房地产泡沫在瑞士漂浮

瑞士的房地产价格达到了历史新高 Keystone

瑞士近几年出现了买房热，根据不同调查显示，瑞士很多地区都出现了房地产泡沫的征兆。但是对于是不是真正的“泡沫”众专家观点各异。有些地区政府已经警告银行，小心发放按揭贷款。

根据瑞银(UBS)的说法，自2012年9月4日以来的房地产过热现象更加明显。“在‘风险地带’的指示标显示出瑞士不动产市场的不规则增长。”网络对比机构Comparis及苏黎世联邦理工学院也敲起了这样的警钟：“11个地区显示出明显的不动产泡沫征兆。”

风险地带主要集中在大城市和周边地区，比如苏黎世、日内瓦和其他旅游地区。“自今夏以来，过热现象出现了放缓的迹象，”日内瓦不动产公司的François Hiltbrand这样说：“同样价格的房屋销售量在减小，这说明我们置身于泡沫之中。”

历史最低

瑞士的不动产价格达到了最高水平。专家表示，瑞士全国范围内的房地产价格平均增长了30%，在一些大城市增长率还要高。破纪录增长率是日内瓦的136%。

然而，尽管价格在增长，却丝毫没有阻挡新建公寓的脚步，因为与此同时按揭贷款的利率降到了历史最低。导致的结果就是：尽管房价提高，但实现买房梦的可能性在提高。

“泡沫是传说”

房地产泡沫是指，不动产价格增长过快，超过其他经济增长指标，比如工资增长指数。目前的情况是，房地产估价过高，而且价格与市场脱节。当价格上升到某一点时，泡沫就会破裂，价格就会大跌。现在瑞士的房价令人想到泡沫的存在。

但是关于泡沫，说法不一。Migros银行行长Harald Nedwed在接受《每日导报》(Tages Anzeiger)采访时将泡沫之说定义为“传说”。瑞士银行协会的态度也比较乐观，该协会认为：“尽管在某些地区出现了‘过热’趋势，但还不能算泡沫。”

严格的条列

观点的不一致，说明了一个问题：识别泡沫并不简单。“我们确实看到了价格的明显上涨，但是这有很好的理由：人口在增长，而且家庭收入保持稳定或者增加，导致在某种程度上出现住宅短缺现象，”洛桑联邦理工学院经济教授Philippe Thalmann这样对瑞士资讯swissinfo.ch说：“我们不能一涨价就往泡沫上靠。”

房价的上涨和家庭债务负荷的增长还是令地方政府感到不安，因此去年6月，地方政府向银行提出警告，在发放贷款时要小心行事。

银行协会由此决定严格贷款条例，规定本金中至少10%不能来自养老金，20年之内必须还清贷款的三分之一。联邦2012年7月1日宣布该项规定生效。

高级商品房

根据苏黎世的一项调查显示，目前高级商品房出现滞销状况。造成价格下跌和许多此类房屋在市场上滞留。

衡量高级商品房并无明确定义。但是一般情况下，如果一所不动产的价格超过市场参考价的40%就算高级商品房。同时房屋的位置和修建标准也是衡量标准。

另外一个商品房滞销的原因是南欧国家的危机。“克莱恩·蒙塔纳(Crans Montana)有许多来自意大利的高级商品房客户，这里就能感觉到意大利的经济危机。”不动产商人Eric Nydegger这样说。

联邦理工学院的Philippe Thalmann也指出了一个高级商品房过剩的原因：“这种高级商品房的宣传做得很多，因为这一档次的房屋利润较高，所以导致了滥造，甚至是在不适合的地区。”

各银行反应不一

自1990年以来购买房产的人必须支付房价20%的首付，其中一半可以从养老金中挪用。但是银行也可以灵活运用这条规定，因此20%首付的规定也不是完全不能通融的。某些银行利用低利率来减轻购房者每月的房贷压力。

瑞士金融市场监管局FINMA发言人Tobias Lux对此表示：“我们发现这种特例越来越多，灵活运用条例是允许的，但如果这种情况过多，我们就需要知道理由，并需要了解银行是怎样对待风险的。”

目前专家们表示，一切尚在掌控之中，他们认为不动产市场是稳定的。而且瑞士央行对瑞郎和欧元兑换率下限的掌控及持续的移民增长也为瑞士房地产市场的增长提供了保障。

80年代末期的次贷危机

一旦贷款利息上涨，有可能会带来的后果也在控制范围之内。日内瓦房地产公司的François Hiltbrand对此表示：“由于银行这些年一直都在谨慎行事，所以房产主失去偿还能力的可能性不是很大。”

“1980年末期的错误不会再犯，当时银行在不需任何担保的情况下，为购房者提供100%资助，1990年我们经受了次贷危机，现在我们吸取了当年的教训，” Philippe Thalmann这么说。

(译自德文：杨旭东)