房價高企的背後：蘇黎世街區“紳士化”如何改寫城市命運？
高檔咖啡館和復古二手服裝店開始佔據街角，原本生活氣息濃厚的街區正被“紳士化”浪潮徹底改變。建築師法蕾雅·考卡布(Fareyah Kaukab)警告說，蘇黎世這樣的城市正在將房地產商品化，這可能引領我們走向一個“沒有居民的城市”。在全球範圍內，舊金山、倫敦等大都市已經成為高房價的代名詞，而蘇黎世如今也加入了這個行列——高檔住宅、商業化街區、被擠出城市核心區的原住民，這一切似乎正在成為全球都市化的“標配問題”。
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即使是世界上最富有的城市之一，蘇黎世也在竭力應對住房危機，這幾乎是所有大都市的共同難題。在蘇黎世，街角的便利商店被時尚咖啡館取代，多元化的街區逐漸被雅痞階級佔據。在這個中產階級位於社會金字塔底端的城市，提供可負擔的住房正成為日益嚴峻的挑戰。
瑞士賴費森銀行(Raiffeisen Bank)9月發布的最新房地產報告顯示，今年第二季的租金上漲了6.4%，創下30多年來的最高漲幅。在蘇黎世西區的高級住宅區，房地產市場持續升溫，豪華樓盤越來越多。
房地產報告也頻繁提到“翻新重建”(Ersatzneubau)樓盤的高昂租金，即老舊建築被新樓房取代後，租金大幅提高。例如，根據當地日報《每日導報》(Tages-Anzeiger)報道，蘇黎世西區一套3.5房公寓的掛牌租金高達8’100瑞郎(約合人民幣66’324元)。這與蘇黎世市2022年公佈的全市平均租金價格形成了鮮明對比：四房公寓為1’787瑞郎(約合人民幣14’510元)，三房公寓為1’470瑞郎(約合人民幣11 ‘936元)。
新冠疫情對房地產市場帶來了深遠影響：郊區住宅變得更具吸引力，而辦公空間則變得不再那麼重要。然而，在此期間，蘇黎世的科技和金融業卻蓬勃發展，這主要體現在新創企業高薪員工的湧入和谷歌歐洲總部的進駐。自2004年以來，Google歐洲總部不斷擴大，目前在這座約45萬人口的城市中僱用了超過5’000名員工。 據私募股權投資公司Oak’s Lane Stone Capital稱，這些公司提供的薪水遠高於當地月薪中位數8’000瑞郎(約合人民幣64,960元)。彭博社則報道稱，Google向軟體開發人員甚至初級崗位員工支付的年薪高達20萬瑞郎。高薪專業人才的湧入帶動了對昂貴房地產的需求，這與舊金山的情況類似，那裡的房租在過去十年中上漲了24%。
紳士化理論與實踐
通常來說，“紳士化”指的是當一個街區變得對富裕階層更具吸引力時，低收入居民被逐漸擠出的現象。在蘇黎世，這種現像不僅存在，也反映出更廣泛的住房危機，對豪華房地產的需求正在重塑這座城市。
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紳士化既不是最近才出現的現象，也不是新概念。早在1979年，麻省理工學院住房政策與城市規劃教授菲利普·克萊(Phillip L. Clay)就在其著作《街區更新：中產階級搬遷與街區升級》中，對這一議題進行了深入研究，探索其對美國城市轉型的影響。
在書中，克萊描述了紳士化的五個階段。第一個階段是“先驅者入駐階段”，藝術家、波希米亞人或具備較高風險承受能力的個人開始遷入衰敗的街區，並逐步對其進行改善。
在第二階段，中產階級被吸引到該街區，加速了區域投資。在第三階段，私人和公共投資的力度加大，通常會有更大體量的開發商進駐。
到了最後階段，這個街區轉變為高檔社區，隨著租金和房產價值上漲，原有的“先驅者”和低收入居民往往被迫離開。
蘇黎世是否適用這項發展規律
將克萊的框架應用於蘇黎世西區，可以帶來許多發人深省的洞見。1970至80年代，該地區經歷了政治動盪和激進的青年運動。這些運動由受過教育的青年領導，當時他們遷入蘇黎世西區生活，而這區域最初是一個低收入工業區。這項改變正是紳士化第一階段“先驅者入駐”的典型寫照。
