外国富人：怎样在瑞士买房定居？
瑞士豪华房产的创纪录价格印证了一个事实：富豪们在瑞士买房的需求正处于巅峰。尽管存在法律障碍，但这个拥有宽松税收制度的国家对外国富豪们来说，一直是极具吸引力的置产之地。中国富豪们也“发现”了瑞士这块“不属于移民国家的移民宝地”。
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这栋别墅有15间卧室、12间浴室和一座室内游泳池，供客人居住的侧楼通过一条长廊同主楼相连，另有一条长廊通往办公室区和工作人员的公寓。这座宫殿式别墅位于瓦莱州阿尔卑斯山区的Crans-Montana，由一位法国人于10多年前建造，供其大家族共同居住。该房产售价并未公开，必须咨询才可获知，据悉约为5000万瑞郎(约合3.66亿人民币）。
房产公司Barnes Suisse负责这一豪华别墅的销售，其董事会主席Jérôme Félicité说：“目前买方对房地产的需求非常高。价格达到了顶峰，尤其是山区的房源。”
对于经济能力允许的外国人来说，瑞士山区房产是“最畅销商品”。例如，瓦莱州韦尔比耶(Verbier)度假区的Val-de-Bagnes镇：那里的人口在2000年至2022年间增加了4%，达到10530人。
当地的代理市政秘书Antoine Schaller分析说：”在我们看来，这一增长主要来自在此地拥有第二住宅的居民：借着疫情期间可以在山区远程工作的优势，他们在我们这里定居下来。这些居民意识到，一边享受大自然和各种户外活动，一边在山间别墅里做生意，这是完全可行的。”
英国人和斯堪的纳维亚人最青睐在这个度假胜地购房，这里的房价也达到史无前例的高度，瑞士人也开始“争夺”此地为数不多的在售房产。高端房产代理公司Naef Prestige Knight Frank的《2022年滑雪报告》显示：山区房地产每平方米的价格在一年内上涨了8%，达到近28000瑞郎。
瑞士豪宅怎么买？
外国人如果在瑞士购买价值数千万瑞郎的房产，通常是计划将其作为主要居所。这意味着，房主每年至少有180天在瑞士境内停留，从而获得居留许可。有了这一许可，购房者就不用再顾虑《外国人购房法》(又译：《科勒所有权法》，Lex Koller)的限制。这部法律对驻外非本国人在瑞士购买房地产加以限制- 通常，他们只允许在瑞士购买第二居所。
《外国人购房法》旨在对外国人在瑞士购买房地产加以法律上的限制。但自1985年生效以来，该法内容已有所放宽。国籍服务公司Henley & Partners公司解释说，目前，有意购买瑞士住宅不动产的、生活在瑞士之外的外国公民必须事先获得批准，方可购房。
与此同时，拥有瑞士B(短期)或C(长期)居留证的外国人在瑞士买房则很容易。即使他们之后离开瑞士，也可以保留瑞士境内的不动产，没有出售义务。情况对非欧洲国家的公民来说更为复杂。
不管怎样，经验表明：如果房产买家的身价超过一定的财富门槛，便可和当地政府“有事好商量”。
“在实际操作中，居留证的颁发与购置房产是同步进行的，”日内瓦律师和企业顾问Bénédict Fontanet指出。当外国富人购买瑞士不动产，并计划将主要住址迁往瑞士的情况下，居留许可事宜通常由律师事务所直接与地方当局接洽。
(摘自瑞士文斐律师事务所《瑞士投资报告13》，细则见这里外部链接)
瑞士联邦法律对非本国人购置不动产有严格的限制。除非中国公民居住在瑞士且持有瑞士C居住证，否则其将被认定为非本国人。瑞士公民代表非本国人购置不动产时被视为非本国人(信托交易)。
注册地在国外的法人实体或由非本国人控股的瑞士公司(非本国人拥有超过三分之一的投票权、资本或大量贷款)被视为非本国人。因此，以公司名义购置不动产的行为也受到限制。
一般规则是外国人如符合下述三个条件则必须获得政府部门的批准方可购置不动产：
(a) 他们从事的职业与瑞士的公共经济利益相符
(b) 拟购不动产的类型需要批准
(c) 拟收购的法律权利被视为法律定义的收购行为
下述两项无需批准：
