.

وفقا لمؤشّر أسعار عروض WüestPartnerرابط خارجي، انخفضت الإيجارات في سويسرا في عام 2016 مقارنة بعام 2015. ولكن مقارنة بعام 2000، زادت هذه الأسعار بأكثر من 40%.

وفقا لمؤشر أسعار Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE)رابط خارجي، انخفضت الإيجارات المعروضة في عام 2016 بشكل طفيف مقارنة بالعام السابق له.

وفقا لمؤشر أسعار مدينة زيورخ،رابط خارجي الذي يقيس تطوّر الإيجارات الحالية للشقق من 1 إلى 6 غرف في مدينة زيورخ، زادت الإيجارات منذ عام 2010 وحتى الآن بنسبة 3.2% .

(ترجمه: عبد الحفيظ العبدلي)