La bolla immobiliare dà i primi segni di cedimento

I prezzi delle case a Zurigo cominciano a registrare un'inversione di tendenza. freshfocus

Una diminuzione del valore delle case di lusso, soprattutto in zone calde come Ginevra e Zurigo, combinato a un rallentamento dell’aumento dei prezzi degli immobili in tutta la Svizzera potrebbe essere il segnale della fine di una preoccupante bolla nel settore edilizio.

Le ultime statistiche sono motivo di sollievo per chi ricorda il crash immobiliare in Svizzera degli anni novanta, quando molti persero la loro casa, le banche persero miliardi di franchi e alcune istituzioni finanziarie scomparirono completamente.

Una combinazione di tassi d’interesse bassissimi, aumento dell’immigrazione e performance in calo di altre forme d’investimento, quali le obbligazioni, hanno causato un’impennata di oltre un terzo dei prezzi dei beni immobili in tutta la Svizzera negli ultimi cinque anni. A Ginevra e Zurigo i prezzi d’acquisto di una casa nello stesso periodo sono cresciuti del 70%.

È in queste zone calde, interessate da una forte presenza di immigrati danarosi, che gli esperti ravvisano la presenza di una bolla immobiliare, che costringe le persone con redditi più modesti ad allontanarsi dai centri urbani. Sebbene i prezzi degli immobili siano più sostenibili in altre regioni del paese, gli esperti temono un effetto a cascata se una bolla, anche se circoscritta a una sola area, dovesse scoppiare.

Ma la punta dell’iceberg ha cominciato a sciogliersi tra agosto e settembre di quest’anno. Il prezzo delle abitazioni più costose in Svizzera è sceso di circa il 5%, secondo l’agenzia di monitoraggio immobiliare Fahrländer Partner. E anche case con prezzi più modesti hanno perso valore a Ginevra e Zurigo.

Queste cifre sono state confermate da altre agenzie di monitoraggio e anche dall’Ufficio federale delle abitazioni.

«Questo sviluppo arriva con molto ritardo», spiega Dominik Matter di Fahrländer a swissinfo.ch. «I prezzi hanno raggiunto livelli così alti in alcune aree geografiche e in alcuni segmenti di mercato che semplicemente le famiglie non potevano più permetterseli».

Matter ritiene anche che la maggiore regolamentazione – sia quella introdotta autonomamente dalle banche, sia quella imposta dalla Banca nazionale svizzera (BNS) – abbia lasciato il segno.

Nel 2012 l’Associazione svizzera dei banchieri (ASB) ha emanato direttive non vincolanti nel tentativo di lottare contro il crescente numero di mutui concessi dai suoi membri.

Esse prevedono la richiesta ai proprietari di casa di rifondere un terzo del loro mutuo nel giro di vent’anni e vieta la prassi di accettare gli averi pensionistici come garanzia. Le regole sono state rese ancora più severe nel giugno scorso: il termine per la restituzione è stato abbassato a 15 anni.

Gli squilibri rimangono

Al di là di queste direttive, la BNS ha chiesto due volte al governo, nel 2013 e nel 2014, di imporre un cuscinetto di capitale anticiclico alle banche nel tentativo di rallentare i prestiti ipotecari. L’effetto è stato di obbligare le banche a mettere da parte il 2% del valore dei prestiti, prendendolo dal capitale proprio, per coprire eventuali inadempienze ipotecarie.

Il presidente della BNS Thomas Jordan ha riconosciuto che i prezzi delle case stanno crescendo quest’anno in maniera meno allarmante, ma ha ripetutamente messo in guardia dal pericolo di bolla immobiliare. «È un passo nella giusta direzione, ma lo squilibrio rimane. È troppo presto per parlare di cessato allarme», ha osservato lo scorso giugno.

Insomma, i tappi dello champagne messo in fresco per festeggiare la stabilizzazione dei prezzi sul mercato immobiliare ancora non sono pronti a saltare. Innanzitutto, nessuno può dire con certezza se la correzione dei prezzi continuerà in maniera ordinata o se in futuro è destinata a calare a picco.

