Steigen die Mieten in der Schweiz wirklich?

Wohnblöcke in der Aargauer Gemeinde Spreitenbach, die zum Agglomerationsgebiet der Stadt Zürich gehört. © Keystone / Gaetan Bally

Kürzlich lehnte das Schweizer Stimmvolk eine Volksinitiative ab, die mehr bezahlbaren Wohnraum verlangte. Rund um die Abstimmung tobte eine Diskussion, ob die Mieten in der Schweiz steigen oder sinken. Wir haben es nachgeprüft.

Laut Mieterverband kennt die Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren nur eine Richtung: nach oben. «Seit 2005 sind die Mieten gemäss Mietpreisindex um über 17 Prozent gestiegen», schreibt der Mieterverband in einer Mitteilung. Grund dafür sei, dass die Eigentümer auf Kosten der Mieter Rendite erzielen wollten.

Tatsächlich flüchten wegen des Anlagedrucks viele Investoren in den Immobilienmarkt. Das kann aber auch zu einem Überangebot und in der Folge zu sinkenden Mieten führen.

+ In diesem Artikel erfahren Sie, warum in den Agglomerationen Wohnungen leer stehen, und in der Folge die Mieten sinken

Widersprüchliche Daten

Schauen wir uns also die Daten an: Laut Mietpreisindex des Bundesamtes für StatistikExterner Link (BFS) sind die Mieten in den letzten Jahren klar gestiegen. Laut einigen privaten Indizes hingegen sind sie leicht gesunken.

Wie kommt es zu dieser Diskrepanz? Es liegt unter anderem daran, dass nicht alle Indexe das Gleiche messen.

Das BFS erhebt die Mietpreise mit Hilfe einer Stichprobe, in der sowohl Mieten aus langjährigen Verträgen als auch Neumieten berücksichtigt sind. Die von privaten Anbietern publizierten Indizes zeigen hingegen unmittelbar die Preisentwicklung von gegenwärtig auf dem Markt angebotenen Mietwohnungen.

Ein Beispiel

Während eine 4-Zimmerwohnung im Jahr 1990 durchschnittlich 945 Franken kostete, bezahlte man im Jahr 2017 laut Bundesamt für StatistikExterner Link im Schnitt 1519 Franken.

Langjährige Mieter zahlen weniger

In der Schweiz dürfen Mieten in laufenden Mietverhältnissen nicht ohne Grund – beispielsweise eine Renovation – erhöht werden. Langjährige Mieter zahlen deshalb meist deutlich weniger als in aktuellen Inseraten für eine gleichwertige Wohnung verlangt wird.

Deshalb wird zwischen so genannten Bestandesmieten (Wohnungen, die schon lange vermietet sind) und Angebotsmieten (Inserate auf Wohnungsportalen) unterschieden. Wenn der so genannte hypothekarische ReferenzzinssatzExterner Link sinkt, können bestehende Mieter sogar eine Mietzinssenkung verlangen.

Warum sinkende Mieten in der Statistik noch nicht sichtbar sind

Der Mietpreisindex des BFS erfasst sowohl Mietpreiserhöhungen nach einem Mieterwechsel oder einer Renovation, als auch Mietspreissenkungen im Rahmen einer Anpassung an den Referenzzinssatz. Der Mietpreisindex des BFS zeigt somit die Mietpreisentwicklung im gesamten Bestand an Mietverhältnissen in der Schweiz.

«Mietpreissteigerungen bei älteren Gebäuden und Verträgen können gewisse Mietpreisreduktionen bei neueren Verträgen durchaus kompensieren», sagt Hans Markus Herren vom Bundesamt für Statistik. Falls die Angebotsmieten in jüngster Zeit gesunken sind, ist das daher im Mietpreisindex nicht unbedingt sofort feststellbar.

Fazit: Es kommt darauf an, welchen Index man anschaut. Die Aussage des Mieterverbandes stimmt grundsätzlich: Seit 2005 sind die Mieten in der Schweiz gemäss Mietpreisindex nominal um über 18% gestiegen. Die Angebotsmieten sind laut diversen Quellen seit 2016 etwas gesunken, je nach Region unterschiedlich stark.

Laut homegate.ch-MietindexExterner Link sind die Angebotsmieten über die vergangenen zwölf Monate um 0.62 Prozent gestiegen – allerdings mit starken regionalen Unterschieden: In der Stadt Zürich stiegen die Mieten 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 3,29%, im Kanton Aargau hingegen sanken sie um 0,18% und im Kanton Jura um 0,30%.

Laut dem Swiss Real Estate Offer IndexExterner Link von ImmoScout24 sind die in Inseraten ausgeschriebenen Mietpreise im Jahr 2019 um 0,5 Prozent gesunkenExterner Link. Auch hier gab es regionale Unterschiede: Während die inserierten Mieten in der Genferseeregion um 1,1 Prozent und in der Zentralschweiz um 1,7 Prozent gesunken sind, stiegen sie im Tessin um 1,9 Prozent und im Grossregion Zürich um 0,6 Prozent.

Laut dem Angebotspreisindex von WüestPartnerExterner Link sind die Mietpreise in der Schweiz 2016 im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Im Vergleich zum Jahr 2000 sind sie allerdings um über 40% gestiegen.

Gemäss Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE)Externer Link sind die Angebotsmieten seit 2016 leicht gesunken.

Gemäss Mietpreisindex der Stadt ZürichExterner Link, der die Entwicklung der Bestandesmieten für 1- bis 6-Zimmer-Wohnungen in der Stadt Zürich misst, sind die Mieten seit 2010 um 3,2 Prozent gestiegen.

Dieser Artikel ist Teil einer laufenden Reihe von Faktenchecks. Wenn Sie etwas über die Schweiz gehört haben, das wir unter die Lupe nehmen sollten, kontaktieren Sie uns, indem Sie auf den unten stehenden Link klicken.