- 非本国人购置用于商业目的的不动产作为常设机构的，无需批准。
- 自然人在其法定和实际居住地购置不动产作为主要居住公寓的，无需批准。
信息来源：瑞士文斐律师事务所网站
(摘自瑞士文斐律师事务所《瑞士投资报告13》，细则见这里外部链接)
您的孩子不能因为在瑞士求学而因此获得长期居住证。所以，即使您的孩子因求学在瑞士长期居住，您和您的孩子仍将被作为《外国人购房法》规定的非本国人来看待。
然而，在此情形中，仍有可能利用《外国人购房法》规定的例外条件：即自然人在其法定和实际居住地购置不动产作为主要居住公寓的，无需批准。
这意味着在满足下列条件时，您的孩子可以以其自己的名义购置不动产而无需批准：
- 您的孩子根据瑞士联邦移民法第33条持有一年以上的居住证。如果其居住权不符合该条规定，则根据《外国人购房法》，您的孩子不能被认为在瑞士拥有法定及实际居住地。
- 您的孩子必须在所购不动产所在地居住(并学习)且长期居住于该住宅。
这里的问题是学生无权获得一年以上的长期居住证，也不能被认为在瑞士拥有法定及实际居住地。因此，您的孩子，只要还是学生身份则无法根据上述例外情况购置不动产。作为家长的您也无权购置该项不动产。
然而，若您的孩子能够在完成学业后在瑞士工作并获得长期居住证，则其有权以自己的名义购置不动产(您作为家长仍无权购买)。请注意，您孩子在瑞士学习这一事实也不能被视作可获得批准的特别紧密联系的情形。
信息来源：瑞士文斐律师事务所网站
(摘自瑞士文斐律师事务所《瑞士投资报告13》，细则见这里外部链接)
鉴于您保留在中国的居所，您在瑞士购置的不动产将被认为是第二居所。该类购买由州政府予以批准。若您具有与不动产所在地的、值得保护的特别紧密联系，则您可获得该批准。
该种特别紧密联系应被定义为您必须为第二居所所在地保持经常性、持续性的联系以维持重要的经济、科学、文化或其他利益。您必须完成批准手续以合理证明您维持该种紧密联系。另一方面，与瑞士居民的血缘、婚姻关系或度假、学习或其他临时性的居留不属于值得保护的紧密联 系。
下述条件应适用于该种购置不动产的情形并应同时得到满足：
- 该不动产应被作为第二居所持续使用(同样地作为其被购买的理由)；
- 若您自己、您妻子或未满18岁子女已经拥有一套不动产，则您不能根据“紧密联系”规则在无批准的情况下购置第二居所；
- 若您购置未开发建设土地，则您必须在合理期限内开工建设且获得当地土地规划法律的批准；
- 不动产最大占地面积由法律规定；
- 第二居所不能租赁给第三方；且
- 若您未按照原本目的使用该第二居所达两年的，则该居所须被出售。
- 外国保险机构购置不动产作为投资，若影响到公共利益或被用作员工应急住房或社会住房时，应适用特别条件。
除此之外，该选项不适用于瑞士全境。目前，根据“紧密联系”规则购置第二居所的可能性仅存在于14个州。
信息来源：瑞士文斐律师事务所网站
(摘自瑞士文斐律师事务所《瑞士投资报告13》，细则见这里外部链接)
作为非本国人，您可以在瑞士购买度假公寓，但须尊重瑞士在该事项上的严格法律框架。州政府决定可供该类公寓出售的“旅游用地”的选址且您购买的度假公寓必须位于该区域。换句话说，您只能在某些指定地方购置度假公寓。并非各州都允许在其地域内购置度假公寓。但是，因为瑞士是个很小的国家，在此类旅游用地上购买的公寓应该很容易满足您的需求(比如离学校很近等)。
同时，下列条件应予以考虑：
- 每年对可出售的度假公寓有额度限制，且不可超限；
- 公寓的面积由法律规定；公寓可临时出租但不可每年出租；
- 您只能在瑞士购买一处度假公寓。若您的配偶或未满18岁子女已经在瑞士购得一处度假公寓，您不可再行购买。
您须注意州政府和公共部门有权增加或修改上述条件，有时甚至减少条件。例如，作为例外，在出卖方陷入财政困难而出售其不动产未果时， 允许外国人无需事先批准即可购置度假公寓。
最后，您得保持耐心，因为获得允许购置度假公寓的批准可能需要六个月至两年时间。
信息来源：瑞士文斐律师事务所网站
