Braucht es eine Quote für gemeinnützigen Wohnungsbau in der Verfassung?

Am 9. Februar 2020 wird das Schweizer Stimmvolk über die Einführung einer Mindestquote für den öffentlichen Wohnungsbau entscheiden. Sorgt diese für "angemessenes Wohnen zu erträglichen Bedingungen"? Keystone / Gaetan Bally

Am 9. Februar stimmt die Schweiz über die Volksinitiative "Mehr bezahlbare Wohnungen" ab. Über die Vorlage wird im Vorfeld mit harten Bandagen gekämpft. Die Befürworter sehen in der Initiative ein geeignetes Mittel gegen "Immobilienspekulanten". Die Gegner sprechen von eine "schleichenden Verstaatlichung" des Wohnungsmarktes.

Die Schweiz ist bekanntlich ein «Land der Mieter». Gemäss einer Aufstellung des Bundesamtes für Statistik (BfSExterner Link) von Ende 2017 waren 59 Prozent der Haushaltungen der Schweiz (entsprechend 2,2, Millionen) Mietobjekte. Die Quote ist je nach Kanton unterschiedlich. Im Wallis beträgt die Mieterquote 39 Prozent, in Basel-Stadt 84 Prozent. Dies hat seinen Grund: In den grossen urbanen Agglomerationen der Schweiz liegen die Immobilienpreise dermassen hoch, dass sich nur ein kleiner Kreis der Bevölkerung überhaupt Wohneigentum leisten kann.

Die Mieten stellen die höchsten Ausgabenposten im Budget einer Schweizer Familie dar. Das BfS kommt für das Jahr 2017 für einen Schweizer Haushalt auf einen durchschnittlichen Mietzins in Höhe von 1329 Franken, wobei Mietobjekte jeglicher Dimension berücksichtigt wurden. Auch hier schwankt der Wert je nach Kanton: Der Mittelwert reicht von 907 Franken im Kanton Jura bis 1837 Franken im Kanton Zug.

Die Mieten sind in diesem Jahrtausend kontinuierlich gestiegen, wie ein BfS-IndexExterner Link aufzeigt. Begünstigt wurde diese Entwicklung durch das Bevölkerungswachstum und die niedrigen Zinsen, welche zu Investitionen in Luxuswohnungen führten. In den grossen urbanen Zentren ist günstiger Wohnraum äusserst knapp geworden; zugleich hat die Gentrifizierung zugenommen, das heisst die Verdrängung alteingesessener Bevölkerungsgruppen zugunsten zahlungskräftiger Mieter und Eigentümer.  

In diesem Umfeld wurde 2015 die Volksinitiative «Mehr bezahlbare WohnungenExterner Link» lanciert, die innerhalb von 13 Monaten von fast 105’000 Stimmberechtigten unterschrieben wurde. Über eine Ergänzung des Artikels 108Externer Link in der Bundesverfassung (Wohnbau- und Wohneigentumsförderung) sollen folgende Grundsätze festgeschrieben werden: 

• Der Bund sorgt in Zusammenarbeit mit den Kantonen dafür, dass gesamtschweizerisch mindestens 10 Prozent der neuen Wohnungen im Eigentum dieser Trägerschaft sind – das heisst gemeinnützig.
• Kantone und die Gemeinden werden ermächtigt, zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ein Vorkaufsrecht für geeignete Grundstücke einzuführen.
• Der Bund und bundesnahe Betriebe (wie SBB oder Post) räumen Kantonen und Gemeinden beim Verkauf von Grundstücken, die sich in ihrem Eigentum befinden, ein Vorkaufsrecht ein.
• Der Bund muss sicherstellen, dass Programme der öffentlichen Hand zur Förderung von Sanierungen nicht zum Verlust von preisgünstigen Mietwohnungen führen.

Im InitiativkomiteeExterner Link «Mehr bezahlbare Wohnungen» sind der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz, der Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz, der Schweizerischen Gewerkschaftsbund (SGB), die SP Schweiz, die Grünen sowie weitere Verbände und Parteien vertreten.

