瑞士人不爱买房爱租房

苏黎世的一座普通公寓楼。 © Keystone / Gaetan Bally

在瑞士，大多数人住在租来的住宅中，这在欧洲毫无疑问也是比较少见的现象。这种情况对瑞士人的日常生活、环境、政策以及租赁法都会产生影响，而且并非总是正面影响。

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任何刚刚来到或者重新回到瑞士的人，都很有可能会在一座居民楼中租一个公寓来住，这在瑞士很正常，因为瑞士本身就是所谓的“租房大国”-58%的瑞士人口住在出租房中，租客是明显的“大多数”。而这么多的人喜欢租房而居，而不是拥有自己的房子，在欧洲并不是一个常见现象。

在欧洲其他国家，买房的人居多，德国的这一比例略低，但也超过了50%。欧洲购置房产人的比例一般为三分之二或更多。尽管瑞士人有时喜欢“特立独行”，但在租房者居多这件事上，瑞士人却并不一定引以为荣。

恰恰相反，瑞士媒体对于本国只有少数人住在自家的房子中这一事实的报道经常带有奚落的口气，比如免费提供给通勤者的小报《20分钟》在报道瑞士房价上涨时用了这样的题目：《瑞士大多数人的买房梦破灭了》。而这里的“买房梦”指的不是买一套公寓，而是一座带花园的房子。

苏黎世州Baltenswil的一片独栋住宅区。 Keystone / Steffen Schmidt

然而，大多数瑞士人在公寓楼中租房居住，这真的是一个劣势吗？这对日常生活、经济、政治和环境会产生什么影响？《瑞士评论》(Schweizer Revue)杂志走访了相关专家并查阅了各种调研，得出了这样的结论：这种影响是多方面的-有些还是意料之外的。以下是总结出来的九条说法。

说法一：许多人住在出租的公寓楼中，能阻止城市的无序扩张。

建筑师、自称“城市行者”的比尔市绿党政治家Benedikt Loderer不认为高比例的租户有任何不利之处。他说：“租赁住宅都建造得比较密集，这抑制了城市的无序扩张，”Loderer将瑞士中原地区大面积建造的独栋住房，称为“房屋瘟疫”，他说：“如果把瑞士的850万人口都安置在独栋房屋中，那么瑞士就全部被砖瓦覆盖了。”他说瑞士人在绿色的田野上拥有一幢小房子的梦想，只是一个白日梦，因为“真正拥有这幢房子的人并非业主，而是提供贷款的银行。”

说法二：租住公寓的人对抑制气候变化无能为力

在一套公寓里如何取暖；保温效果如何，都由业主决定。而且政府因为俄乌战争导致能源紧张而要求降低室温的呼吁，实施起来谈何容易。尤其是在老式公寓楼里，暖气的用度往往不是各家单独测量和计费，而是全楼的供暖费由各租户平摊，所以那些注重节能的人实际上在为那些消耗大户买单。

那么是不是拥有房屋的人比例越高，能源转型就越容易？这个问题，还有待观察，最终还是要由公民通过投票决定。在以往的公投辩论中，业主方面的游说团通常会反对更严格的能源规定，而租户群体则更倾向于支持这些规定。

说法三：租房的人多是繁荣的象征

一个国家越富裕，就有越多的人能够买得起房-这似乎是公认的观念，然而，事实却恰恰相反：一个国家越穷，拥有房子的人就越多。在这里可以用数字说话：阿尔巴尼亚和罗马尼亚超过96%的人有房，这是欧洲最高的数据；而葡萄牙、西班牙和希腊的住房拥有率也相当高，约占四分之三。总结：生活状况越不稳定，买房越令人拥有安全感。

在瑞士也是这种情况：在内阿彭策尔州和瓦莱州这样的农业地区，房屋拥有率分别为58%和54%，瑞士最高；而在经济实力比较雄厚的巴塞尔城市州和日内瓦州，这一比例分别只有15%和18%；一般的大城市和经济实力较强的州，如苏黎世和楚格，大多数人也都住在出租公寓里。

苏黎世Limmatstrasse大街上的出租公寓楼。 © Keystone / Christian Beutler

说法四：租房方便，而且往往比买房合算

政治地理学家Michael Hermann就“为什么富裕的瑞士租户的比例如此之高”的问题，做出了一个令人意想不到的解释。“在瑞士存在一种基本的信任，即使住在不属于自己的公寓里，也很方便。”他说：”瑞士在经济上的共同合作理念比其他国家都要强。“瑞士两大零售连锁店Migros和Coop都是这样以合作社的形式经营的。而瑞士公寓楼中的洗衣房也非常‘瑞士化’地采用合用的方式供租户使用。

最近租房又比买房便宜了-至少从不久前开始又变成这样了。瑞士信贷银行的经济学家近期发表的一份调查显示：“拥有住宅的总成本超过了租住一处有可比性住房的租金成本”。这是因为最近房贷利率上升而导致的结果。在此之前，在从2008年开始的低利率期间，情况则正好相反(有房比租房便宜)。因此现在也可以说是回归“正常”。但这份调查并不涵括一些个别案例。在国际对比中，瑞士的生活成本本来就相对较高，对于比较贫困的人口来说，租金是每月预算中的一大笔支出。

说法五：租房灵活，但有时也会造成压力

涉及居住，瑞士人的流动性很强：根据统计数据，每年每十个瑞士人中就有一人会搬家，而且似乎搬家不是为了换居住地，而更多是为了换公寓。2020年瑞士人平均搬迁的距离只有12.5公里。然而，在搬家的人中，四分之三更换的新家的房间数量都发生了变化-这里两种可能都有：有人搬进了更大的、有人则搬进了更小的公寓。

