金色牢籠和房租上漲：令人頭痛的瑞士租屋市場

高層建築與潛在高房租：日內瓦附近的公寓 © Keystone / Martial Trezzini

在瑞士，就像在許多富裕國家一樣，房租一直只升不降。 這個租屋大國未來會走向何方？

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當前局勢–租金繼續上漲

上週五，瑞士的抵押貸款基準利率從1.5%上調至1.75%，回應了先前瑞士央行上調的政策利率。這個小幅度的變化可能會產生重大影響：法律規定基準利率上漲0.25個百分點，房東就可以將租金提高3%。這項利率先前經歷了多年的穩定下行，今年6月從1.25%上升到1.5%。政府警告稱，房屋租金在自2006年至今上漲8%的基礎上，未來幾年可能會再上漲15%。

其他領域的價格也在上漲，例如醫療保健領域，而租賃市場正成為政治關注的焦點。特別是因為瑞士作為一個典型的租屋大國，這裡有58%的人是租房子度日。然而，似乎沒有人能夠就造成租金上漲的主要原因達成一致：是不斷上漲的利率、房東的貪婪、建築不足、還是移民問題？或者事實上情況並沒有看起來的那麼糟？

政府計畫–減少通貨膨脹，增加透明度

至少瑞士聯邦委員會已經對此問題表達了足夠的關注並採取了行動。11月底，經濟部長蓋伊·帕爾默蘭(Guy Parmelin)提出了一個計畫，其中包括降低房東可以轉嫁給租戶的通貨膨脹成本(從40%降至28%)；他還希望在調整租金水平方面進一步透明化。雖然政府並不打算凍結基準利率(如租屋族所希望的那樣)，但確實想要分析已經運行了40年的租金調整規則體係是否仍然可行。

然而，政府宣布這項計畫就遭到了質疑。「房東並不是[日常生活]成本上漲的原因，」房東協會寫道。現有的租金規則和如何針對變更進行申訴「已經是透明的」，該協會還表示，新規則將帶來不必要的複雜性。同時，房客代表則表示，這項提案–尤其是其時間框架–並不夠激進：社會民主黨政治家傑西卡·雅庫德(Jessica Jaccoud)告訴瑞士法語電視台RTS，在計畫可能最終在生效的2025年之前，租戶可能已經面臨多輪租金上漲潮。

租屋族–正在醞釀的公投

房客協會(ASLOCA)–雅庫德是其成員–長期以來一直抱怨，即使租金的基準利率一直在穩步下降，實際租金卻一直在不斷上漲，在其看來這是不合理的。ASLOCA聲稱，房東每年從不合理的高額租金中攫取超過100億瑞士法郎(115億美元)。但該協會尚未能成功地將其主張轉化為政治進展：最近的一次結果是，一系列有關加強租金管制的左翼提案，於9月被議會否決。

然而，ASLOCA在挑戰其他兩個不一定與租金有關問題上可能會更成功。11月底，該協會表示已經成功收集到足夠的簽名，以迫使最近兩項可能進行的改革進入全民公投：其中一項旨在削弱租戶轉租公寓的權利，另一項則幫助房東在其需要使用自己的房產時，可以更容易和住在裡面的房客解約。ASLOCA表示，簽名(需要收集5萬個簽名才能進入公投)將於1月提交。預計明年某個時候，社會大眾將對這些問題做出決定。

租戶–穩坐「金色牢籠」？

在供不應求且價格高漲的情況下，特別是在城市中，目前租戶沒有動力搬家，重要原因之一是法規對長期租賃更為有利。蘇黎世州銀行最近的一項研究發現，在蘇黎世，現有租賃和新租賃之間的價格差異為26%；如果搬家，在價格相同的情況下，你只有可能找到一個更小(或更破舊或位置更差)的地方。在日內瓦，這種「搬家溢價」達到了54%。然而，現在就斷言這是否會導致租戶選擇成為長期的居住者，還為時過早：至少去年，租戶搬家的比例為9.5%，與前幾年基本相同。

許多租戶正在表達不滿。 住房聯邦辦公室(Federal Office for Housing)於11月底表示，2023年上半年針對租金調整提出的申訴比2022年增加了42%。另一種方法則可能是嘗試較便宜的居住形式，例如住在合作社房屋(cooperative housing)或合租公寓中，其中也包括年齡相差很大的跨代合住。根據Wüest Partner房地產公司的說法，在瑞士，三到四口之家的數量再次上升，而原先不斷增加的一到兩口之家的數量則有所減少。

在歐洲其他地方–柏林進行的(激進)實驗

在國際上，許多國家面臨比瑞士更誇張的租金上漲幅度。歐洲統計局(Eurostat)稱，在歐盟範圍內，自2010年以來租金上漲了17%，在匈牙利、冰島、愛爾蘭、愛沙尼亞和立陶宛等國，漲幅超過了50%。希臘和塞浦路斯是過去十年中唯一租金下降的國家。這導致了各種各樣的監管措施出台：有些城市針對透過愛彼迎(Airbnb)一類平台進行短期租賃展開嚴格限制；有些國家(如愛爾蘭和英國)則一直在探討立法，來防止在沒有正當理由的情況下驅逐房客。

在瑞士的鄰國德國，租金價格持續上漲，社會福利住宅處於歷史最低水平，政府最近提出了一項高達450億歐元的援助計畫，支持陷入困境的建築業；政府還計畫在 2027年前在經濟適用房方面投入180億歐元。此前，德國曾在2015年引入全國性租金上限，但是這項法規很容易被房東規避，所以政府才又出台了以上舉措。德國之聲報道稱，尤其是在柏林，在過去七年裡，房租上漲了44%(而同期薪資上漲僅為30%)。

路透社報道稱，柏林於2020年實施了房租價格全面凍結措施，但這對新房屋建設產生了負面影響，後來被認定為違憲的。然而，柏林在激進提案方面仍處於前沿：在2021年的一項不具約束力的全民公投中，該市的多數選民支持了一項徵用數千處屬於大型房地產公司的房產的提案。政客們此後一直對這一想法的實際可行性持謹慎態度，即使專家小組澄清了公投的合法性，目前此事的後續走向仍不明朗。

(譯自英文：樊樺)