Sollen die Rechte von Vermietern bei Mietverträgen gestärkt werden?

Das Parlament hat das Mietrecht revidiert, wogegen der Mieterinnen- und Mieterverband erfolgreich das Doppelreferendum ergriffen hat. Die Schweizer Stimmbürger:innen entscheiden am 24. November. Keystone / Ennio Leanza

Das Parlament hat das Mietrecht revidiert, um missbräuchliche Untervermietungen zu verhindern und vorzeitige Kündigungen für den Eigengebrauch des Vermieters zu erleichtern. Der Mieterinnen- und Mieterverband ergriff gegen diese Neuerungen erfolgreich das Doppelreferendum. Das Stimmvolk hat am 24. November das Wort.

Die Schweiz ist bekanntlich ein Land von Mieterinnen und Mietern – rund 60 Prozent der Bevölkerung lebt in einem Mietobjekt. Dieser Anteil liegt deutlich höher als im Mittel der europäischen Länder.

Viele Menschen in der Schweiz würden gerne Wohneigentum erwerben, doch das Angebot ist knapp, die Preise sind hoch und die Finanzierungsmöglichkeiten voller Hürden.

Viele Mieterinnen und Mieter auf der einen Seite, weniger Eigentümer:innen auf der anderen Seite: Und dazwischen gibt es das Mietrecht, das die Beziehungen zwischen den beiden Seiten regelt. Das Mietrecht geht oft in die Details und sieht etwa kostenbasierte Mieten vor.

Aber auch der Markt spielt eine Rolle, insbesondere die Wohnungsnot in vielen städtischen Gebieten, welche Mieten explodieren lässt. Deswegen verlangen Mieterverbände einen besseren Schutz der Mieterinnen und Mieter.

Die jüngste Entwicklung hat das Schweizer Parlament jedoch nicht davon abgehalten, im letzten Jahr zwei Änderungen des Mietrechts zu verabschieden, die zum Vorteil der Vermieter:innen gereichen und von rechts-bürgerlichen Parlamentariern über parlamentarische Initiativen lanciert wurden (Missbräuchliche Untervermiete vermeidenExterner Link sowie Beschleunigung des Verfahrens bei der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters oder seiner FamilienangehörigenExterner Link).

Es handelt sich folglich nicht um eine globale Reform des Mietrechts, sondern um punktuelle Anpassungen. Die Gegnerinnen und Gegner der Vorlage bezeichnen dieses Vorgehen daher als «undemokratische, teure und unschweizerische Salamitaktik».

Denn die Kleine Kammer (Ständerat) dürfte sich bereits Anfang 2025 mit zwei weiteren Vorlagen zum Mietrecht befassen, die Anfechtungen missbräuchlicher Mieten einschränken sollen.

Was bezweckt die Vorlage über missbräuchliche Untermiete?

Die Gesetzesrevision gibt den Vermieter:innen mehr Spielraum, um eine Untervermietung ihrer Immobilie zu verhindern. Um eine Wohnung oder auch nur einen Raum einer Wohnung untervermieten zu können, müssen die Mieter die schriftliche Zustimmung der Vermieter einholen. Über allfällige Änderungen muss informiert werden.

Neu kann ein Vermieter die Untervermietung verweigern, wenn sie länger als zwei Jahre dauert oder wenn die Informationen von Seiten der Mieter unvollständig sind. Zudem kann Einspruch erhoben werden, wenn die Bedingungen der Untervermietung missbräuchlich sind oder erhebliche Nachteile zu erkennen sind.

Neu ist zudem, dass die Ablehnungsgründe nicht ausdrücklich im Gesetz aufgeführt werden. Die Rechtsprechung wird hier in Streitfällen für Klarheit sorgen müssen.

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Was sieht die zweite Anpassung des Gesetzes vor?

Wenn ein Eigentümer eine Immobilie verkauft, werden die laufenden Mietverträge an den neuen Eigentümer übertragen. Derzeit kann der neue Eigentümer diese Mietverträge für Wohn- und Geschäftsräume vorzeitig (zum nächsten gesetzlichen Termin) kündigen, wenn ein dringender Eigenbedarf für die betreffende Immobilie geltend gemacht werden kann.

Im Falle einer Anfechtung können die Verfahren mehrere Jahre dauern. Dies soll sich ändern. Konkret soll neu eine Kündigung der Mieträumlichkeiten nicht mehr bei einem «dringenden Eigenbedarf» des Besitzers möglich sein, sondern wenn der Eigentümer «einen bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf» geltend machen kann.

Was eine «objektive Beurteilung» genau bedeutet, wird das Bundesgericht wohl im Rahmen von Streitfällen klären müssen.

Wer unterstützt diese beiden Gesetzesanpassungen und warum?

