瑞士人与买房梦渐行渐远

在瑞士买房对资本的要求越来越高。 © Keystone / Salvatore Di Nolfi

一贯就身价不菲的瑞士房地产还在一直涨价。和去年同期相比，今年第二季度楼宇的价格上涨5%，公寓价格上涨1.6%。

挣得不够

瑞士目前的房贷利率处于历史新低，贷款买房的利息从未有过如今的优惠条件。但是这并没有激起人们的购房热潮。

“在监管限制和房价快速飙升的情况下，潜在买家必须持有更多的自有资本并且拥有更高的收入才能获得房屋抵押贷款，”瑞士第三大银行Raiffeisen首席经济学家Martin Neff表示。拥有足够资金基础以购买房屋的人口比例在瑞士各州悬殊较大：从18％到44％不等。

除此之外，购房者还需要高薪来覆盖买房开支。“调查证明，这也是买房的障碍之一。人们大多就是因此而放弃购房。” 调查计算显示，要想应付购入价值100万瑞郎的房产开支，除了必须能缴纳20万瑞郎的首付之外，购房者每年的年薪也要保证在17.6万瑞郎以上。

房贷条件

在瑞士，银行通常向房贷申请者提供的贷款额度最多为房价的80%，剩余20%的(被称为自有资本)必须由客户自己缴纳。

截至2013年7月1日，自有资本尚可全部以通过提前提取企业职工养老保险金(第二支柱)的方式来支付。但在此之后，自有资本部分中至少有10%必须通过其他来源(储蓄、个人养老保险、家庭成员借款等)缴纳。政府出台这一措施为的是避免房地产泡沫的出现，同时保障个人养老金的储备。

这一政策变动令在瑞士买房变得更加困难。因为新政实施后，买房者必须真正意义上“自掏腰包”缴纳至少10%的房款，除此之外，购房者还要缴付房价4%的购买费用(买房税、公证费，等等)，因为后者也不能用职工养老保险金(第二支柱)来支付。

在计算客户的还贷能力时，房价、自有资产、银行借贷、利率(这里使用的是5%的为多年利率均值)以及其他相关费用都是基本的考虑因素，33%是分界点：如果每年房贷利息的总金额少于购房者收入的33%，就证明客户有能力偿还银行贷款。

为了购买一座价值100万瑞郎的房产，银行将对买房者每年购房支出进行以下核算：4万瑞郎房贷利息(80万瑞郎贷款的5%)、1万瑞郎房贷摊销(房价的1%)、1万瑞郎的房屋维护(房价的1%)-这样一来，买房者购房年支出共计6万瑞郎。只有在买房家庭的年收入高出此值3倍-即至少17.6万瑞郎-的情况下，银行才会接受购房者的借贷申请。