Le pensioni di vecchiaia rendono gli affitti inaccessibili per i giovani

Parallelamente alla copertura dell'autostrada, un quartiere di Zurigo viene rinnovato. Risultato: scompariranno gli appartamenti a pigione moderata. © Keystone / Gaetan Bally

Sotto la pressione dei tassi d'interesse bassi , le casse pensioni svizzere investono a più non posso nel settore immobiliare, considerato sicuro e redditizio. Questo rende le case più costose. In Svizzera, Germania e Austria, cittadini disperati si oppongono utilizzando i diritti popolari.

Il suolo nell’Altopiano svizzero è scarso. Appartamenti e case sono costosi, soprattutto in città. Senza il sostegno dei genitori, difficilmente le giovani generazioni possono permettersi un’abitazione in proprietà.

Anche le pigioni nei centri urbani per molti sono proibitive. Cosicché le persone più povere sono costrette ad ammassarsi in quartieri periferici. Si parla di gentrificazione.

Gentrificazione

Dall’inizio del millennio, in Svizzera si è sviluppato un movimento di ritorno dei ceti medio e alto da luoghi privilegiati in periferia verso i centri urbani. Di conseguenza, i ceti più poveri sono spinti fuori dai quartieri cittadini. Il fenomeno è chiamato gentrificazione. La causa è imputata all’accresciuto interesse per la vita urbana. Il termine gentrificazione è nato in Gran Bretagna negli anni ’60 e deriva dalla parola “gentry” per la piccola nobiltà.

Fonte: Dizionario storico della SvizzeraCollegamento esterno

Poiché la domanda di spazio abitativo nelle città e negli agglomerati urbani svizzeri supera di gran lunga l’offerta, immobili e titoli immobiliari sono considerati un investimento sicuro e redditizio. Molti investitori si affidano fortemente al “mattone”, poiché in un contesto di bassi tassi d’interesse c’è poco denaro da fare con le normali obbligazioni. Questo, a sua volta, porta a un costante aumento dei prezzi immobiliari.

Perché le pensioni di vecchiaia rendono inaccessibili gli alloggi?

E quanto ha a che fare la gentrificazione con le pensioni di vecchiaia? Molto!

In Svizzera, dal salario di ogni dipendente viene automaticamente prelevato un contributo per la propria previdenza professionaleCollegamento esterno che è versato a una cassa pensione privata obbligatoria. Queste casse pensionistiche investono il denaro in modo che si moltiplichi. Al momento del pensionamento, il dipendente riceve il denaro sotto forma di rendita o come capitale.

Le casse pensioni sono obbligate a investire il denaro in modo sicuro. Pertanto, preferiscono investire nel mercato immobiliare. A causa del “risparmio forzato” c’è molto capitale disponibile.

Le casse pensioni svizzere sono particolarmente sotto pressione degli investimenti, conferma Thorsten HensCollegamento esterno, professore di economia dei mercati finanziari all’università di Zurigo. “È anche per questo motivo che paesi con fondi pensione a capitalizzazioneCollegamento esterno, come la Svizzera o i Paesi Bassi, tendono ad avere prezzi immobiliari più elevati rispetto a paesi con un sistema a ripartizione, come la Germania”.

Affinché gli immobili siano redditizi, si costruisce a caro prezzo. Gli immobili esistenti vengono ristrutturati in modo lussuoso, al fine di ottenere rendimenti più elevati. Cosicché sul mercato svizzero vi sono sempre più edifici con un elevato standard di finitura.

In breve: con il denaro per le pensioni di vecchiaia si rendono più costosi gli alloggi per i giovani. Poiché il diritto di locazione protegge dall’aumento degli affitti, più a lungo vi si abita, più un appartamento diventa relativamente più economico. Quindi, tendenzialmente, le persone anziane dispongono un alloggio più a buon mercato rispetto ai giovani.

Al contrario, si può dire che quando le casse pensioni investono in immobili a prezzi eccessivi, che i giovani inquilini non possono permettersi, mettono a repentaglio le pensioni dei (futuri) anziani.

Presto la bolla scoppierà?

A causa dell’elevata pressione del sistema, in Svizzera è stato costruito molto. Tuttavia, questo è stato soprattutto il caso in cui c’era ancora spazio: negli agglomerati e nelle campagne. Non necessariamente dove la maggior parte della gente vuole vivere. Da anni c’è stata una “fuga” verso i centri in Svizzera, come nel resto del mondo”, dice Thorsten Hens. “Non credo che presto sarà invertita, perché i residenti sono meno preoccupati per la pace e la tranquillità che per servizi come scuole, ospedali, strutture per il tempo libero, ecc.

I rendimenti generati dagli affitti sono in leggera diminuzione da alcuni anni. Ma questo effetto è compensato da incrementi di valore. Questa situazione cambierebbe solo quando i tassi d’interesse aumentano, cosa che al momento non è prevedibile.

“Se i tassi d’interesse ricominciassero ad aumentare, le zone rurali sarebbero più colpite”, avverte Hens. Secondo l’Indice svizzero della bolla immobiliare calcolato dagli esperti dell’UBSCollegamento esterno, il mercato immobiliare nel Paese è surriscaldato. Ma “finché non ci sarà uno shock per un cambiamento improvviso delle condizioni quadro, la bolla non scoppierà”, afferma il professore dell’università di Zurigo.

