Futuro incerto per il mercato immobiliare svizzero

Il coronavirus contagia anche il mercato immobiliare. Keystone/ennio Leanza

Il 2019 è stato un ottimo anno per gli investitori immobiliari, che per il 2020 si aspettavano un futuro roseo. Ma le previsioni sono ora sconvolte dal coronavirus e da una probabile recessione mondiale.

Gli investitori immobiliari in Svizzera possono guardare al 2019 come a un anno di successo. Gli affitti sono scesi leggermente, ma sono diminuiti di conseguenza anche gli appartamenti vacanti. Alla fine del 2019 gli immobili presentavano uno sviluppo del valore di circa il 3,0% rispetto al 2,0% dell’anno precedente, indica il CIFI Swiss Property BenchmarkCollegamento esterno della società di consulenza immobiliare IAZI. Sono in particolare aumentati di valore gli immobili abitativi. Nel complesso, i rendimenti sono stati estremamente soddisfacenti dal punto di vista degli investitori.

Fino a poco tempo fa, le previsioni degli investitori immobiliari per il 2020 erano ottimistiche. Non solo per sé stessi: “Il 2020 sarà un anno per gli inquilini”, aveva pronosticato Donato Scognamiglio, CEO della IAZI SA. A causa della politica dei tassi d’interesse negativi della Banca nazionale svizzera (BNS), è stato costruito più di quanto avrebbe richiesto la domanda. Ora gli elevati tassi di abitazioni vacanti vengono contrastati con riduzioni degli affitti, aveva rilevato.

Ma le rallegranti aspettative sono state capovolte nelle ultime settimane. La crisi del coronavirus non ferma solo il settore immobiliare. “Tutte le previsioni economiche erano sbagliate”, commenta il professor Scognamiglio con costernazione. Quali effetti ci si possono aspettare sul mercato immobiliare?

Una crisi fuori dagli schemi

La crisi del coronavirus non solo ha conseguenze drastiche per la vita quotidiana e la libertà di movimento di molte persone. Anche la finanza è in difficoltà, con le quotazioni di borsa che implodono in tutto il mondo, Svizzera compresa.

In crisi passate, come lo scoppio della bolla delle dot-comCollegamento esterno nel 2001 o la crisi finanziaria del 2008, gli investimenti immobiliari diretti si sono rivelati un’ancora di salvataggio a cui aggrapparsi nel mezzo della tempesta, secondo Scognamiglio. Uno dei motivi principali della stabilità degli investimenti immobiliari è che gli affitti continuano ad essere pagati anche durante un crollo del mercato azionario. Cosicché, eventuali perdite di valore possono essere assorbite in situazioni di crisi.

Fin lì, dunque, tutto bene per gli investitori immobiliari. Ma la situazione attuale può essere paragonata anche alle crisi del passato sul mercato azionario? La risposta in due parole è: probabilmente no. Per gli investitori, l’incombente crisi economica è solo una parte dei problemi causati dal coronavirus.

Gli esperti della IAZI non confrontano la crisi attuale con quella finanziaria del 2008, bensì con quella causata dall’influenza spagnola del 1918. Per una tale situazione ci sono attualmente “troppe poche previsioni o scenari per poter misurare approssimativamente le conseguenze economiche e sanitarie”, sottolinea il CEO.

Il blocco si ripercuote sugli incassi di affitti

A differenza delle crisi economiche del passato, non è possibile fare affidamento sul fatto che gli introiti da locazione continuino ad affluire in modo relativamente stabile. La gente deve continuare ad avere un luogo in cui vivere e nel segmento dell’immobiliare abitativo non ci si aspetta che le inadempienze siano così gravi.

Ma anche le aziende con i loro spazi commerciali, negozi e uffici sono inquilini importanti. In risposta alla rapida diffusione del coronavirus, in Svizzera, si chiude tutto, ad eccezione dei negozi di alimentari, delle farmacie e degli sportelli postali e bancari. Questo mette molte piccole imprese in difficoltà finanziaria.

Gli esperti della IAZI non erano preparati a questo. “Non lo avremmo mai immaginato. Cosa succede ora quando il parrucchiere chiude? Cosa succede quando il centro commerciale chiude? Cosa succede se la panetteria consegue un fatturato ridotto ?”. Nel settore del commercio al dettaglio e ancor più nel settore dell’ospitalità (ristoranti, alberghi, ecc.) è prevedibile che si debbano fare i conti con mancati ricavi da pigioni.

Le case plurifamiliari restano un investimento sicuro

Ciò nonostante, Scognamiglio rimane cautamente ottimista. Egli presume che ci sarà un effetto altalenante: anche se i consumi attualmente sono bassi a causa del blocco, una parte di essi sarà compensata in seguito.

Le case plurifamiliari sono ancora un investimento sicuro: “Comprerei un condominio nei prossimi sei mesi? Sì! Posso considerarmi fortunato se possiedo già diversi condomini? Sicuramente sì!”.

La situazione per i proprietari di case unifamiliari è un po’ più incerta. In generale, nella situazione attuale è difficile per le agenzie immobiliari incontrare i clienti e mostrare le proprietà. Questo svantaggio è accentuato nel caso delle case dove i clienti vogliono sistemarsi con la famiglia. Molti potenziali clienti possono anche essere turbati dalla situazione economica e desistere da investimenti importanti.

Probabile crisi immobiliare

“La probabilità di una crisi immobiliare è molto elevata, ma non sarà un grande crollo come i subprime”, afferma Donato Scognamiglio. Egli spera che la situazione si stabilizzi grazie alle misure adottate dalle autorità. Il governo federale svizzero ha finora sbloccato 40 miliardi di franchi per misure immediate per l’economia.

Secondo il CEO della IAZI, un crollo generale si verificherebbe solo se al contempo ci fosse un massiccio aumento dei tassi di interesse. Gli svizzeri non vogliono rinunciare alla propria casa. Certo, ci si devono aspettare correzioni, ma “il mercato si riprenderà”, pronostica Donato Scognamiglio.

(Traduzione dal tedesco: Sonia Fenazzi)