Les pensions des aînés font grimper les loyers des jeunes

Un quartier zurichois va être valorisé grâce au recouvrement de l'autoroute. Le nombre de logements bon marché devrait donc diminuer. © Keystone / Gaetan Bally

Sous pression pour placer leurs fonds, les caisses de pension suisses investissent à tout-va dans l’immobilier, car cette branche est considérée comme sûre et rentable. Ces investissements massifs ont pour effet d’augmenter le coût des logements. En Suisse, en Allemagne et en Autriche, des locataires désespérés tentent de lutter à coups d’initiatives populaires.

Les terres sont rares sur le Plateau suisse. Les maisons et les appartements sont chers, surtout dans les villes. Les jeunes peuvent difficilement avoir leur propre chez eux sans le soutien de leurs parents. Les loyers dans les centres urbains sont inabordables pour une large partie de la population, forcée de s’installer dans les agglomérations. On parle alors de gentrification.

Gentrification

Depuis le début du millénaire, les classes moyennes et supérieures développent un intérêt accru pour le mode de vie urbain et reviennent s’installer dans les centres. Elles occupent des lieux privilégiés et participent à la transformation de certains quartiers, provoquant une hausse des loyers. Les couches de population moins aisées sont alors forcées de se déplacer dans des zones meilleur marché. Ce développement de certains quartiers au profit d’une couche sociale supérieure est appelé «gentrification». Un terme apparu en Grande-Bretagne dans les années 60 et dérivé du mot «gentry» qui signifie «petite noblesse».

Sources: Dictionnaire historique de la SuisseLien externe, Étude sur la Gentrification dans les villes suissesLien externe, blog de l’Association des locatairesLien externe

Comme la demande en logements dans les villes et les zones urbaines suisses dépasse largement l’offre, l’immobilier et les valeurs immobilières sont considérés comme des investissements sûrs et lucratifs. De nombreux investisseurs misent sur ce «béton qui vaut de l’or», car les taux d’intérêt actuellement très bas ne permettent pas de tirer de grands bénéfices des obligations normales. Ces pratiques conduisent à une augmentation constante des prix de l’immobilier.

Pourquoi les rentes vieillesse font flamber les loyers?

Et quel est le rapport entre les caisses de pension et la gentrification?

En Suisse, un montant est prélevé automatiquement sur le salaire de chaque employé, afin de verser une cotisation obligatoire dans une assurance privée. Ces caisses de pension placent l’argent reçu, afin d’en augmenter le montant. À l’âge de la retraite, chaque employé reçoit cet argent sous forme de rente ou de capital.

Les caisses de pension sont obligées d’investir les cotisations dans des placements considérés comme sûrs, à l’instar de l’immobilier. Grâce à cette «épargne forcée», beaucoup d’argent est disponible et les assurances sont sous pression pour investir, relève Thorsten HensLien externe, professeur en économie des marchés financiers à l’Université de Zurich. «Les pays avec des caisses de pension basées sur le capital, comme la Suisse ou les Pays-Bas, ont tendance à avoir des prix plus élevés dans l’immobilier que les pays dotés d’un système de retraite par répartition, comme l’Allemagne», explique-t-il.

Pour rentabiliser l’immobilier, le coût des constructions est parti à la hausse. Les logements existants sont rénovés de façon luxueuse, afin d’obtenir des rendements plus élevés. Le marché immobilier suisse compte donc de plus en plus de biens de haut standing. En résumé: l’argent des retraites fait augmenter le loyer des jeunes. Vu que le droit du bail protège les locataires contre les hausses de loyers, les personnes qui habitent dans un appartement depuis longtemps payent moins cher que celles qui viennent d’emménager. Les personnes âgées vivent donc en général dans des appartements moins chers que la jeune génération.

Inversement, on pourrait dire que lorsque les caisses de pension investissent dans des biens immobiliers trop coûteux pour les jeunes locataires, elles mettent en danger les rentes des futurs retraités.

Risque-t-on un crash?

En raison de cette pression sur les investissements, la Suisse a beaucoup construit. Surtout là où il y a encore de la place: dans les agglomérations et à la campagne. Pas forcément dans les lieux où la plupart des gens ont envie d’habiter. «Depuis quelques années, on observe en Suisse et dans le monde entier un exode vers les centres, dévoile Thorsten Hens. Je ne pense pas que ce mouvement va bientôt s’inverser, car la population est moins attachée à la tranquillité qu’à la proximité de services tels que les écoles, les hôpitaux, etc.»

Les rendements générés par les revenus locatifs ont légèrement diminué ces dernières années. Mais cette tendance est compensée par une hausse de la valeur des biens immobiliers. La situation pourrait changer si les taux d’intérêt augmentent – ce qui ne semble pas se profiler à l’horizon.