Ci siamo già passati!

Tutto questo può sembrare stranamente familiare a qualche lettore. In effetti, in un passato non troppo lontano si è già verificato qualcosa di simile. Nel 1985 in Svizzera è stata introdotta la previdenza professionale obbligatoria (il cosiddetto secondo pilastro, della previdenza per la vecchiaia). Ciò ha portato sul mercato nuovi investitori con molto capitale. 

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Al contempo, le banche concedevano facilmente mutui ipotecari. Così si è investito in immobili. Considerate l’immigrazione e la scarsità di terra in Svizzera, nessuno si aspettava una svolta.

Invece è arrivata: nel 1989 la Banca nazionale svizzera ha innalzato il tasso di sconto e il governo federale ha deciso di adottare misure contro la speculazione immobiliare. Inoltre, sono state introdotte disposizioni che disciplinano le modalità di investimento per i fondi di pensione. I tassi d’interesse delle ipoteche sono aumentati.

Di conseguenza, all’inizio degli anni ’90 scoppia la bolla immobiliare: delle banche e casse di risparmio collassano e la Svizzera attraversa anni di recessione e di crisi immobiliare.

Cosa distingue la Svizzera dagli altri Paesi?

La gentrificazione è un fenomeno mondiale. Vi sono però alcuni aspetti in cui la Svizzera si differenzia dagli altri Paesi.

A Londra e a Manhattan, ad esempio, molte abitazioni di lusso sono vuote perché i proprietari – soprattutto società straniere – speculano su un aumento di valore che compenserà ampiamente i mancati incassi da locazione.

Certamente anche in Svizzera, vi sono abitazioni di lusso vuote perché non si riesce a trovare un acquirente o un inquilino. Ma in Svizzera ci sono leggi che proteggono dalla speculazione immobiliare. Ad esempio, più velocemente si rivende un immobile, più l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è elevata. E la cosiddetta Lex KollerCollegamento esterno impedisce agli stranieri di acquistare immobili su larga scala senza che vi abitino loro stessi.

In altri paesi – in Italia, ad esempio – anche i criminali stanno facendo salire i prezzi degli immobili, perché riciclano i proventi illeciti con acquisti immobiliari. Secondo Thorsten Hens, in Svizzera la legge contro il riciclaggio di denaro è applicata rigorosamente. Ciononostante, la Confederazione non è esente da casi del genere. Ad esempio, attualmente un clan capeggiato da uno spacciatore di droga bulgaro è accusato di avere reinvestito denaro proveniente dal traffico di cocaina in immobili a Montreux e Ginevra.

La popolazione si difende con mezzi di democrazia diretta

Ma tra la popolazione sale la protesta. Già nel 1988 – prima dello scoppio della bolla immobiliare – in Svizzera si è votato su un’iniziativa popolare contro la speculazione fondiariaCollegamento esterno, che voleva consentire l’acquisto di terreni solo per uso personale o per fornire abitazioni a basso costo. L’acquisto di terreni a fini di puro investimento di capitale sarebbe stato vietato. I votanti hanno respintoCollegamento esterno la proposta con quasi il 70% di no.

Il popolo svizzero sarà presto – quasi certamente nel febbraio 2020 – chiamato alle urne per esprimersi su un’altra iniziativa inerente a questa problematica, denominata “Più abitazioni a prezzi accessibiliCollegamento esterno“. Promossa dall’Associazione svizzera degli inquilini essa chiede di obbligare lo Stato a promuovere l’offerta di abitazioni a pigione moderata. Almeno il 10% delle abitazioni di nuova costruzione dovrebbe essere di proprietà di cooperative e di altri enti edilizi senza scopo di lucro. L’iniziativa stabilisce inoltre che i programmi del settore pubblico per promuovere la ristrutturazione non devono comportare la perdita di abitazioni a pigione moderata.

Secondo l’Associazione degli inquilini, queste misure impedirebbero la speculazione e la pressione dei rendimenti sullo scarso spazio edificabile. “Le ristrutturazioni energetiche sono importanti”, ma l’iniziativa vuole evitare che si sovvenzionino ristrutturazioni che comportano lo sfratto di inquilini o le conversioni di lusso, scrivono i promotori dell’iniziativa sul loro sito webCollegamento esterno.

I costi elevati degli alloggi non sono del resto una preoccupazione civica soltanto in Svizzera. Una viennese ha lanciato l’iniziativa dei cittadini europea “Housing for AllCollegamento esterno“, per la quale è in corso la raccolta delle firme. Sottolineando che “l’abitazione è un diritto umano e non una merce”, i sostenitoriCollegamento esterno chiedono a Bruxelles la creazione di condizioni quadro giuridiche e finanziarie che agevolino l’accesso all’alloggio in Europa.

Intanto a Berlino viene discussa un’iniziativa popolare che chiede di municipalizzare, cioè espropriare, gli appartamenti di grandi società immobiliari. Thorsten Hens è molto critico in proposito: “Le espropriazioni sono stupido populismo. Le persone che chiedono cose del genere non capiscono che così riducono ulteriormente l’offerta”.

(Traduzione dal tedesco: Sonia Fenazzi)