瑞士房租飆升的“神話”遭受質疑

日內瓦的公寓：如果你在瑞士有幸租下一處容身之地，你就會願意一直住在那裡。 © Keystone / Martial Trezzini

危機？什麼危機？ ！某智庫對瑞士住房市場經久流傳、為人所津津樂道的“神話”公然發起了質疑與挑釁。而瑞士的各大房屋承租者團體和持左翼觀點的政客們則對此頗不以為然。

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提及2023年瑞士住房市場，大眾普遍觀點並不樂觀。房租上漲，房源減少，再加上人口增長-這一切因素糅雜交織到一起所傳遞出的信號便是：瑞士正直面著嚴峻的挑戰和難以規避的重大問題。

但事實果真如此嗎？瑞士獨立民間智庫“瑞士未來”(Avenir Suisse)表示：未必，至少“截至目前還不成其為問題”。在近日發表的一份報告(英)外部链接中，這家自由派智庫聲稱，當前絕大部分討論，都並非基於事實，而是基於虛妄誇張、毫無根據的“神話”和求奇求異、吸睛的“奇聞軼事”而引發的。

研究報告指出，回顧過往多年，瑞士住房成本“從未出現過不成比例的上漲現象，而是始終保持著與居民收入同步增長的步伐”。數十年來，瑞士居民的房租和水電等能源開支，在個人收入中一直穩定佔據著15%的比重；如果只考慮房租開銷，那麼這一比例還會下降到11.2%。

“在這個國家，房租高昂，是因為居民收入不菲，”“瑞士未來”智庫表示，然而，“幾乎沒有跡象表明這個國家的私人住宅租金已出現了長期上漲的趨勢”。 “住房市場依然在正常運行。”

一房難求、人氣爆棚的蘇黎世

即便是在蘇黎世這樣所謂的“瑞士一線城市”，也就是報章頭條中頻頻出現“士紳化”(gentrification，編者註：指的是更多富裕居民的湧入，導致某社區特徵發生改變，譬如原居住的低收入者被迫遷離)現象，或者月租高達7590瑞郎(折合美金8487.9元)、如彈丸之地的3.5居室公寓(即兩房一廳)，在“瑞士未來”智庫看來，這些標題也未免過於誇大其詞，危言聳聽。

瑞士法律將現有租約中協定的租金與本國通貨膨脹率和利率相連結，這意味著在過去幾年裡，民用住宅租金漲幅實際上很有限。研究報告的撰寫者馬爾科·薩爾維(Marco Salvi)在接受瑞士德語電視台SRF採訪時表示，在租金眾所周知高得離譜的蘇黎世，很多租戶已經在同一個地方居住了二三十年之久，由此來看，從一定意義上來說，他們也撿到了便宜、得到了“某種實惠”-換而言之，這一群體平均每戶每個月只需要花費1700瑞郎(約合美金1901.11元)，就能租到一套3居室的公寓-別忘了，在瑞士，居民人均每個月的稅前薪資可高達6500瑞郎(約合人美金7268.95元)左右。

研究報告還指出，在蘇黎世，同樣是一套3居室，按照既定合約已租住多年的老租戶，所付的租金要比時下剛剛租賃一套3居室的新租戶所付房租少500瑞郎(約合美金559.15元)。在日內瓦，老租戶與新租戶所付的租金差距會更大，同樣大小和條件的房屋，新租戶甚至要比老租戶多付約750瑞郎(約合美金838.73元)。在瑞士其他城市以及城市中心地帶以外的地區，新老租戶的房租開銷差距則相對要小一些。而在聖加侖，如果你搬進一棟新公寓，沒準還能在租金上省下幾瑞郎。

這也就解釋了為什麼瑞士各大城市中的閒置待租公寓數量會寥寥無幾：畢竟從家庭財政狀況的角度來說，重新換一棟公寓租住，毫無吸引力可言-研究報告如是寫道。

這或許也是為什麼在過去的幾年裡，幾乎所有嘗試在瑞士尋找一套適用、且負擔得起的房屋的人都牢騷滿腹地向你抱怨這有多難實現的原因。

“瑞士未來”智庫補充提及，儘管瑞士的住房空置率已由2020年的1.72%降至去年的1.31%，但我們也應正確看待這一相對較低的空置率。要知道，官方公佈的統計數據只涵蓋了登記在冊、無人居住的“空置”公寓，卻並未將老租戶剛搬走、新租戶便無縫銜接立即入住的公寓納入統計範圍內-不過從另外一個角度來看，這或許也是瑞士房地產市場運作良好的象徵。