Die Immobilienbranche und die rechts-bürgerlichen Parteien sprechen von sehr gezielten, fairen Revisionen, die nicht die Mieten betreffen. Sie weisen den Vorwurf eines «Frontalangriffs» auf die Mieter:innen zurück und sehen in den Neuerungen vielmehr eine Klärung von Begriffen, die bereits im geltenden Recht existieren.

Heute könne es sein, dass Vermieter drei bis vier Jahre warten müssten, bevor sie über ihr Eigentum verfügen könnten, auch wenn ein «dringender Bedarf» geltend gemacht worden sei, argumentierte der FDP-Ständerat Philippe Bauer während der Parlamentsdebatte.

Laut der Genfer Immobilienkammer haben «beide Anpassungen äusserst bescheidene Auswirkungen für Mietende, die sich korrekt verhalten». Die Anfechtungsrechte blieben für diese unverändert.

Die Bedingungen für die Untervermietung werden in der Änderung laut Befürwortern klarer definiert. Sie sind der Meinung, dass diese klaren Regeln nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter vor Missbrauch schützen.

Die Änderungen bringen gemäss den Hauseigentümerverbänden mehr Transparenz und Rechtssicherheit. Angesichts der zunehmenden Untervermietung von Mietobjekten über Plattformen wie Airbnb sei dieser Schritt notwendig.

Denn Wohnungen würden häufig vom Markt genommen, um sie etwa durch temporäre Lösungen (wie Airbnb) mit hohen Gewinnspannen unterzuvermieten. Diese Praxis ginge zu Lasten der Mieter.

Auch Studierende in Wohngemeinschaften würden nicht benachteiligt, so die Befürworterinnen und Befürworter der Vorlage, da sie sich mit mehreren Personen in einem Mietvertrag zusammenschliessen oder ein Zimmer weiterhin zeitlich unbegrenzt untervermieten könnten. Zumindest solange der Vermieter oder die Vermieterin keine zeitliche Begrenzung festlegt.

Warum wird über diese doppelte Reform abgestimmt?

Der Mieterinnen- und Mieterverband (MV) sah in den Neuerungen «einen Frontalangriff der Immobilien-Lobby auf den Kündigungsschutz» und ergriff daher das ReferendumExterner Link.

Bei den Debatten im Parlament hatte ihr Präsident Carlo Sommaruga die Ansicht vertreten, dass die Reform keinem realen Bedürfnis entspreche. Sie verkompliziere nur die Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern.

Auch der Bundesrat lehnte die Vorlage im Übrigen ab. Er vertrat die Ansicht, «dass ein gesetzgeberisches Eingreifen nicht gerechtfertigt ist beziehungsweise unverhältnismässig wäre.»

Die Gegner – allen voran die Linke und die Gewerkschaften – sehen in den beiden Änderungen einen Abbau der Schutzmechanismen für Mieter, insbesondere gegen missbräuchliche Kündigungen. Vermieter:innen könnten Mietverträge leichter kündigen – ihnen werde ein zu grosser Spielraum eingeräumt, beispielsweise in der Frage, ob sie eine Untervermietung akzeptieren oder ablehnen.

Der Verband der Schweizer Studierendenschaften (VSS) unterstützt das Nein und ist der Meinung, dass die doppelte Reform die (Unter-)Mietbedingungen für Studierende «massiv verschlechtert».

Nach Ansicht des Mieterinnen- und Mieterverbands hätten die Mieten in den letzten Jahren angesichts der niedrigen Zinsen sinken müssen. Das Gegenteil sei der Fall gewesen. Die Mieterparteien hätten Milliarden verloren.

«Die vermietenden Parteien hingegen kommen auf unanständig hohe Renditen und profitieren davon, die Mieten weit über die zulässigen Ansätze hinaus zu erhöhen, insbesondere bei Mieterwechseln», meint der Verband.

Im Klartext: Die Gegner der doppelten Reform beschuldigen die Vermieter, dass sie Kündigungen erleichtern wollen, um von der Wohnungsknappheit zu profitieren und sehr teuer weiterzuvermieten. Sie sehen darin auch ein erhöhtes Spekulationsrisiko beim Verkauf von Mietshäusern.

Sind Auslandschweizer von den geplanten Änderungen betroffen?

Die Neuerungen gelten für Mieter in der Schweiz, die während ihres Aufenthalts im Ausland (beruflich, zu Studienzwecken oder aus anderen Gründen) ihre Wohnung untervermieten möchten, um ihren Mietvertrag nicht kündigen zu müssen.

Eine Untervermietung bis zu zwei Jahren ist weiterhin möglich. Nach dieser Zeit können sie sich mit dem Vermieter einigen und eine gemeinsame Regelung aushandeln.

Editiert von Samuel Jaberg, Übertragung aus dem Französischen: Gerhard Lob