A Verbier si mantiene la calma e si guarda avanti

La costruzione di numerose abitazioni a Verbier è stata approvata parecchio tempo prima l'entrata in vigore della Lex Weber all'inizio dell'anno. swissinfo.ch

Il franco forte, le restrizioni più severe sulle residenze secondarie, la diminuzione del numero di sciatori e le nevicate irregolari: le stazioni sciistiche svizzere e le aziende locali stanno vivendo una stagione difficile. A Verbier, in Vallese, swissinfo.ch ha tastato il polso delle agenzie immobiliari.

È un freddo sabato mattina di inizio febbraio. Un flusso ininterrotto di automobili con sci caricati sul tetto si sta dirigendo verso l’agenzia Domus, una delle agenzie immobiliari più vecchie di Verbier. «È la settimana dei belgi», spiega la responsabile dell’ufficio Carla Ladeiro.

All’interno accoglie i nuovi arrivati, visibilmente affaticati, come se fossero vecchi amici. «Salve signora Peters, come va? Il suo chalet è pronto, come al solito. Questi sono i suoi skipass e qui ci sono una marmellata all’albicocca del Vallese e una bottiglia di vino».

Verbier, una vibrante e lussuosa stazione turistica delle alpi vallesane, è nota per le piste da sci impegnative e la vita notturna. La località è frequentata soprattutto da francesi, scandinavi e inglesi, inclusi membri della famiglia reale.

Oggi, l’arrivo di 40 turisti belgi era previsto. Domus, come numerose altre agenzie di Verbier, punta sulla clientela di lunga data: generazioni di appassionati di sport invernali, specialmente famiglie, che da anni affittano lo stesso chalet o lo stesso appartamento.

Il caloroso benvenuto ai visitatori nasconde però una certa inquietudine, condivisa dalle agenzie immobiliari del posto. Quest’inverno, la neve è caduta in ritardo e durante il periodo natalizio non c’è stato il tutto esaurito. Solitamente, le riservazioni per il mese di febbraio sono abbastanza numerose. Ma rispetto al 2015, il loro numero è calato del 20%.

«Abbiamo la sensazione che molte persone siano andate a sciare in altri paesi della zona euro per approfittare del tasso di cambio vantaggioso», afferma il direttore di Domus Milko Picchio. «Siamo prigionieri del franco forte».

«Abbiamo la sensazione che molte persone siano andate a sciare in altri paesi della zona euro per approfittare del tasso di cambio vantaggioso»
Milko Picchio, agenzia Domus

Nel gennaio 2015, la Banca nazionale svizzera ha abolito, in modo inatteso, il tasso di cambio minimo di 1,20 franchi per un euro. Il franco svizzero si è rapidamente apprezzato e per i turisti stranieri le vacanze in Svizzera sono diventate più care. Al contempo, dal 2014 l’euro ha perso valore nei confronti delle valute principali, rendendo di fatto più a buon mercato (di circa il 6%) le località turistiche in Austria e Francia.

Lusso

Stephanie Melly della agenzia immobiliare Bruchez & Gaillard, una delle più grandi di Verbier, constata anch’essa che per gli affari sono tempi duri. «Qualche anno fa la gente veniva due settimane per Natale. Ora viene soltanto una settimana per Capodanno», rileva.

L’agenzia sta tentando di invertire la tendenza con un nuovo sito internet che offre dei pacchetti all-inclusive. Sulle riservazioni anticipate c’è uno sconto del 10% e i visitatori ricevono un buono con una riduzione del 10% da utilizzare nei negozi, oltre a una bottiglia di vino bianco. Ma ciononostante, nel 2016 il numero di visitatori è in calo.

«Abbiamo molti vantaggi, ma rimaniamo una località di lusso. A Verbier viene soltanto la gente che ha i soldi», dice Stephanie Melly, mostrandomi uno chalet con sei posti letto che presto accoglierà una famiglia francese col cane. Oltre all’edificio di tre piani, l’offerta comprende una babysitter, un cuoco e l’accesso diretto alle piste da sci. Il prezzo: 22’000 franchi a settimana.

“Letti freddi”

Gli immobili nelle stazioni sciistiche in Svizzera sono tra i più cari al mondoCollegamento esterno. E il franco forte non è stato d’aiuto. Tuttavia, a inquietare gli agenti immobiliari non è soltanto il tasso di cambio.

Il 1. gennaio 2016 è entrata in vigore la controversa Legge federale sulle abitazioni secondarie (Lex Weber). La nuova regolamentazione, accettata in votazione popolare nel marzo 2012, limita la costruzione di case di vacanza nei comuni in cui la loro quota supera il 20% del totale delle abitazioni. L’obiettivo è di limitare i “letti freddi”, salvaguardare l’ambiente e promuovere un turismo sostenibile.

In Vallese, un cantone che dipende fortemente dal turismo, l’iniziativa alla base della legge ha suscitato una forte opposizione. Per le stazioni che già superavano la soglia del 20% (Verbier è al 60%), gli esperti avevano preannunciato una diminuzione delle vendite e un leggero calo dei prezzi.