迫在眉睫的問題

然，對於那些真正有打算、或者切實需要搬家的人來說，這些數字並不能給他們帶來幾分安慰。絕大多數租戶也不會感到寬慰，因為在未來幾個月裡，他們將要面臨的是通貨膨脹，以及瑞士抵押貸款基準利率上調所帶來的房屋租金上漲。

與此同時，也有觀察人士警告稱，危機迫在眉睫。就在8月下旬，多位房地產專家表示，瑞士對於人口實際增長速度超過官方統計預測的現狀可謂猝不及防，毫無準備。據專家們稱，今年，瑞士人口極有可能破紀錄暴增14.8萬人，而非官方預計的7萬人口增長。

為避免瑞士成為“新摩納哥”(英)-也就是用來形容住房稀缺且房價高昂的地方，專家們呼籲瑞士放寬旨在規定土地使用和建築物類型的分區法規，並加大房地產開發力度。另一些包括持右翼政治主張的瑞士人民黨(德)外部链接在內的人士，則認為瑞士有必要全面遏制外來移民增長。

在“瑞士未來”智庫看來，雖然來自周邊國家外來移民的湧入對於瑞士過去數十年間房屋租金的上漲有一定影響，但並不應完全歸咎於此。此外，外來移民在刺激瑞士本國發展方面所產生的正面效應也不容小覷。

然而，該機構此次發布的研究報告也指出，“瑞士的建築業活躍程度始終停留在過於低靡的狀態”。瑞士每年需要增建1萬套新住房，才能維持房屋租賃市場上的均衡價格(即當市場上帶出租房屋與出租房屋數量相等，租金落在一定範疇內，從而達到了平衡狀態)。但現實情況是，瑞士當前存在的“諸多上訴和司法障礙，阻礙了建築工程的快速竣工，導致大量新建案停滯不前，尤其是在大城市，這一問題尤為突出，”報告寫道。

合作，而非投機

蘇黎世市市政府財政局長丹尼爾·洛伊皮(Daniel Leupi)對於建築活動陷入停滯狀態的言論予以斷然否認-至少在他所管轄的城市是這樣。至於涉及建築規劃的多起上訴，他在接受瑞士德語電視台SRF採訪時表示，這些上訴是“法治的一個必備要素”；他還提到，絕大多數上訴並不是由作為房屋租賃者代表的租戶團體提出的，而是由那些不願看到在自家門口出現建築施工活動的業主發起的。

對於“瑞士未來”智庫此次發布的研究報告，瑞士租戶協會ASLOCA則表示，問題真正的癥結在於：面對對租戶而言過高的租金，租戶需要承擔提出異議的責任，而不是由房東來證明租金為何會這麼高這一現象的合理性。該協會稱，在瑞士，房東整體平均每年從租戶那裡“壓榨”所得的不合理過高租金，總計超過了100億瑞郎(約合美金111.83億元)。

左翼社會民主黨也針對此次研究報告發表了評論，指責“哄抬租金的業主們”是導致瑞士各大城市房屋租賃價格居高不下的罪魁禍首。該黨派表示，瑞士需要更多的合作式建房，也就是由政府提供土地規劃或資金補貼政策的經濟適用型社區住房模式。

在瑞士，尤其是在德語區的城市地區，這種合作建房模式長久以來就享有良好的聲譽，即便此類住房僅佔瑞士住宅總數的2.8%，而且並非所有選擇棲身於此的居民都隸屬於瑞士社會中最貧困的人群(德)外部链接。

然而，“瑞士未來”智庫認為，“合作建房模式”這劑世人眼中的靈丹妙藥，只不過是另一樁不切實際的虛妄神話：“以低於其市場價值的價格來出租一套房子，導致的必然是不透明、不公平的再分配。”在該機構看來，更為妥善的解決辦法，是不再提供補貼，而是直接向那些每個月都為支付房租而苦苦支撐的人提供經濟幫助。

(譯自英文：張櫻)