«Si les taux d’intérêt augmentent à nouveau, les zones rurales seront plus touchées», précise Thorsten Hens. D’après le Bubble Index Lien externede la banque UBS, le marché suisse de l’immobilier est en surchauffe. Mais «tant qu’aucun choc lié aux conditions cadres ne survient, la bulle ne devrait pas exploser», prédit le professeur zurichois.

Un goût de déjà vu

Ces informations peuvent paraître familières à certains lecteurs… La Suisse a déjà vécu une telle situation dans les années 1980: en 1985, l’obligation de cotisation pour la prévoyance vieillesse a été introduite, ce qui a amené sur le marché de nouveaux investisseurs avec des capitaux très élevés. En même temps, les banques ont accordé de nombreuses hypothèques à la légère et ont donc investi dans l’immobilier. Avec l’immigration et la rareté des sols en Suisse, personne ne s’attendait à un retournement de situation.

Et pourtant, en 1989, la Banque nationale suisseLien externe (BNS) a augmenté son taux d’escompte et le Conseil fédéral a décidé de prendre des mesures pour lutter contre la spéculation immobilière. Des règles ont également été introduites pour les caisses de pension, pour préciser comment elles devaient investir leur argent. Les taux hypothécaires sont alors repartis à la hausse.

La bulle immobilière a éclaté au début des années 1990: les banques se sont effondrées et la Suisse s’est enfoncée dans plusieurs années déprimantes de récession et de crise immobilière.

Pourquoi la Suisse se distingue des autres pays?

La gentrification est un phénomène global, mais la Suisse se distingue des autres pays par quelques aspects. À Londres et à Manhattan par exemple, de nombreux appartements luxueux sont vides, car leurs propriétaires – principalement des sociétés étrangères – spéculent sur une hausse de la valeur, qui devrait compenser largement la perte de revenus locatifs.

En Suisse, il existe également quelques appartements luxueux qui sont vides, car aucun acheteur ou locataire n’a été trouvé. Mais nous avons une loi qui protège contre la spéculation immobilière. Par exemple, l’impôt sur les gains immobiliers est plus élevé si le logement est revendu rapidement. Et la législation que l’on appelle la Lex KollerLien externe empêche les investisseurs étrangers d’acheter à large échelle des biens immobiliers sans y vivre eux-mêmes.

Dans d’autres pays, par exemple en Italie, les criminels font aussi grimper le prix de l’immobilier, car ils utilisent ce marché pour blanchir de l’argent. En Suisse, la loi sur le blanchiment d’argent est strictement appliquée, soutient Thorsten Hens. Mais certaines affaires ont tout de même été dévoilées: par exemple ce trafiquant de drogue bulgare qui aurait investi les bénéfices de son trafic de cocaïne dans plusieurs biens immobiliers, à Montreux et à Genève notamment.

Le peuple se défend avec les outils de la démocratie directe

Le peuple suisse ne reste pas indifférent à la flambée des prix des logements. Déjà en 1988 – avant l’explosion de la bulle immobilière – les citoyens ont voté sur une initiative populaire contre la spéculation foncièreLien externe. Le texte demandait que l’achat d’immeubles ne puisse se faire que pour un usage personnel dont le besoin est avéré ou pour y aménager des logements à prix avantageux. L’initiative prévoyait d’interdire l’acquisition d’immeuble en vue de placer des capitaux. Elle a été refusée par la majorité des votants.

Une nouvelle votation aura probablement lieu en février 2020 sur l’initiative populaireLien externe lancée par l’Association suisse des locataires (ASLOCALien externe) pour exiger davantage de logements abordables. Elle veut obliger le gouvernement suisse à promouvoir activement l’offre d’habitats à loyer modéré, en veillant qu’au moins 10% des nouvelles constructions appartiennent à des maîtres d’ouvrage qui ont prévu d’en faire des logements d’utilité publique. Le texte demande également que les programmes des pouvoirs publics visant à encourager les rénovations ne conduisent pas à la perte de logements à loyer modéré.

D’après l’ASLOCA, l’initiative permettrait de soustraire à la spéculation et au profit les habitats à loyer modéré: «Les rénovations énergétiques sont nécessaires mais il n’est pas question de subventionner des réfections de luxe.»

Une habitante de Vienne, en Autriche, a lancé l’initiative citoyenne «Housing for allLien externe» à l’échelle européenne. La récolte de signatures est en cours, avec le slogan «le logement est un droit et non une marchandise». Le texte exige une nouvelle législation dans l’Union européenne (UE) pour favoriser les habitats à but non-lucratif et à des prix abordables.

La pétition appelle à une meilleure législation européenne pour un logement plus abordable et à but non-lucratif en Europe. Et à Berlin, en Allemagne, la population débat d’un référendum qui vise à exproprier les appartements des grandes sociétés immobilières.

Thorsten Hens voit ces initiatives d’un œil très critique: «Les expropriations sont du populisme stupide. Les gens qui réclament de telles mesures ne comprennent pas qu’ainsi, ils réduisent encore davantage l’offre.»

Traduction de l’allemand: Marie Vuilleumier