在瑞士购买豪华别墅

Horten别墅：价格惊人，对大多数人来说 wetag.ch

外国富翁乐于居住在瑞士，这已不再是什么秘密，那他们在这里是怎么选择居住地、购房的呢，瑞士资讯swissinfo.ch“替”他们踏上了购房之旅。

我们首先出发来到瑞士南部的提契诺州(Tessin)，经过Ponte Tresa，我们看到了一扇宏伟的大门，然后穿过一座10万平米大的花园。

穿过花园，在林荫大道的尽头就是豪宅，或者更准确地说，是3座别墅，仅主别墅的居住面积就达1400平米。

德国商人Helmut Horten在这里住了20年，他60年代末时下决心在阿尔卑斯南部定居，现在他决定整体出售这所房产。

并不是每个人都有幸拜访这座别墅的。“我们首先要对潜在客户进行检验，然后才能带他们参观，”Wetag房地产中介公司的Ueli Schnorf说，由他所有的这家公司负责卢加诺和洛迦诺的业务，专营豪华房产，是Christie’s Great Estates中介公司在瑞士的代理：“我们至少要知道，他们是否有购买的能力”。

如果顾客过了这关，那么就会得到非常详尽的资料，内含房产、附近交通、学校、所在州和瑞士有关法律的信息，“不能放走一个潜在客户，”他说。

顾客群在变化

最近十年，Wetag房产中介公司已和全世界69个国家的客户取得了联系，他们都对位于提契诺州的房产感兴趣。尽管无法得知具体的成交数量，但可以肯定的是，大部分客户都找到了他们中意的房产，中介公司的主要客户多来自意大利、俄罗斯、斯堪的纳维亚和北欧5国。

这些年顾客群发生了变化，Ueli Schnorf说：“以前想在此定居的富翁，年龄都比较大。现在很多家庭都有在世界上任何一个角落生活的经济实力，但他们还是会选择瑞士，特别是意大利语区”。

为什么？“因为这里生活质量高，气候好，服务高效，也很安全，”Schnorf说：“这里孩子可以自己上学，而毋需4个保镖的陪同。更不用提税收的优惠了”。

几乎每一个州，都会向不在瑞士工作的外国富翁提供税收优惠。他们可以依据其家庭在瑞士的基本生活标准缴纳综合税。

尽管对这些顾客来说，价格不成问题，但他们也很了解房产的信息：“次贷危机过后，人们在寻求保值的投资和更好的性价比，”Schnorf说：“他们不愿做冤大头，不愿用实际价格的三倍买幢房子”。

关于价格

谁要想成为Horten别墅的继任，就要准备好2000万瑞郎的资金，如果自备家俱，价格则可便宜100万。Wetag公司的代理介绍说，别墅的价格，由3位专家分别定价，然后还要得到业主的首肯。

一旦成交，一般都一次性付款：“银行对这类房型的信贷不感兴趣，如果房主不能还贷，这类房不易再次售出，”Schnorf说。

我们参观了如宫殿般的别墅，一切无懈可击：齐整的花园、酒吧满满的，而且房子上下一尘不染。“这类房产必须得到很好的照看，必须雇人。每年物业费约20万，一般来说，是房产价格的1%”。

Wetag的统计数据表明，这类房产的售出期平均为14个月，Schnorf说：“出售一些巨型房产的时间甚至可以拖上几年。即使某幢房在1年时间内被6-8位潜在顾客看过，要作出购买的决定，也不容易。这些客户往往会得到许多类似信息，需要很长时间才能作出选择”。

房产专家表示，尽管提契诺州的房产价格步步攀升，但这并不意味着就是产生了房产泡沫：“房产泡沫的重要‘症状’就是购买多幢类似住宅，但并不居住。而在这里，凡是我们出售的房屋，屋主都住在里面”。

女人做主

最后能决定买与不买的，往往是女性：“和生活中的很多东西一样，女性在这个领域也拥有决定权，”Wetag的负责人笑着说。

比如一位美国女性，她就否决了在这里购房的建议，因为她曾和先生在卢加诺的一个雨天里散步，觉得太无聊了。另一对儿本来看中了Horten先生的前居所，但夫人觉得这里太偏，所以也放弃了。

一点点心理学

向有钱的外国人出售房屋，并不像想象中的那么简单。“你要会讲几种语言，但首先要学会倾听，还要懂点心理学，知道对方需要的是什么，”Schnorf说。

此外还要有“对文化的好奇心。接待一个由10人陪同的阿拉伯顾客，与对待一个年轻的俄罗斯顾客或一个荷兰家庭，态度是不一样的”。

在工作中，还不应表现出急于求成的心理，“所以我们的职员拥有固定工资是很必要的，这样他就不会不计成本”。

Schnorf还谈到了该行业的黄金法则，和艺术市场一样，地产业也靠3D支撑：除客户的年龄以外，死亡、离婚和债务(Death、Divorce、Debt)才是推动市场发展的动力。

瑞士的外国人：

到2010年底，大部分外国人来自以下五国：

意大利

289’125 (16.8%)

德国

264’227 (15.4%)

葡萄牙

213’153 (12.4%)

塞尔维亚

113’343 (6.6%)

法国

95’086 (5.5%)

(来源：联邦移民局)

综合税-一次性税

1920年，沃州成为首个向在瑞士居住但不工作的外国人引入不同税收手段的州。

14年后，联邦有关部门也把出于健康原因来瑞士定居但不工作的人归为单独的缴税对象。

一次性征税通过《税收协调法案》(Tax Harmonisation Act)加以规范化。该法案于2001年开始实施，旨在迫使各州在设置个别税率时遵循同样的方针政策。

这种税收方案的受益人每年必须在该州居住至少6个月零1天，在瑞士拥有他们的主要居所，或离开他们的祖国至少10年，并且不在瑞士受雇工作。

综合税以联邦法的联邦直接税和统一所得税法为依据。

衡量综合税税额多少的标尺是每年的生活开支。

这种生活开支在实践中很难衡量、计算。

因此税务当局以纳税人交付的租金作为依据，租金多少或者取决于纳税人自住住宅的租金或官方对房产调查后所给出的估算值。

租金的数目再根据具体因素(税率)进行成倍的增加，就得出可有效征税的综合税税务金额。在很多州约等于房屋租金或租金价值的5倍以上。

综合税纳税人没有向税务机关申报其海外(瑞士之外)资产和收入的义务。

但必须申报在瑞士国内的总资产和总收入。

自2010年1月1日起，苏黎世州废除了综合税。格拉鲁斯、圣加仑、巴塞尔城市半州和图尔高州都计划取消该税项。

在瑞士该税项的受益人多达4000-4500人，大部分居住在沃州、日内瓦州、提契诺州和格劳宾登州。

译自德文：宋婷