Laut den Initianten «führt der Renditehunger der Spekulanten dazu, dass Mieterinnen und Mieter in der Schweiz viel zu hohe Mieten bezahlen». Aus einer 2017 publizierten StudieExterner Link, die auch in der Botschaft des Bundesrats zuhanden des Parlaments zitiert wird, geht hervor, dass bei gewinnorientierten Mietverhältnissen die Mieten im Schnitt deutlich höher liegen als bei gemeinnützigen Wohnungen. Im Jahr 2014 betrug der Unterschied landesweit im Mittel 15,4 Prozent, in den grossen Städten sogar 24 Prozent. 

Genossenschaften, aber auch Stiftungen oder andere Einrichtungen des gemeinnützigen Wohnungsbaus erzielen in der Regel keine Gewinne. «Sie bauen bedürfnis- statt renditeorientiert», argumentiert das Initiativkomitee.

Die Initianten weisen zudem darauf hin, dass erschwinglicher Wohnraum in der Bundesverfassung bereits als soziales Ziel Externer Linkfestgehalten ist. Im Artikel 41 heisst es wörtlich: «Bund und Kantone setzen sich dafür ein, dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können.» Doch gemäss Initiativen wird zu wenig zur Erreichung dieses Ziels gemacht. Nur fünf Prozent des Schweizer Immobilienmarkts sei gemeinnütziger Wohnraum – das sei zu wenig.

Die Initiative wird von der Regierung und der Parlamentsmehrheit abgelehnt. Mit Ausnahme von SP und Grünen gehört ein breites Bündnis der Bundeshausparteien dem KomiteeExterner Link «Nein zur Mieterverbands-Initiative»  , genauso wie der Schweizerische Gewerbeverband, der Hauseigentümerverband und der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft.

Die Gegner sprechen von einer «absurden und viel zu starren 10-Prozent-Quote», die nicht mit einer realen Nachfrage einhergehe. «Eine Quote muss auch erfüllt werden, wenn gar keine Nachfrage nach Wohnungen gemeinnütziger Bauträger besteht», wird argumentiert. Um die Umsetzung der Quote und die Einhaltung der neuen Regelungen zu überwachen, müsse ein bürokratischer Kontrollapparat aufgebaut werden. «Dadurch werden Baubewilligungen noch komplizierter und Bauprojekte werden verzögert», heisst es weiter.

Mehr noch. «Bis Bund und Kantone ausgehandelt haben, wie der 10-Prozent-Quotenwahnsinn angewendet werden soll, herrscht grosse Unsicherheit, die Investitionen in den Bausektor hemmt.» Die neue Bürokratie bremse die Bautätigkeit. Als Folge würden weniger Wohnungen gebaut, das Angebot werde kleiner und die Preise auf dem privaten Wohnungsmarkt würden ansteigen.

Das gegnerische Komitee wirft der Initiative vor, die «Verstaatlichung des Wohnungsmarktes» voranzutreiben, und dies für «privilegierte Genossenschaftsmieter». Die Initiative widerspreche Schweizer Grundsätzen eines freien Marktes. Zudem werden die Mehrkosten angeprangert, die der Bundesrat auf 120 Millionen Franken pro Jahr schätzt.

Der Bundesrat lehnt die Initiative ab, ist sich aber bewusst, dass es trotz aktueller Marktentspannung regional und für verschiedene Bevölkerungsgruppen schwierig bleibt, eine angemessene und finanziell tragbare Wohnung zu finden.

Er hat deshalb entschieden, die Ablehnung mit einem Rahmenkredit im Umfang von 250 Millionen Franken zur Aufstockung des Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu verbinden. Damit soll der gemeinnützige Wohnungsbau seinen aktuellen Marktanteil von rund vier Prozent längerfristig halten können.

Dieser Bundesbeschluss tritt in Kraft, falls die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» von Volk und Ständen am 9. Februar 2020 abgelehnt wird. Das Parlament hat den Kredit bereits abgesegnet.

(Übertragung aus dem Italienischen: Gerhard Lob)