當時，蘇黎世整體經歷了嚴重的退步，市中心的Platzspitz公園成為世界上最大的露天吸毒場所之一。這段歷史至今仍深深在這座城市的記憶中。蘇黎世的針筒公園(Needle Park)每天有多達1’000名吸毒者。相較之下，人口是蘇黎世四倍的費城肯辛頓每天約有3’000名街頭吸毒者。
1995年，政府牽頭對該地區進行了大規模清理，將吸毒者遣送回原籍地。透過推行有效的減少毒品危害政策，蘇黎世成功應對毒品危機，贏得了國際社會的廣泛讚譽。同時，政府也開始在整片區域規劃長期城市開發項目，其中包括蘇黎世西區及其周邊地區。
就蘇黎世的情況而言，紳士化的第一階段與第二階段並沒有直接關聯。早期紳士化的轉變主要由政府為解決其他並行問題而推動，而非先驅者開啟的紳士化進程的自然延續。
在過去20年間，蘇黎世西區經歷了深刻的變化，快速邁入紳士化的第三階段：新興街區。昔日的工業用地和飽受污名化的區域如今高樓林立，以蘇黎世第一高樓Prime Tower為代表，其周邊匯聚了辦公大樓、俱樂部、餐廳、工作室以及新開發的住宅區。這種轉變吸引了許多藝術家、設計師和建築師。
對城市基礎設施的公共投資，例如延長Hardbrücke大橋，體現了從第二階段到第三階段的平穩過渡，促進了私人大型投資者的進駐。此外，像哈道(Hardau)和洛切古特(Lochergut)這樣的社會性高層住宅區的熱度不斷攀升。與倫敦的巴比肯塔樓類似，這些區域現在位於城市中心而非郊區，以其獨特的美感和優越的地理位置吸引了創意領域的中產階級。不過，這些數量有限、價格適當的住房仍無法滿足需求。事實上，蘇黎世工薪階級的居住地越來越遠離市中心。
同時，蘇黎世西區正明顯進入第四階段：成熟的紳士化。在2019年的紀錄片《PUSH》中，紐約布魯克林的一位酒吧老闆觀察到，有創意的人搬進來，增強了街區的吸引力，推高了房價，隨後卻發現自己因無法承擔房價而被迫搬離這個地區。「你知道自己可能要離開所在街區的第一個信號是什麼嗎？就是復古服裝店開始出現。對一個街區而言，最糟糕的事情莫過於住著一群有品味的窮人。」
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第五階段：穩定狀態？如果能實現就好了…
最後，像克萊這樣的理論過度簡化了紳士化的複雜性。實際上，紳士化的過程因城市而異，在經濟繁榮的城市中，這些階段可能被進一步細化，或部分略過。只要社會分層與經濟成長和政府投資同時存在，紳士化幾乎就是一種不可避免的趨勢。
紳士化的早期階段通常意味著經濟成長、基礎設施擴展、公共服務和交通改善。它也會吸引不同社會階層的居民，中產階級對更高品質服務的追求，也讓經濟條件較差的居民從中受益。然而，這種轉型並不會止於“穩定化”。紳士化過程常常難以止住，最終導致一些地區的生活成本變得難以承受。
歸根究底，問題的關鍵並不在於蘇黎世這樣的城市是否完全符合某種紳士化理論的框架，而在於紳士化本質上是社會分層的一種表現。這種持續的社會經濟循環，挑戰了“紳士化能夠實現穩定狀態”這一假設，反而揭示了它是一種永恆存在的社會經濟演變過程。
因此，最重要的問題是：我們希望城市朝什麼方向發展？如果政府和城市規劃者不做出認真的決定，我們就有可能淪為大玩家的棋子。正如我們在世界各地的城市所看到的那樣，人們的焦點已經從建立更美好、更宜居的城市，轉向了爭取讓可負擔住房成為一項基本人權。
如果缺乏有效監督，那些原本充滿活力的社區有可能衰敗，變成像倫敦貝爾格萊維亞那樣的荒涼街區。在那裡，房地產的吸引力使其淪為一種單純的商品，最終成為一座“沒有人的城市”。
(編輯：維爾吉妮·曼金，愛德華多·西曼托布，編譯自英語：瑞士資訊中文部/gj，繁體校對：盧品妤)
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