外國富人：怎樣在瑞士買房定居？
瑞士豪華房產的創紀錄價格印證了一個事實：世界富豪們在瑞士買房的需求正處於巔峰。儘管存在法律障礙，但這個擁有寬鬆稅收制度的國家對外國富豪們來說，一直是極具吸引力的置產之地。中國富豪們也“發現”了瑞士這塊“不屬於移民國家的移民寶地”。
阅读本文简体字版本请 点击这里
這棟別墅有15間臥室、12間浴室和一座室內游泳池，供客人居住的側樓通過一條長廊與主樓相連，另有一條長廊通往辦公室區和工作人員的公寓。這座宮殿式別墅位於瓦萊州阿爾卑斯山區的Crans-Montana，由一位法國人於10多年前建造，供其大家族共同居住。該房產售價並未公開，必須諮詢才可獲知，據悉約為5000萬瑞郎(約合5413.25萬瑞郎）。
房產公司Barnes Suisse負責這一豪華別墅的銷售，其董事會主席Jérôme Félicité說：“目前買方對房地產的需求非常高。價格達到了頂峰，尤其是山區的房源。”
對於經濟能力允許的外國人來說，瑞士山區房產是“最暢銷商品”。例如，瓦萊州韋爾比耶(Verbier)度假區的Val-de-Bagnes鎮：那裡的人口在2000年至2022年間增加了4%，達到10530人。
當地的代理市政秘書Antoine Schaller分析說：”在我們看來，這一增長主要來自在此地擁有第二住宅的居民：藉著疫情期間可以在山區遠程工作的優勢，他們在我們這裡定居下來。這些居民意識到，一邊享受大自然和各種戶外活動，一邊在山間別墅裡做生意，這是完全可行的。”
英國人和斯堪地納維亞人最青睞在這個度假勝地購房，這裡的房價也達到史無前例的高度，瑞士人也開始“爭奪”此地為數不多的在售房產。高端房產代理公司Naef Prestige Knight Frank的《2022年滑雪報告》顯示：山區房地產每平方米的價格在一年內上漲了8%，達到近28000瑞郎。
瑞士豪宅怎麼買？
外國人如果在瑞士購買價值數千萬瑞郎的房產，通常是計畫將其作為主要居所。這意味著，房主每年至少有180天在瑞士境內停留，從而獲得居留許可。有了這一許可，購房者就不用再顧慮《外國人購房法》(又譯：《科勒所有權法》，Lex Koller)的限制。這部法律對駐外非本國人在瑞士購買房地產加以限制- 通常，他們只允許在瑞士購買第二居所。
《外國人購房法》旨在對外國人在瑞士購買房地產加以法律上的限制。但自1985年生效以來，該法內容已有所放寬。國籍服務公司Henley & Partners公司解釋說，目前，有意購買瑞士住宅不動產的、生活在瑞士之外的外國公民必須事先獲得批准，方可購房。
與此同時，擁有瑞士B(短期)或C(長期)居留證的外國人在瑞士買房則很容易。即使他們之後離開瑞士，也可以保留瑞士境內的不動產，沒有出售義務。情況對非歐洲國家的公民來說更為複雜。
不管怎樣，經驗表明：如果房產買家的身價超過一定的財富門檻，即可和當地政府“有事好商量”。
“在實際操作中，居留證的頒發與購置房產是同步進行的，”日內瓦律師和企業顧問Bénédict Fontanet指出。當外國富人購買瑞士不動產，並計畫將主要住址遷往瑞士的情況下，居留許可事宜通常由律師事務所直接與地方當局接洽。
(摘自瑞士文斐律師事務所《瑞士投資報告13》，細則見此連結外部链接)
瑞士聯邦法律對非本國人購置不動產有嚴格的限制。除非中國公民居住在瑞士且持有瑞士C居住證，否則其將被認定為非本國人。瑞士公民代表非本國人購置不動產時被視為非本國人(信託交易)。
註冊地在國外的法人實體或由非本國人控股的瑞士公司(非本國人擁有超過三分之一的投票權、資本或大量貸款)被視為非本國人。因此，以公司名義購置不動產的行為也受到限制。
一般規則是外國人如符合下述三個條件則必須獲得政府部門的批准方可購置不動產：
(a) 他們從事的職業與瑞士的公共經濟利益相符
(b) 擬購不動產的類型需要批准
(c) 擬收購的法律權利被視為法律定義的收購行為
下述兩項無需批准：
非本國人購置用於商業目的的不動產作為常設機構的，無需批准。
