戰爭導致瑞士房價上漲

烏克蘭戰爭導致原材料價格上漲及供應瓶頸，也導致建案延期，並使其價格增高。 © Keystone / Gaetan Bally

新冠危機並未對瑞士的房地產市場產生多大影響，住宅樓的價格如今已達到創紀錄水平，但目前的烏克蘭戰爭以及銀行利率上升卻有可能改變這一趨勢。

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2021年對於瑞士房地產市場來說是創紀錄的一年：房地產投資者的總回報-包括租金收入和房產價值的變化-達到七年來最高水平。多年來，瑞士的房價一直只有一個發展趨勢-增高，再加上貸款利率很低，所以在很長一段時間，這些都是投資住宅樓或住宅的理想條件，但前提是你必須屬於有承受能力的那個壓力。

可2月底，俄羅斯軍隊入侵烏克蘭，顛覆了之前所有的預測。 “隨著戰爭的出現，我們必須進行重新定位，”房地產諮詢公司IAZI的Donato Scognamiglio在一次媒體會議上說，“我們以前不願承認的風險元素-通貨膨脹-現在終於出現了。”

順利度過新冠危機

瑞士的房地產市場順利地經受住了前幾次危機的考驗，“自1998年以來，瑞士的房價經歷了一次次的增長，”Scognamiglio總結道，甚至也平安度過了2008年的金融危機。

瑞士央行執行委員會成員Fritz Zurbrügg最近在日內瓦的一次報告中說：“與其他許多國家相比，瑞士在出現國際金融危機之前從未出現過買房熱，所以危機過後也就沒有呈現過房地產低迷。相反，自2008年以來，瑞士的房地產價格一直在緩慢但穩定地增長。

新冠危機也未能改變這種情況，2021年，瑞士住宅樓的價值比前一年增長了4.1%，高過以往任何一年。

而去年商務辦公樓市場則比較冷清，許多個體商家都面臨停業，因為疫情的緣故他們經常要暫時關門。但是，儘管如此，2021年瑞士辦公樓盤的價值依然增長了2.7%。

瑞士房價世界最貴

房地產價格上漲並非瑞士特色-經合組織的數據顯示：與其他國家相比，瑞士房價上漲速度並不很快。 Zurbrügg認為現在的國際趨勢是，由於大流行病的出現和近年來的歷史最低利率，令房地產供不應求。

雖然在國際比較中，瑞士的房價上漲看似比較緩慢，但依然不影響瑞士成為世界房價最昂貴的國家之一，儘管在計算時已經考慮到瑞士人均可支配收入較高的因素。

風險增高

房地產通常被認為是一種安全的投資選擇，然而在目前的情況下，風險的成分有所增加：“通貨膨脹將不可避免地導致利率上升，”Scognamiglio對此深信不疑，利率的上升可能會導致房地產價值的大幅下降。尤其對於那些購房時貸款比例較高的人來說，這將是一個很大的問題。

瑞士央行警告說，如果債務人不再擁有償還抵押貸款的能力，銀行也將面臨風險。而經濟非常依賴銀行業的瑞士，將受到很大影響。在當前的形勢下，銀行很容易因為利率突然上升或經濟形勢惡化而受到波及，因為：“股票和房地產市場存在估值過高的跡象，而且全世界的企業和政府都債台高築，”Zurbrügg說。

烏克蘭戰爭增大居住成本

居住成本將居高不下，這不僅因為房地產價值再創新高，根據聯邦統計局的數據，瑞士約60%的家庭仍然使用重油或天然氣供暖，歐盟的這一平均數字也與瑞士相仿。瑞士像許多歐洲其他國家一樣，尤其是在天然氣上嚴重依賴俄羅斯。因此，許多瑞士公民將感受到烏克蘭戰爭導致的重油和天然氣成本上升帶來的影響。

受烏克蘭戰爭影響，出租房將更加緊俏，房地產諮詢公司Wüest Partner的最新報告預測，因為瑞士被看作是一個深具吸引力和安全的勞工市場，所以移民會有所增加，而來到瑞士的烏克蘭難民也將需要租房居住。

早在烏克蘭戰爭爆發之前，瑞士空房率就已經開始急劇下降。新冠大流行導致人們對更多空間的需求，這也是許多人疫情期間居家辦公所致。因此，按照Wüest Partner的說法，在過去12個月裡，租房市場上出租公寓數量減少的程度達到9年來最高。

(譯自德文：楊煦冬)