瑞士的另类福利房

位于洛桑的一组“合作社房” lausanne.ch

全瑞士只有约1万套真正意义上的福利房，其中部分由联邦负责资助，但自新的住宅法实施后，联邦已不再修建福利房；另一部分则由各州负责，每个州的住房补助政策相差甚远。总的来说，只有收入和财产确实在一定数目之下，才有可能申请到福利房。

然而不少人还是面临着住房需求旺盛，口袋内资产却不“旺盛”的局面。一种另类的租住模式：建房合作社，已渐渐在瑞士蔓延开来，特别是在苏黎世等住房紧张的地方。

组建建房合作社，说白了就是“集资建房”，是让收入较低的家庭在自愿的基础上共同集资建房，这类房产因享受一定的房贷利息优惠和减少了某些以赢利为目的的商业运作，所以这类房的房租比较便宜。

住宅不是用来炒的

早在上百年前，就已有这类集资建房的形式存在，如今瑞士有近16万套合作社住宅(Genossenschaftswohnungen)，另外还有10万套其他类型的福利住房。这类福利房自建成之初就受到了联邦、各州和各城市政府的支持，从“拿地”到较低的借贷利息，再到个别市民所提供的住房赞助，建“合作社房”一直得到了上上下下的支持。

之所以如此，是因为瑞士的普遍共识是：住房权和住房安全权是人的基本权利之一，所以尽管土地资源有限，保障低收入人群的住房权仍是政府义不容辞的责任。而土地和房屋作为人生存的基本物资，应尽量对炒作和投机的空间予以限制。这就为建房合作社的存在和发展提供了充分的保障。

这类普遍认识也直接反应在瑞士的房价上，尽管瑞士有“高价孤岛”之称，尤其食品和各类消费品，其价格均比其邻国高20%-30%，但瑞士的房屋买卖、租赁价格绝对不是遥不可及，一般家庭都可以负担比较宽敞的住宅，这和瑞士政府从法律和税收上限制了投机的发生密不可分。而“合作社房”之所以便宜，主要也是因为没有商业投机，其租金只是实际使用费用，这导致“合作房”的月租金比一般房屋便宜20%左右。

“合作社房”

一般来说，“合作社房”归合作社成员所有。成员在加入合作社时会缴纳一笔资金，也就是入社费。之后，成员每月还要缴纳用于行政管理的费用、建房费用以及房屋维修、物业等实际费用。建房时，就具体的建设方案、建筑材料以及建筑公司的选择等问题上，由合作社成员集体讨论决定。在大多数情况下，这类房屋建成后只租给合作社成员。但如果成员欲搬离，或已不属于较低收入群体，其他人也可能租到这类合作社房。

并不是几个朋友组成一个合作社就可以自己集资建“合作社房”。大多数“合作社房”由“建筑合作社”(房屋建筑互助协会：Baugenossenschaft)负责修建，但这也并不排除租户自组“合作社”购买自住住宅的可能。

瑞士对“合作社房”租户的管理并不是太严格，按道理讲，这些房屋应首先提供给低收入人群，但很多租户以“低收入水平”入住，随着时间推移，薪金条件有所改善后，也不会主动搬出“合作社房”。苏黎世自有房屋协会主席(HEV)Albert Leiser对此非常不满，他表示：目前2/3的合作社房租户都拥有要缴税的财产，他们已经不属于低收入人群了，这有悖于建造“合作社房”的初衷。

“合作社房”现状

但2011年8月苏黎世市城市发展部门和苏黎世住宅合作社协会共同公布的一项研究显示，一对居住在“合作社房”内的夫妇，其可报税年收入为61000瑞郎；而一般家庭的同类收入为90000瑞郎。大部分“合作社房”都分租给了中低收入人群，只有1/10的租户，其夫妻年收入超过87000瑞郎。

在苏黎世，“合作社房”的月租金要比同类普通住宅便宜500瑞郎，但这类房的居住面积较小，平均每人36平米，低于当地人均标准42平米。该研究还显示，与一般住宅的普通租户相比，租赁“合作社房”的人拥有子女的多、老年人多，瑞士本国人多。不过外籍租房客的比例在近30年里由5%增加到了15%。其中来自南欧的人在增多，而来自北欧的并不多。苏黎世住宅合作社协会主席Peter Schmid解释说，高学历人才可以在自由的房产市场上选择合适的房屋。

另外，他补充道，在苏黎世山和临湖区，中低收入人群很难负担那里昂贵的房租，但他们可以租住这一地区的“合作社房”，这样就会促进当地阶层的多样化，以避免某地区被特定阶层所“垄断”。另外，廉价的房租让不少人免于进入接受社会救济的行列。

如今，苏黎世市政府决定再投资3000万瑞郎，为修建“合作社房”提供无息贷款，并且在批准建筑用地上给予便利，以解决苏黎世尤其是中低收入人群住房紧张的问题。但也有相关人士提出质疑，尽管政府的政策很好，但如何能保障这类房是“分”给了真正的低收入人群呢，又如何能保证将经济情况转好的租户从“合作社房”中请出？对这类租户的年收入加以限制，超过一定数额就要缴纳附加租金，这似乎是一种不错的选择，因为福利房就是要为真正有需要的人创造福利。

相关数据

2004年统计数据显示：

瑞士56.6%的房屋属于市场租赁屋；

34.8%的房屋为自有住宅；

另有8.8%，也就是26.6万套为非闲置型福利房。

这其中有16万套，约占房屋市场总量5.1%的住宅属于建筑合作社所有。

这些房大多建于二战后，此后瑞士各州“合作社”这类福利房的数量都有所减少，其市场占有率也在逐年下降。

最近10年，“合作社房”卷土重来，特别在苏黎世地区又再度兴盛起来。

建筑合作社也购入了一些私有住宅，但通过特殊的附加条款，这类房不会变身为商业投机资产。

2009年，苏黎世地区“合作社房”的平均月租金上涨了3.7%，为1156瑞郎。

但当年因房产利息减少，利息类费用因此减少了14.5%。

但当年“合作社房”总的花销增长了4.2%，因为装修费用大幅增加。

该地区共有建筑合作社约43家，这些合作社共拥有合作社房38481套。