金色牢笼和房租上涨：令人头痛的瑞士租房市场

高层建筑和潜在高房租：日内瓦附近的公寓。 © Keystone / Martial Trezzini

在瑞士，就像在许多富裕国家一样，房租一直只升不降。这个租房大国未来会走向何方？

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当前局势–租金继续上涨

上周五，瑞士的抵押贷款基准利率从1.5%上调至1.75%，回应了之前瑞士国家银行上调的政策利率。这个小幅度的变化可能会产生重大影响：法律规定基准利率上涨0.25个百分点，房东就可以将租金提高3%。这一利率此前经历了多年的稳定下行，今年6月从1.25%上升到1.5%。政府警告称，房屋租金在自2006年至今上涨8%的基础上，未来几年可能会再上涨15%。

其他领域的价格也在上涨，比如医疗保健领域，而租赁市场正成为政治关注的焦点。特别是因为瑞士作为一个典型的租房大国，这里58%的人是租房度日。然而，似乎没有人能够就造成租金上涨的主要原因达成一致：是不断上涨的利率、房东的贪婪、建筑不足、还是移民问题？或者事实上情况并没有看起来的那样糟糕？

政府计划–减少通货膨胀，增加透明度

至少瑞士联邦委员会已经对此问题表达了足够的关注并采取了行动。11月末，经济部长盖伊·帕尔默兰(Guy Parmelin)提出了一个计划，其中包括降低房东可以转嫁给租户的通货膨胀成本(从40%降至28%)；他还希望在调整租金水平方面进一步透明化。虽然政府并不打算冻结基准利率(如租户群体所希望的那样)，但确实想要分析已经运行了40年的租金调整规则体系是否仍然可行。

然而，政府宣布这一计划就遭到了质疑。“房东并不是[日常生活]成本上涨的原因，”业主协会写道。现有的租金规则和如何针对变化进行申诉“已经是透明的”，该协会还表示，新规则将带来不必要的复杂性。与此同时，租户代表则表示，这一提案–尤其是其时间框架–并不够激进：社会民主党政治家杰西卡·雅库德(Jessica Jaccoud)告诉瑞士法语电视台RTS，在计划可能最终生效的2025年之前，租户可能已经面临多轮租金上涨潮。

租户群体–正在酝酿的公投

租户协会(ASLOCA)–雅库德是其成员–长期以来一直抱怨，即使租金的基准利率一直在稳步下降，实际租金却一直在不断上涨，在其看来这是不合理的。ASLOCA声称，房东每年从不合理的高额租金中攫取超过100亿瑞士法郎(115亿美元)。但该协会尚未能成功地将其主张转化为政治进展：最近的一次结果是，一系列有关加强租金管控的左翼提案，于9月被议会否决。

然而，ASLOCA在挑战其他两个不一定与租金有关问题上可能会更加成功。11月末，该协会表示已经成功收集到足够的签名，以迫使最近两项可能进行的改革进入全民公投：其中一项旨在削弱租户转租公寓的权利，另一项则帮助房东在其需要使用自己的房产时，可以更容易地赶走住在里面的租户。ASLOCA表示，签名(需要收集5万个签名才能进入公投)将于1月提交。预计明年某个时候，民众将对这些问题做出决定。

租户–稳坐“金色牢笼”？

在供不应求且价格高涨的情况下，特别是在城市中，目前租户没有动力搬家，重要原因之一是法规对长期租赁更为有利。苏黎世州银行最近的一项研究发现，在苏黎世，现有租赁和新租赁之间的价格差异为26%；如果搬家，在价格相同的情况下，你只有可能找到一个更小(或更破旧或位置更差)的地方。在日内瓦，这种“搬家溢价”达到了54%。然而，现在就断言这是否会导致租户选择成为长期的居住者，还为时过早：至少去年，租户搬家的比例为9.5%，与前几年基本相同。

许多租户正在表达不满。住房联邦办公室(Federal Office for Housing)于11月末表示，2023年上半年针对租金调整提出的申诉比2022年增加了42%。另一种方法则可能是尝试更便宜的居住形式，例如住在合作社房屋(cooperative housing)或合租公寓中，其中也包括年龄相差很大的跨代合住。根据Wüest Partner房地产公司的说法，在瑞士，三到四口之家的数量再次上升，而原先不断增加的一到两口之家的数量则有所减少。

在欧洲其他地方–柏林进行的(激进)实验

在国际上，许多国家面临着比瑞士更加夸张的租金上涨幅度。欧洲统计局(Eurostat)称，在欧盟范围内，自2010年以来租金上涨了17%，在匈牙利、冰岛、爱尔兰、爱沙尼亚和立陶宛等国，涨幅超过了50%。希腊和塞浦路斯是过去十年中唯一租金下降的国家。这导致了各种各样的监管措施出台：有些城市针对通过爱彼迎(Airbnb)一类平台进行短期租赁展开严格限制；有些国家(如爱尔兰和英国)则一直在探讨立法，来防止在没有正当理由的情况下驱逐租客。

在瑞士的邻国德国，租金价格持续上涨，社会福利住房处于历史最低水平，政府最近提出了一项高达450亿欧元(3470亿人民币)的援助计划，支持陷入困境的建筑业；政府还计划在2027年前在经济适用房方面投入180亿欧元。此前，德国曾在2015年引入全国性租金上限，但是这一法规很容易被房东规避，所以政府才又出台了以上举措。德国之声报道称，尤其是在柏林，在过去七年里，房租上涨了44%(而同期工资上涨仅为30%)。

路透社报道称，柏林于2020年实施了房租价格全面冻结措施，但这对新房屋建设产生了负面影响，后来被认定为是违宪的。然而，柏林在激进提案方面仍处于前沿：在2021年的一项不具约束力的全民公投中，该市的多数选民支持了一项征用数千处属于大型房地产公司的房产的提案。政客们此后一直对这一想法的实际可行性持谨慎态度，即使专家小组澄清了公投的合法性，目前此事的后续走向仍不明朗。

(译自英文：樊桦)