Alle bauen in der Agglo, nur niemand zieht hin
Es hat genug, aber am falschen Ort. So lässt sich die Wohnungs-Situation in der Schweiz zusammenfassen. Die Fotografin Sophie Stieger hat das Paradox dokumentiert.
In den städtischen Zentren – beispielsweise in Zürich, Genf oder Basel – stehen hunderte Menschen Schlange, um eine leere Wohnung zu besichtigen. Auf dem Land hingegen stehen ganze Neubau-Siedlungen leer. Und in peripheren Gegenden wie beispielsweise im Jura oder Tessin verfallen teilweise ganze Dörfer.
Es sind zwei Phänomene, die in der Schweiz zu leerstehenden WohnungenExterner Link führen: In wirtschaftlich schwachen, peripheren Regionen wandern die Menschen ab, weil sie keine Arbeit finden. Im Extremfall stehen Häuser so lange leer, dass sie verfallen.
Aber auch im wirtschaftlich prosperierenden Mittelland gibt es ländliche Regionen, in denen neu gebaute Siedlungen halb leer bleiben. Die Wohnungen gehen nur harzig weg, so dass Vermieter Interessenten mit kostenlosen Anfangsmonaten, Einkaufsgutscheinen oder Beiträgen zum Zug-Abonnement zu ködern versuchen. Während 2016 in der Schweiz 56’518 Wohnungen leer standen, sind es 2019 bereits 75’323Externer Link. Das entspricht einer Leerwohnungsziffer von 1.66.
Der Grund für diese Leerstände ist ein Bauboom in den letzten Jahren auf dem Land – trotz Landflucht. Aber warum bauen Investoren in Gegenden, in denen keine Nachfrage besteht?
Schuld ist der Anlagedruck: Pensionskassen, Fonds und Privatanleger müssen oder wollen Rendite erzielen. «Obligationen sind nicht mehr interessant, an Aktien hat man sich die Finger verbrannt, und wenn man das Geld auf dem Bankkonto lässt, muss man Negativzinsen zahlen», erklärt Immobilien-Experte Michael HauserExterner Link. «Manche Investoren sagen sich deshalb: Selbst wenn ich von zehn Wohnungen nur zwei vermiete, ist das immer noch die beste der schlechten Möglichkeiten, Geld anzulegen.» Zumal in den letzten Jahren die Hälfte der Immobilien-Erträge lediglich Buchgewinne durch Immobilienaufwertungen gewesen seien.
Anders gesagt: Solange Immobilienpreise in der Schweiz steigen, wird gebaut – egal wo. Volkswirtschaftlich und aus Sicht der Nachhaltigkeit ist das Bauen an falscher Lage laut Hauser ein Unsinn. «Ökologisch wäre es gescheiter, das Geld würde auf der Bank liegen, statt in Immobilien investiert werden, die man nicht braucht.» Zumal in der Schweiz seit Jahrzehnten eine Zersiedelung des Landes beklagt wird.
Preise werden sinken
Wie geht es nun weiter? Laut Hauser wird es in den ländlichen Lagen zu einem strukturellen Leerstand kommen. «In den Städten wird es zwar kaum Leerstand geben, aber die Preise werden im Sog sinken», so Hauser.
Und das sei gut und schlecht. «Mietende dürfen sich über tiefere Preise freuen. Allerdings ist diese Freude nicht von Dauer: den Rabatt finanzieren die Nachfragenden mit niedrigeren Renten aufgrund tieferer Immobilienerträge gleich selbst. Unschön ist auch, dass der Raumkonsum bei tieferen Preisen steigt und wir uns vom Ziel der 2000-Watt-GesellschaftExterner Link [energiepolitische Vision, A.d.R.] entfernen.»
Gesellschaftlicher Schaden
Dass leerstehende Immobilien verfallen, fürchtet Hauser nicht. «Immobilien sind robust», meint er. Der Schaden sei vielmehr gesellschaftlicher und raumplanerischer Art. «Es kann sein, dass in einer Gemeinde die Leute aus den Altbauten hinaus in die attraktiven Neubauten am Dorfrand ziehen», erklärt Hauser. Das führe dann zu einem Leerstand in den Dorfzentren und ausgestorbenen Gemeinden. «Wenn man 20 Prozent mehr Wohnungen hat, weil rund um das Dorf neu gebaut wurde, aber gleichzeitig in der Gemeinde 20 Prozent Leerstand, dann wäre es eigentlich besser gewesen, man hätte nicht gebaut, rund um das Dorf mehr Grün bewahrt und das Dorfzentrum belebt.» Hauser sieht vor allem Politik und Raumplanungs-Behörden in der Verantwortung.
Hauser will zwar nicht Prophet spielen, aber er hält es für unwahrscheinlich, dass sich so bald etwas an der Situation ändert. Zwar kühle sich der Markt etwas ab, aber solange Immobilien von schlechten Anlagemöglichkeiten noch die beste seien, werde weiter gebaut. Nur steigende Zinsen, sinkende Erträge und in der Folge Ab- statt Aufwertungen von Immobilien würden institutionelle Anleger zu einem Umdenken bewegen.
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