Inoltre il declino dei prezzi degli immobili è accompagnato dal leggero calo generale del reddito delle famiglie, ciò che intacca ulteriormente la capacità di molte persone di sostenere il costo di una proprietà immobiliare. Anche i prezzi degli affitti stanno scendendo, a un ritmo più rapido degli immobili utilizzati dai proprietari. Questo riduce gli incentivi a comprare o ad affittare i propri immobili.

Economia robusta

Più del 18% delle persone che chiedono un mutuo all’UBS vogliono investire i loro risparmi in mattoni e cemento. Ma il loro numero potrebbe ridursi se il ritorno degli investimenti, in forma di affitti, dovesse raggiungere livelli troppo bassi.

Questo ha condotto l’UBS ha alzare il livello di rischio nel Real Estate Bubble Index (l’indice della bolla immobiliare) nonostante il raffreddamento dei prezzi. Il rischio è aumentato a causa della minore capacità dei consumatori di sostenere i prezzi attuali che continuano a crescere ovunque, sebbene a un tasso inferiore a quello degli scorsi anni.

Tuttavia lo specialista di beni immobili dell’UBS Claudio Saputelli ritiene che per il momento il mercato sia sotto controllo. Sebbene l’economia svizzera stia leggermente vacillando di fronte alla contrazione di altri importanti mercati globali, al momento rimane robusta.

Il tasso di immigrazione subirà certamente una riduzione in seguito al voto di febbraio sull’iniziativa popolare «contro l’immigrazione di massa». Ma ci vorrà probabilmente più di un anno prima che il governo definisca e metta in atto le misure concrete per applicare le modifiche costituzionali imposte dall’iniziativa e ci vorrà altro tempo perché queste abbiano effetti significativi.

«Il maggior rischio per il mercato immobiliare è un aumento dei tassi d’interesse», avverte Saputelli, facendo eco al timore già espresso in passato che un improvviso aumento dei costi per finanziare le case di proprietà potrebbe condurre all’incapacità di onorare gli interessi sui mutui e al pignoramento degli immobili.

Fortunatamente per i proprietari con un’ipoteca sulle spalle, la BNS non prevede un aumento dei tassi d’interesse prima del 2017. Ma la cosa importante per la BNS sarebbe portare l’indebitamento dovuto all’acquisto di immobili, attualmente pari al 90% dell’indebitamento delle economie domestiche, a un livello più gestibile prima che i tassi comincino a salire.

Bolla immobiliare?

Il giudizio rimane sospeso rispetto alla questione se la Svizzera stia davvero vivendo una bolla immobiliare. La prova definitiva sarebbe data solo dallo scoppio di una tale bolla. Ma gli osservatori ritengono che in alcune aree della Svizzera i prezzi delle case siano eccessivi.

A differenza della situazione immobiliare degli anni novanta, questa volta i prezzi delle case non sono stati trascinati dal crescente benessere economico, dall’accresciuto potere d’acquisto dei consumatori e dal lassismo nella concessione dei mutui. In anni recenti sono saliti in seguito alla contrazione dell’economia, che ha portato i tassi d’interesse a livelli bassissimi e ha attirato investimenti stranieri in Svizzera, ritenuta un «porto sicuro».

Lo scorso anno il debito ipotecario svizzero è aumentato di 24 miliardi di franchi raggiungendo quota 712 miliardi di franchi. Ciò corrisponde al 109% del prodotto interno lordo della Svizzera nel 2013 – uno dei più alti tassi di indebitamento rispetto al PIL del mondo. Circa il 90% dell’indebitamento delle economie domestiche svizzere riguarda gli immobili.

La Svizzera non è l’unico paese che suscita preoccupazioni a causa dell’aumento dei prezzi degli immobili. I costi crescenti per comprare una casa in paesi come la Cina, il Canada, l’Australia, la Nuova Zelanda, la Norvegia e la Svezia sono tenuti d’occhio con altrettanta apprensione dagli osservatori. 

(traduzione di Andrea Tognina)