La fine del boom immobiliare è vicina

Gli esperti prevedono un rallentamento dell'immobiliare per la seconda metà del 2008 Ex-press

Contrariamente agli Stati Uniti, il mercato immobiliare elvetico è solido e non teme la minaccia di una crisi ipotecaria. Per gli esperti si sta tuttavia andando verso la fine del boom.

Anche se la «festa immobiliare» sta per terminare, il mercato non dovrebbe subire grossi scossoni.

Qualcuno si ricorda ancora con sconcerto del fallimento, all’inizio degli anni Novanta, della Cassa di risparmio e di credito di Thun (SLT). Un tracollo legato alla crisi immobiliare degli anni Ottanta.

Tra il 1991 e il 1996, le banche elvetiche hanno registrato una perdita di oltre 42 miliardi di franchi in operazioni di credito interne.

La regola d’oro delle banche

Dalla crisi le banche hanno tratto i giusti insegnamenti. Come la regola d’oro per le ipoteche: prima di concedere un finanziamento immobiliare, le banche chiedono al cliente una partecipazione pari al 20% (capitale proprio) del valore venale dell’immobile.

A parte eccezioni (e a differenza degli Stati Uniti) la prassi prevede inoltre un’accurata analisi della situazione del debitore.

«L’aspra concorrenza nel settore bancario – constata Lorenz Heim, responsabile del ramo Ipoteche presso il Centro di gestione patrimoniale VZ VermögensZentrum – porta tuttavia alcuni istituti a comportarsi in modo diverso». Alcune banche finanziano così le ipoteche al di sopra dei propri mezzi.

Alcune pecore nere

Questa tendenza è in particolare osservata presso le piccole banche regionali, le quali giustificano tali pratiche affermando di conoscere meglio i loro clienti.

Per gli analisti del centro VZ, questa vicinanza non rappresenta tuttavia un vantaggio, ma un inconveniente: è infatti più difficile rifiutare un prestito ad cliente che si conosce.

Una constatazione condivisa anche dal direttore dell’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari (HEV). Ansgar Gmür fa però notare che anche le grosse banche hanno finanziato beni immobili «quasi al 100%», sovrastimando il loro valore.

«Se i tassi ipotecari in Svizzera dovessero aumentare di nuovo – sostiene Gmür, scongiurando un ulteriore giro di vite da parte della Banca nazionale – molta gente avrà difficoltà di finanziamento».

Fine del boom

Anche se il boom immobiliare innescato una decina d’anni fa sta giungendo al termine, i prezzi sul mercato non dovrebbero per questo crollare. L’offerta immobiliare dovrebbe aver raggiunto il suo apice nel corso del 2007. Un importante indice in questo senso è dato dal numero delle domande di costruzione, in calo dall’autunno 2006.

Secondo Gmür, la svolta per il mercato immobiliare è attesa nella seconda metà dell’anno, periodo in cui è previsto un rallentamento. Decisiva sarà la situazione congiunturale: in caso di forte deterioramento, anche il numero di immigrati con un alto potere d’acquisto dovrebbe diminuire.

Dal 1998, i prezzi degli appartamenti e delle case in Svizzera non hanno cessato di crescere. Negli ultimi anni, sottolinea Lorenz Heim, i prezzi nelle regioni più ricercate sono addirittura esplosi. È quindi possibile, ora che l’economia avanza a piccoli passi, che i prezzi si riducano del 5-10%.

In realtà, si tratterebbe però di una correzione del mercato, siccome negli ultimi anni i prezzi immobiliari sono cresciuti fino al 50%.

«La festa immobiliare è finita», dice Ansgar Gmür. Per le zone migliori la richiesta dovrebbe sì mantenersi alta, ma per le case monofamigliari la domanda è effettivamente già in calo.

swissinfo e agenzie

Indebitamento record

In Svizzera soltanto il 35% della popolazione è proprietaria della sua abitazione.

Nel settore immobiliare sono complessivamente investiti 1’950 miliardi di franchi (cifre dell’Associazione svizzera dei proprietari immobiliari HEV).

Un terzo di questi (650 miliardi) sono costituiti da ipoteche, quindi da debiti.

Secondo l’HEV, si tratta dell’indebitamento pro capite più elevato al mondo.

Questa situazione è legata al sistema fiscale, che per alcuni versi incita a chiedere prestiti. Mantenendo un certo debito sull’immobile, il proprietario può infatti dedurre gli interessi di ammortamento dalla dichiarazione delle imposte.

Un mercato lucrativo

Stando all’HEV, il margine di guadagno delle banche sul mercato ipotecario è di circa il 2,5% (l’interesse di risparmio raggiunge lo 0,5% e le ipoteche variabili più vantaggiose sono attualmente fissate al 3%).

Secondo il Credit Suisse (2006), le 26 banche cantonali del paese accordano almeno un terzo delle ipoteche.

L’UBS, la più grande banca della Svizzera, detiene circa un quinto di questo volume (21,6%), contro circa il 13% del Credit Suisse.

La banca Raiffeisen detiene circa il 14%, davanti alla Posta e alla Banca Migros (8%).