Wenn der Traum der eigenen vier Wände zum Luftschloss wird

Für den Zugang zu Wohneigentum in der Schweiz ist ein immer dickeres Portemonnaie nötig. © Keystone / Salvatore Di Nolfi

In der Schweiz steigen die Hauspreise weiter an. Dadurch wird Wohneigentum immer unerschwinglicher. Dies besonders wegen regulatorischen Einschränkungen, so eine Studie der Raiffeisenbank.

Die traditionell bereits hohen Immobilienpreise steigen in der Schweiz weiter an. Gemäss der Raiffeisenbank nahmen die Hauspreise im Lauf eines Jahres im zweiten Quartal um rund 5% und die Wohnungspreise um 1,6% zu.

Zu geringes Einkommen

Die Hypothekarzinsen befinden sich gegenwärtig zwar auf einem historisch niedrigen Niveau. Es war noch nie so vorteilhaft, einen Kredit aufzunehmen, um eine Immobilie zu kaufen. Doch das reicht heute nicht mehr aus, um den Zugang zu Wohneigentum zu fördern.

«Wegen regulatorischen Einschränkungen und der rapiden Preisentwicklung müssen potenzielle Käuferinnen und Käufer über immer mehr Eigenkapital und ständig wachsende Einnahmen verfügen, um die Finanzierung einer Hypothek zu erhalten», sagt Martin Neff, Chefökonom der Raiffeisenbank.

Der Anteil der Personen, die über genügend Vermögen verfügen, um ein Haus zu kaufen, variiert je nach Kanton zwischen 18 und 44%. Das hat Raiffeisen, die drittgrösste Bank der Schweiz, berechnet.

Darüber hinaus sei ein hoher Lohn erforderlich, um die Kosten für diesen Kauf zu decken, was sich «in den meisten Fällen als schwieriges, meist sogar unüberwindbares Hindernis» erweise, so Neff. Gemäss seinen Berechnungen muss für ein Haus im Wert von einer Million Franken bei einem Eigenkapital von 200’000 Franken ein Mindest-Jahreseinkommen von 176’000 Franken erzielt werden.

Bedingungen für eine Hypothek

Riesiger Schuldenberg

Der Schweizer Markt weist eine weitere Besonderheit auf: Hypothekarschulden werden extrem langsam abgebaut.

In vielen Ländern wird erwartet, dass eine Hypothekarschuld innerhalb einer Generation, 20 bis 25 Jahre, zurückgezahlt wird. In der Schweiz allerdings reicht ein Leben oft nicht aus. Die Schulden, die mit der erworbenen Liegenschaft und nicht mit dem Käufer verbunden sind, werden an die nächste Generation weitergegeben.

Dafür gibt es zwei Gründe: Erstens sind die Immobilienpreise so stark gestiegen, dass es schwierig ist, sie bald zurückzuzahlen. Zweitens schafft das Steuersystem einen Anreiz zur Verschuldung, besonders durch die Möglichkeit, Hypothekarzinsen vom steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen.

Diese Situation führt dazu, dass die Schweiz über eine der höchsten persönlichen Schuldenquoten der Welt verfügt. Ende letzten Jahres überschritt die gesamte Hypothekarschuld die symbolische Grenze von einer Billion Franken.

In der Schweiz finanziert eine Bank in der Regel den Erwerb eines Hauptwohnsitzes bis zu 80%. Die restlichen 20% (Eigenkapital) müssen vom Kunden zur Verfügung gestellt werden.

Bis zum 1. Juli 2013 konnten diese Eigenmittel ganz aus einem vorzeitigen Austritt aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) finanziert werden. Doch seither müssen mindestens 10% des Eigenkapitals aus einer anderen Quelle stammen (Gespartes, privates Alterskapital, Familien-Darlehen).

Diese Massnahme hatte die Regierung gefordert, um das Risiko einer Immobilienblase zu begrenzen und das Rentenvermögen zu erhalten.

Seit dieser Änderung sind Immobilienkäufe schwieriger geworden. Denn zu den 10% Eigenkapital aus der eigenen Tasche kommen noch verschiedene Kosten dazu, die bis zu 4% des Verkaufspreises ausmachen können und nicht aus der Pensionskasse stammen dürfen.

Im Fall einer Liegenschaft im Wert von einer Million Franken müssen also 140’000 Franken «echte» Eigenmittel aufgebracht werden.

Die Bank berechnet auch, wie hoch die Kosten für das Darlehen ausfallen können. Dabei stützt sie sich auf einen Referenzzinssatz von 5% (mehrjähriger Durchschnitt), eine Schuldentilgung von 1% und Instandhaltungs-Kosten von 1% des Immobilienwerts pro Jahr. Eine Hypothek wird nur gewährt, wenn diese Kosten nicht mehr als 33% des Brutto-Jahreseinkommens des Käufers ausmachen.

In unserem Beispiel also wird die Bank von einer Belastung von 40’000 Franken für die Hypothek (5% des Darlehens von 800’000 Franken), 10’000 Franken für Abschreibungen (1% von 1 Mio. Fr.) und 10’000 Franken für den Unterhalt (1% von 1 Mio. Fr.), also insgesamt von 60’000 Franken pro Jahr ausgehen.

Um diese Kosten zu decken, muss das Haushaltseinkommen mindestens dreimal höher sein, was in etwa dem von Raiffeisen berechneten Mindestjahresgehalt von 176’000 Franken entspricht.

(Übertragung aus dem Französischen: Christian Raaflaub)