自然人在其法定和實際居住地購置不動產作為主要居住公寓的，無需批准。
資訊來源：瑞士文斐律師事務所網站
(摘自瑞士文斐律師事務所《瑞士投資報告13》，細則見此連結外部链接)
您的孩子不能因為在瑞士求學而因此獲得長期居住證。所以，即使您的孩子因求學在瑞士長期居住，您和您的孩子仍將被作為《外國人購房法》規定的非本國人來看待。
然而，在此情形中，仍有可能利用《外國人購房法》規定的例外條件：即自然人在其法定和實際居住地購置不動產作為主要居住公寓的，無需批准。
這意味著在滿足下列條件時，您的孩子可以以其自己的名義購置不動產而無需批准：
您的孩子根據瑞士聯邦移民法第33條持有一年以上的居住證。如果其居住權不符合該條規定，則根據《外國人購房法》，您的孩子不能被認為在瑞士擁有法定及實際居住地。
您的孩子必須在所購不動產所在地居住(並學習)且長期居住於該住宅。
這裡的問題是學生無權獲得一年以上的長期居住證，也不能被認為在瑞士擁有法定及實際居住地。因此，您的孩子，只要還是學生身份則無法根據上述例外情況購置不動產。作為家長的您也無權購置該項不動產。
然而，若您的孩子能夠在完成學業後在瑞士工作並獲得長期居住證，則其有權以自己的名義購置不動產(您作為家長仍無權購買)。請注意，您孩子在瑞士學習這一事實也不能被視作可獲得批准的特別緊密聯繫的情形。
資訊來源：瑞士文斐律師事務所網站
(摘自瑞士文斐律師事務所《瑞士投資報告13》，細則見此連結外部链接)
鑑於您保留在中國的居所，您在瑞士購置的不動產將被認為是第二居所。該類購買由州政府予以批准。若您具有與不動產所在地的、值得保護的特別緊密聯繫，則您可獲得該批准。
該種特別緊密聯繫應被定義為您必須為第二居所所在地保持經常性、持續性的聯繫以維持重要的經濟、科學、文化或其他利益。您必須完成批准手續以合理證明您維持該種緊密聯繫。另一方面，與瑞士居民的血緣、婚姻關係或度假、學習或其他臨時性的居留不屬於值得保護的緊密聯繫。
下述條件應適用於該種購置不動產的情形並應同時得到滿足：
該不動產應被作為第二居所持續使用(同樣地作為其被購買的理由)；
若您自己、您妻子或未滿18歲子女已經擁有一套不動產，則您不能根據“緊密聯繫”規則在無批准的情況下購置第二居所；
若您購置未開發建設土地，則您必須在合理期限內開工建設且獲得當地土地規劃法律的批准；
不動產最大佔地面積由法律規定；
第二居所不能租賃給第三方；且
若您未按照原本目的使用該第二居所達兩年的，則該居所須被出售。
外國保險機構購置不動產作為投資，若影響到公共利益或被用作員工應急住房或社會住房時，應適用特別條件。
除此之外，該選項不適用於瑞士全境。目前，根據“緊密聯繫”規則購置第二居所的可能性僅存在於14個州。
資訊來源：瑞士文斐律師事務所網站
(摘自瑞士文斐律師事務所《瑞士投資報告13》，細則見此連接外部链接)
作為非本國人，您可以在瑞士購買度假公寓，但須尊重瑞士在該事項上的嚴格法律框架。州政府決定可供該類公寓出售的“旅遊用地”的選址且您購買的度假公寓必須位於該區域。換句話說，您只能在某些指定地方購置度假公寓。並非各州都允許在其地域內購置度假公寓。但是，因為瑞士是個很小的國家，在此類旅遊用地上購買的公寓應該很容易滿足您的需求(比如離學校很近等)。
同時，下列條件應予以考慮：
每年對可出售的度假公寓有額度限制，且不可超限；
公寓的面積由法律規定；公寓可臨時出租但不可每年出租；
您只能在瑞士購買一處度假公寓。若您的配偶或未滿18歲子女已經在瑞士購得一處度假公寓，您不可再行購買。
您須注意州政府和公共部門有權增加或修改上述條件，有時甚至減少條件。例如，作為例外，在出賣方陷入財政困難而出售其不動產未果時， 允許外國人無需事先批准即可購置度假公寓。
最後，您得保持耐心，因為獲得允許購置度假公寓的批准可能需要六個月至兩年時間。
資訊來源：瑞士文斐律師事務所網站
關於(生活在瑞士或瑞士之外的)中國公民購買瑞士不動產的事宜，請參考瑞士資訊swissinfo.ch定期更新的介紹文章：