关于(生活在瑞士或瑞士之外的)中国公民购买瑞士不动产的事宜，请参考瑞士资讯swissinfo.ch定期更新的介绍文章：
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从伦敦袭来的热潮
瑞士长期以来一直以“富人的天堂”而闻名，这个阿尔卑斯山国对外国富豪的吸引力高居不下。迁居瑞士的富人大部分还是欧盟公民。Bénédict Fontanet形容道：”其典型背景就是那些将部分生意转手后，希望在安宁之地继续生活的富有阶层。”
总体看来，在2020年和2022年之间，瑞士迎来了很多原本住在伦敦的有钱人。同期迁居瑞士的俄罗斯富豪则比2000年有所减少- 这与乌克兰战争爆发后，寡头们遭遇制裁不无关系。
高档房地产销售公司SPG One|Christie’s International Real Estate总监Maxime Dubus说：”英国正在经历脱欧后的经济恶化和通货膨胀，这促使居住在伦敦的各种外籍富豪移民到瑞士。”
这位房地产业内人士还指出，驻扎在日内瓦的外籍原材料交易商正在通过支付天文数字红利的方式，在瑞士购入房产并获得永久居留权。
总部设在苏黎世的Lindemann法律事务所与来自俄语国家-俄罗斯、乌克兰、哈萨克斯坦和乌兹别克斯坦-的客户有着广泛的合作。创始人Alexander Lindemann表示：”由我们经手的、想在瑞士定居的俄语国家客户，大多已经拥有多年的欧盟公民身份或瑞士居留权。这是他们按照我公司的建议而准备的B方案- 事实证明，该方案在俄乌冲突的背景下非常有用。”
同时，Alexander Lindemann观察到，由于瑞士优惠的税收政策，欧洲各地和斯堪的纳维亚半岛的许多企业家纷纷涌向瑞士。他们或单独、或携企业、或偕家属来到瑞士。这些人来自于金融技术或加密货币领域，同时拥有多处住址。
除此之外，一些中国富人也开始对”移民瑞士“产生兴趣：虽然瑞士护照”千金难换“，但瑞士居留许可是可以“购买”的。瑞士资讯swissinfo.ch的相关报道：
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一揽子税收的魅力
“瑞士魅力”的另一个关键所在便是”一揽子税收”，即按支出征税的政策。这一待遇专为富有的外国人而设置，瑞士人则无法享受。受益人按照其在瑞士的支出(而非财富水平)来缴税。
“一揽子税收”的受益者包括法籍以色列商人Patrick Drahi、瑞典费林制药公司创始人Frederik Paulsen以及2017年去世的法国摇滚巨星约翰尼·阿利代(Johnny Hallyday)- 他在2006至2013年间定居在伯尔尼高地的格施塔德(Gstaad)。
据估计，瑞士有5000至6000名缴纳“一揽子税”的纳税人，他们主要居住在瑞士法语区。根据瑞士法语电视台引用的各州税务局数据，瓦莱州是此类纳税人最大的聚集地，当地住着约1000户这样的家庭。
在瑞士，各州的税率有很大差异。瑞士法语区各州以及伯尔尼和巴塞尔城市半州的税收负担最高。尽管如此，按支出征税的政策似乎正在失去优势。
《晨报周日版》(Le Matin Dimanche)的一项调查报告显示：2022年底，在瑞士享受“税收套餐”的人数有所减少。这一下降趋势的主要源于更严格的税收监控、更严化的规则和更激烈的国际竞争。
当然，有些移居瑞士的富人也会全额纳税，他们放弃申请“一揽子税收”的优惠，可能是为了能够在瑞士工作- 享受“按支出征税政策”的人无权在瑞士工作。而且，全额纳税也有利于避免引人注意。
瑞士的普通税收和其他国家相比也已颇具吸引力：2021年，瑞士的税率为28%，经合组织的平均税率为34%，德国的税率几乎达到40%，意大利和奥地利的税率超过了43%，而法国的税收负担为45%。相比之下，瑞士实属最不“贪婪”的国家。
（编译自法语：郭倢，编辑：Virginie Mangin)
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