Malgrado la Lex Weber, il mercato locale comunque è «stabile», rileva Daniel Guinnard, direttore dell’omonima agenzia immobiliare. Negli ultimi anni sono stati messi sul mercato più chalet e appartamenti. E mentre i prezzi sono leggermente scesi (del 2-3%) per gli immobili più vecchi, sono cresciuti (2-4%) per le residenze più recenti.

«Da quando abbiamo iniziato a parlare della Lex Weber [attorno al 2007] c’è stato un calo del numero complessivo di transazioni. La situazione si è poi stabilizzata e dal 2012-2015 c’è stato un leggero aumento, di circa il 5-6% all’anno. Malgrado la crisi mondiale, gli affari vanno meglio che negli anni 2000-2005, considerato un buon periodo per le vendite», rileva Daniel Guinnard.

Nessuna scelta

Milko Picchio concorda che le vendite – 50% a svizzeri e 50% a ricchi inglesi, scandinavi e francesi – non vanno così male. «Ci sono stati anni peggiori, in cui non vendevamo praticamente nulla. Ora non è il caso e anche l’anno scorso è stato abbastanza positivo».

A lungo termine, riconosce, la Lex Weber inciderà negativamente sugli affari, ma «non c’è altra scelta». «L’incertezza legale [attorno alla Lex Weber] è svanita?», s’interroga Daniel Guinnard. «Non ne sono sicuro, ma faccio fatica a intravvedere come si potrà applicare la legge in molti casi. A medio termine, la Lex Weber condurrà a prezzi più alti, dato che non possiamo più costruire. L’offerta diminuirà, ma la domanda rimane stabile».

Il problema più grande degli agenti immobiliari e dei potenziali acquirenti di chalet è però forse il fatto che nelle principali località sciistiche in Svizzera, Austria, Francia, Italia, Stati Uniti e Canada, il numero di sciatori è in costante declino dalla stagione 2012-2013, secondo Laurent VanatCollegamento esterno, un consulente indipendente che lavora a Ginevra.

La tendenza a lungo termine è inquietante. In Svizzera, le cifre fornite dall’associazione ombrello degli impianti di risalita (Funivie SvizzereCollegamento esterno) mostrano che tra il 2003 e il 2015 il numero delle giornate di sci è diminuito del 24%, con una riduzione costante dalla stagione 2008-2009.

Il problema è in parte legato alla demografia. Tra il 2001 e il 2011, la quota di svizzeri di età compresa tra i 20 e i 29 anni che praticano lo sci è scesa dal 25% al 18%, stando a Funivie Svizzere. La società sta diventando sempre più multiculturale e urbana, con genitori che non sciano e con meno scuole che organizzano soggiorni sciistici per gli studenti, ritiene Svizzera Turismo.

«In passato eravamo obbligati ad andare a sciare. Oggi la gente ha infinite possibilità, ma sciare rimane costoso. Per una famiglia, una giornata a Verbier può costare diverse centinaia di franchi», fa notare Daniel Guinnard.

Stephanie Melly, dal canto suo, è convinta che i giovani continuano ad essere interessati agli sport invernali. La generazione dei baby boomers in Europa, ovvero i genitori che pagano, stan però iniziando a preferire le spiagge alle montagne, ritiene. «Dieci anni fa, per Pasqua era tutto pieno. Ora il mercato è più competitivo. Verso la fine della stagione, dobbiamo competere con offerte davvero incredibili da parte delle località balneari».

Lex Weber

In Svizzera ci sono circa 500’000 residenze secondarie. La maggior parte si trova in cinque dei 26 cantoni della Svizzera: Berna, Grigioni, Ticino, Vallese e Vaud. Nelle regioni turistiche, le case di vacanza che non sono sfruttate a fini commerciali sono occupate in media 30-40 giorni all’anno.

Con l’entrata in vigore della nuova legge, il 1. gennaio 2016, è possibile costruire nuove residenze secondarie soltanto se queste non superano il 20% delle abitazioni totali e della superficie del comune.

Sono previste tuttavia delle eccezioni. Laddove il limite del 20% è già stato superato, è possibile costruire nuovi appartamenti o chalet, a patto che siano inclusi in complessi di tipo alberghiero sostenibili, con servizi quali una reception.

Le residenze secondarie che sono state costruite prima dell’accettazione dell’iniziativa Weber nel marzo 2012 possono essere ampliate fino a un massimo del 30%. Non possono tuttavia essere trasformate in locali supplementari.

Gli alberghi non redditizi costruiti più di 25 anni fa possono essere trasformati in residenze secondarie, ma soltanto sulla metà della superficie esistente. L’altra metà deve continuare a funzionare come un hotel o essere convertita in residenza principale. Si possono costruire nuove abitazioni anche partendo da vecchi fienili o da edifici tradizionali.

Traduzione dall’inglese di Luigi Jorio