很明显，瑞士人会根据个人生活状况的变化来调整公寓的大小。而不足为奇的是，住在公寓楼的人搬家的频率是住在独栋房屋中人的两倍以上。

搬家公司是瑞士不可或缺的的服务机构。 Keystone / Urs Flueeler

瑞士租户会经常更换公寓，这令生活不单调，所以到了中年依然住在一座有着十几户或更多户的公寓楼里，在瑞士并不是什么稀罕事儿。但是这种灵活性有时也会带来压力。在大多数城市中，找房子这差事几乎相当于一份全职工作，因为物美价廉的房源很少，没有稳定收入又缺乏广泛人脉的人，就只能住在比较偏远或不太吸引人的地方，比如嘈杂的街道边。

说法六：租户协会在政治上势力很强

“在直接民主体制中，租户们很容易通过全民投票实现自己的愿望”，这种说法是错误的。比如2020年2月9日，瑞士租户联盟提出的“建造让更多人支付得起的住房”的公民动议在全民投票中被57%选民否决。该项动议提出，新建筑中应该至少有10%的经济适用房，即非营利性或合作性资助的住宅。

这种在投票中受挫的经历并不少见：至少在国家层面上，瑞士租户联盟的公民动议从未在全民投票中获得过成功。那么是否可以这样理解：瑞士虽然是个租户大国，但这些租户却都心怀买房梦，并在投票时受到这种心态的左右？最起码，瑞士业主协会认为这点确定无疑。他们曾在找房的人中做过一项调查，主要调查对象是中年人，询问他们买房的最大目的是什么？得到的答案是“想要一个长久的家。”

租户联盟秘书长，国民院绿党议员Natalie Imboden也表示：“瑞士人都拥有这样的梦想，能有一座自己房子，这样就不必面对被解约的风险了。”但是，如果有人认为这是租户联盟从一开始就输给业主协会的原因，就大错而特错了。毕竟，到目前为止，业主协会提出的公民动议也从未被接纳过。其实这两个组织都有很强的发起公投的能力，都有机会在投票中，令那些不符合他们意愿的提案付之东流。但一言以蔽之：他们的号召力很大，但缺乏贯彻力，他们之间存在着矛盾的僵局。

说法七：瑞士的租户分成两部分

在瑞士，出租合同在各方面都做出了细致入微的具体规定，比如公寓冬天的室温不能调到超过20°C的最高温度；或者多少钱以下的维修费必须由租户自掏腰包(150瑞郎)；还有一个所谓的成本租金原则一直在起作用：租金上涨必须能拿出成本增加的证明。然而，在现实生活中，发挥作用的不仅是租赁法，市场也会发挥一定影响，这一点对于新租户影响较大。

简单的解释如下：在已存在的租约中，租户受到全面保护，虽然没有解约保护条款，但租户在接到解约时，有权依法要求延长搬家期限，有时甚至可以延至几年后。而在签订新租约时，业主就有很大的回旋余地，这导致了房屋租赁市场的两极分化：住房市场上的租金明显高于以前租约上的租金，也就是说那些长期住在同一公寓中的人比同一幢楼里的新租客支付的租金要少。

说法八：租户尽量回避与房东发生冲突

实际上，瑞士的租户和业主之间的争端围绕着的是一个巨额数字：租户联盟委托相关机构所作的一项调查显示，在过去的15年里，租户向房东支付了780亿瑞郎的过多租金。这是因为在瑞士按照法律租金与房贷利率是挂钩的，自2008年以来，利率在下降-而租金却继续上涨。对此业主协会言辞凿凿，表示：这只是一个“虚无缥缈的传说”，即没有考虑到增加的运营成本也忽略了投资费用-租户联盟则对这样的说法不以为然。

毋庸置疑的一点是：尽管租户拥有依法提出降低房租的良好条件，却并未采取行动。这又是为什么呢？根据租户联盟发起的一项调查结果，许多人都不愿与房东发生冲突或与其关系恶化。而业主协会的Markus Meier反驳说：“租户与业主的关系并没有租户联盟说的这么差。”他列举了联邦政府委托进行的一项调查所显示的结果：63%的人对目前的租赁法表示“比较满意”或“非常满意”。

然而现在随着住房贷款利率的再次上升，游戏将重新洗牌。很快，业主将可以根据利率的变化名正言顺地收取更高的租金，而令人期待的是，这回业主们是否也会为了维持良好的关系而放弃行动。

说法九：怎么评判“租户权益保障”？

对于自由派经济智囊团Avenir Suisse来说，瑞士的租赁法比较折中：“这里的房屋租赁市场的监管相对适度。这就是为什么人们总是可以找到质量不错的出租房的原因。” Avenir Suisse认为这也是瑞士租房比例高的主要原因。在其他国家，出租房屋因为受到“过度监管”而被“挤出了市场”。

而租户联盟的Natalie Imboden则对此持不同的看法：“在大多数人居住的城市地区，租赁市场运作得并不理想，这里需要更多的租户权益保障，否则房东会坐享其成收取过多的房租。”而业主协会主席Markus Meier则反驳道：“我们的协会成员也因城市中建造的住宅地产太少而受到负面影响，”他认为按照租户联盟的要求对租户进行“过度保护”，只能令房源更加稀少。

(译自德文：杨煦冬)