瑞士房地产“超级周期”即将结束

报告显示，瑞士房地产2023年交易量同2021年疫情高峰期的峰值相比出现大幅下降。此外，待售房产在平台上发布广告的时间也在延长。 Keystone / Urs Flueeler

近几个月来，瑞士许多邻国的房地产都出现贬值，有的贬值幅度很大。虽然瑞士尚未出现此种情况，但专业人士估测，瑞士的房地产热潮可能很快也要结束。

以德国为例，在过去的12个月里，由于利率的回升，住宅型房地产交易价格下跌了近10%。而在瑞士，房价反而进一步上涨了 4.9%-这是房地产咨询公司IAZI于11月14日公布的数据。

该咨询公司称，瑞士房地产价格走强依托的是瑞士积极的经济环境、与他国相比较低的通货膨胀率和利率，以及充分的就业和移民迁入。

没有”卖方市场”的迹象

价格高居不下意味着越来越少的人有能力购买自己的住房。根据 IAZI 公司的计算，目前在苏黎世州，一栋典型独立式住宅的价格在300万瑞郎以上，同样房型在日内瓦的价格略低于300万瑞郎。也就是说，某个家庭的年收入必须超过30万瑞郎，才有相应的经济承担能力。

而据联邦统计局的数据，在瑞士，只有17.5%的工作人口的年总收入超过104’000瑞郎。这意味着，在瑞士许多地区，人们的“买房梦”很难实现。相应的，房产的市场需求也非常之低。

IAZI公司指出，私人家庭抵押贷款的减少也是表明房产价格增势渐止的又一迹象。然而，这种放缓是在房地产价格非常高昂的情况下出现的。

瑞士至今没有出现真正”卖方市场”的迹象。目前的房贷利率尚可接受，不会迫使任何人因交不起房贷而不得不抛售房产。也就是说，如果有人想卖房还来得及。

交易量减少

然而，根据IAZI公司的数据， 同2021年疫情高峰期的峰值相比，房屋交易量在2023年出现大幅下降。在瑞士中部、东部和东南部、提挈诺州的部分地区以及瑞士法语区的部分地区，交易量在一年内下跌了10%至40%。与此同时，售房广告在房产交易平台上的发布时间也在延长。

独栋住宅待售量比市场需求高出3%的情况主要集中在瑞士法语区、提契诺和汝拉地区。在苏黎世、苏黎世湖周边和瑞士中部部分地区，独栋住宅仍然供不应求，供求差异为1%。

待售公寓仍然非常紧俏。不仅在苏黎世和伯尔尼，瑞士中部和东部的部分地区也存在供应短缺的问题。即使在提契诺州和瑞士法语区，供应率也仅略高于需求(1.4%)。由于目前房贷利率上升，人们对小型房产的需求量越来越大。

租户钱包吃紧

除此以外，租户们还面临着房租普遍上涨的问题。在过去5年中，住房租金明显上涨-该现象尤为明显的地区包括：楚格(涨幅9.5%)、苏黎世(6.3%)和伯尔尼(4.7%)。而瑞士的平均租金涨幅达到4.4%。

由于利率上调，已经签署租住合同的租户也可能需要支付更多租金：房东可以通过提高租金的方式，将抵押贷款参考利率的上调“转嫁”给租户。此外，40%的通胀率和约0.5%的每年固定费用也可以转由租户承担。据 IAZI公司预测，许多租户可能需要重新筹划2024年的预算。