相关内容
外国人能不能在瑞士购置房地产？
從倫敦襲來的熱潮
瑞士長期以來一直以“富人的天堂”而聞名，這個阿爾卑斯山國對外國富豪的吸引力高居不下。遷居瑞士的富人大部分還是歐盟公民。 Bénédict Fontanet形容道：”其典型背景就是那些將部分生意轉手後，希望在安寧之地繼續生活的富有階層。”
總體看來，在2020年和2022年之間，瑞士迎來了很多原本住在倫敦的有錢人。同期遷居瑞士的俄羅斯富豪則比2000年有所減少- 這與烏克蘭戰爭爆發後，寡頭們遭遇制裁不無關係。
高檔房地產銷售公司SPG One|Christie’s International Real Estate總監Maxime Dubus說：”英國正在經歷脫歐後的經濟惡化和通貨膨脹，這促使居住在倫敦的各種外籍富豪移民到瑞士。”
這位房地產業內人士還指出，駐點在日內瓦的外籍原材料交易商正在通過支付天文數字紅利的方式，在瑞士購入房產並獲得永久居留權。
總部設在蘇黎世的Lindemann法律事務所與來自俄語國家-俄羅斯、烏克蘭、哈薩克斯坦和烏茲別克斯坦-的客戶有著大量的合作。創始人Alexander Lindemann表示：”由我們經手的、想在瑞士定居的俄語國家客戶，大多已經擁有多年的歐盟公民身份或瑞士居留權。這是他們按照我公司的建議而準備的B方案- 事實證明，該方案在俄烏衝突的背景下非常有用。”
同時，Alexander Lindemann觀察到，由於瑞士優惠的稅收政策，歐洲各地和斯堪地納維亞半島的許多企業家紛紛湧向瑞士。他們或單獨或攜企業、或偕家眷來到瑞士。這些人來自於金融技術或加密貨幣領域，同時擁有多處住址。
除此之外，一些中國富人也開始對”移民瑞士“產生興趣：雖然瑞士護照”千金難換“，但瑞士居留許可是可以“購買”的。瑞士資訊swissinfo.ch的相關報導：
相关内容
越来越多中国富人购买瑞士居留证
相关内容
欧盟护照、瑞士居留，怎么买？
一攬子稅收的魅力
“瑞士魅力”的另一個關鍵所在即是”一攬子稅收”，即按支出征稅的政策。這一待遇專為富有的外國人而設置，瑞士人則無法享受。受益人按照其在瑞士的支出(而非財富水平)來繳稅。
“一攬子稅收”的受益者包括法籍以色列商人Patrick Drahi、瑞典費林製藥公司創始人Frederik Paulsen以及2017年去世的法國搖滾巨星約翰尼·阿利代(Johnny Hallyday)- 他在2006至2013年間定居在伯恩高地的格施塔德(Gstaad)。
據估計，瑞士有5000至6000名繳納“一攬子稅”的納稅人，他們主要居住在瑞士法語區。根據瑞士法語電視台引用的各州稅務局數據，瓦萊州是此類納稅人最大的聚集地，當地住著約1000戶這樣的家庭。
在瑞士，各州的稅率有很大差異。瑞士法語區各州以及伯恩和巴塞爾城市半州的稅收負擔最高。儘管如此，按支出征稅的政策似乎正在失去優勢。
晨報週日版》(Le Matin Dimanche)的一項調查報告顯示：2022年底，在瑞士享受“稅收套餐”的人數有所減少。這一下降趨勢的主要源於更嚴格的稅收監控、更嚴化的規則和更激烈的國際競爭。
當然，有些移居瑞士的富人也會全額納稅，他們放棄申請“一攬子稅收”的優惠，可能是為了能夠在瑞士工作- 享受“按支出征稅政策”的人無權在瑞士工作。而且，全額納稅也有利於避免引人注意。
瑞士的普通稅收和其他國家相比也已頗具吸引力：2021年，瑞士的稅率為28%，經合組織的平均稅率為34%，德國的稅率幾乎達到40%，意大利和奧地利的稅率超過了43%，而法國的稅收負擔為45%。相比之下，瑞士實屬最不“貪婪”的國家。
（編譯自法語：郭倢，編輯：Virginie Mangin)
符合JTI标准
您可以在这里找到读者与我们记者团队正在讨论交流的话题。
请加入我们！如果您想就本文涉及的话题展开新的讨论，或者想向我们反映您发现的事实错误，请发邮件给我们：chinese@swissinfo.ch。