移民推高瑞士房价
抵押贷款的利息在过去的10年中有了大幅度下降，于是买房子对于许多人来说不再是件难事，但是这会不会带来房地产泡沫，造成利息的上涨？专家对此意见不一。
瑞士人喜欢租房住，瑞士国家小，人口密度大，无法居住的山地面积较大，地皮紧张因此价格很贵。
瑞士拥有开放的经济系统，与其他国家相比相对优惠的税收和高质量的生活，因而吸引了很多外国人前来居住。
10年来，瑞士的利息一直处于“低”状态，许多私立银行提供条件优廉的抵押贷款，让许多人实现了买房梦。60-80年代，有绿地环绕的独立房屋是人们追求的对象，而2000年之后，城市中的自有公寓成为时尚。
这种发展趋势在1990年的不动产危机之后，尽管瑞郎兑换率的起伏，还是带来了利息的下降和微弱的价格上涨。
几个月前，利息水平达到了暂时性的最低程度，由此也为抵押贷款利息带来了稳定的形势，但同时也让人担忧，当有一天利息上涨，会造成房地产泡沫。
瑞士央行已于2010年底提出过警告，虽然尚未提及瑞士“房地产泡沫”但是却提到了“地区性的估价过高”。
银行之间的竞争
目前各银行之间的竞争局面有着正面和负面的意义。瑞士央行担心这种竞争会造成“错误发展”，因为贷款有可能会发放给经济实力不足的客户。
而不动产信托公司的人却完全持其他观点。伯尔尼信托公司的Paul Brand表示：“我一点都不担心不动产泡沫，尽管目前贷款利率很低，但是根据我的经验银行并未偏离基本原则。”
重要的是利息怎样上升
瑞士信贷银行的Fredy Hasenmaile这样解释这个问题：“这与利息上涨的幅度有关，如果缓慢上涨将不会造成泡沫，但如果猛然上升到一个很高的高度，而且不断攀升的话，那么会有可能造成问题，尤其是在某些地区。”
目前抵押贷款的参考数据为2.75%，自2010年12月起，这一决定房屋租金的数据就一直未变。
另外抵押贷款的平均利率从2008年的3.43%下降到2011年三月的2.59%，对比：20年前的这一利率曾达到过7.5%，这也是导致1990年不动产危机的因素。
移民的重要性大于利息花费
房地产专家认为现在让瑞士某些地区地皮紧俏的不是利率低的问题，而是人员自由流动带来了大批移民。
最近的统计数据显示：在过去的这些年间，每年7-10万人来到瑞士。按照每两人一所公寓来计算，这些移民需要4万所公寓。而当人口在增长，个人对住房空间需求的增长，而地皮不会增多，建筑地被全部利用。
传统的说法是，利息一旦上涨就会导致房地产价格的下滑。但是该行业专业人士认为：“只有当外国人对瑞士的房地产不感兴趣了，价格才有可能下来。”
自2010年起，因移民而引起的房地产热似乎有所冷却。2011年初，独立房屋的价格已经有所回升，提高1%。但自有公寓的价格却保持不变。
规则比利率更重要
对于自有公寓的需求在增多，这是因为出租房屋的发展不再令人满意。除了移民、地皮紧张之外，第三个原因是不动产的成本增加。
Brand表示：“出租房屋的建造费用因为严格的建筑法规而提高，地皮在涨价。投资商看到了这种趋势，就不再会将资金投给出租楼宇。”因此出租屋市场在过去的几年呈停滞状态。
“瑞士现在的出租屋大多还是建于1960-80年代的。”在最初时期，移民为出租公寓市场带来了正面的影响。而在瑞士住过几年的移民，则多会转向购买自有公寓。
除了前面说的三种原因之外，另外一个让房价上涨的原因是人们对居住面积的要求，60年代一个两室一厅的公寓面积为70平米，如今早已达不到标准。
房子可以再建，但地皮却不行，因此地皮才是价格的催化剂。
当房屋的价格升值或贬值，这里不光指房屋本身，也要将地皮考虑进去。
这在世界各国都类似，而瑞士有些不同，因为瑞士只有7%的国土能够居住。
因此瑞士的建筑地很少见。
地皮的价格从1978-2008年增长了340%，通货膨胀率增长了170%。
未曾建筑的地皮比有一座房子的地皮每平米价格上涨更大。
(资料来源：IAZI)
每年新建的住房数字：
2004年：36’935
2005年：37’958
2006年：41’989
2007年：42’915
2008年：44’191
2009年：39’733
57.6%为独立房屋。
一所公寓平均居住面积为98平方米。
平均每人居住面积为44平方米。
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