I proprietari di immobili hanno bisogno di più sostegno in materia di affitto?

In Svizzera solo una minoranza della popolazione è proprietaria di un'abitazione. Keystone / Ennio Leanza

Il Parlamento ha rivisto la legge sulle locazioni per contrastare ulteriormente il subaffitto abusivo e semplificare la rescissione anticipata del contratto da parte del locatore. Le associazioni degli inquilini non ci stanno e hanno lanciato un doppio referendum. Il popolo si esprimerà il 24 novembre.

L’argomento non è aneddotico. Vera eccezione europea, la Svizzera è un Paese di affittuari, che rappresentano circa il 60% della popolazione. E anche se molti vorrebbero diventare proprietari di casa, la scarsità dell’offerta, i prezzi elevati e i metodi di finanziamento dissuasivi spesso ostacolano la scelta. Perciò da una parte ci sono i molti inquilini, dall’altra i proprietari e nel mezzo una legge sulla locazione che regola i loro rapporti.

La leggeCollegamento esterno sui contratti di locazione interviene spesso in modo dettagliato e prevede affitti basati sui costi. Ma a influire ci sono anche il mercato e la carenza di alloggi in molte aree urbane. Questa situazione spinge i rappresentanti degli inquilini a chiedere una maggiore protezione. Tuttavia, ciò non ha impedito al Parlamento di approvare l’anno scorso due emendamenti alla legge sugli affitti, promossi da parlamentari di destra e destinati a favorire chi è proprietario.

Le modifiche, anziché una riforma completa come inizialmente previsto, hanno spinto gli oppositori a definire questa decisione una tattica del salame “antidemocratica e costosa”. Inoltre, all’inizio del 2025 la Camera bassa del Parlamento esaminerà altre due proposteCollegamento esterno di legge volte a limitare le controversie sugli affitti non equi.

Qual è l’obiettivo della proposta di legge sulla sublocazione abusiva, che sarà sottoposta al voto il 24 novembre?

La nuovaCollegamento esterno legislazione, in votoCollegamento esterno il 24 novembre, offre ai proprietari di casa maggiori possibilità di opporsi al subaffitto della loro proprietà. Per subaffittare la propria casa o qualsiasi altro locale, gli inquilini dovranno ottenere il consenso scritto del padrone di casa. E informarlo di eventuali cambiamenti.

Il locatore potrà rifiutare il subaffitto se supera i due anni o se non è stato informato in modo esauriente dall’inquilino. Potrà anche opporsi se le condizioni di subaffitto sono abusive o se vi vede grandi svantaggi, la novità è che questi svantaggi non compaiono esplicitamente nella legge. Sarà la giurisprudenza a decidere dove è opportuno.

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Cosa prevede il secondo adattamento della legge?

Quando un proprietario vende un immobile, i contratti di locazione in corso vengono trasferiti all’acquirente. Attualmente, quest’ultimo può recedere anticipatamente da questi contratti riguardanti locali residenziali o commerciali (entro la successiva scadenza legale), a condizione che possa dimostrare una necessità specifica e urgente.

Se impugnata, la procedura può durare diversi anni. Nella proposta di legge presentata all’elettorato, il concetto di necessità urgente viene abbandonato e sostituito da quello di “necessità significativa e attuale”, misurata sulla base di una “valutazione oggettiva” che deve ancora essere specificata dal Tribunale federale.

Chi sostiene questi due adattamenti della legge e perché?

Il settore immobiliare e la destra parlano di revisioni molto mirate ed eque che non incidono sugli affitti. Respingono l’idea di un attacco agli inquilini e le considerano piuttosto un chiarimento di concetti già esistenti nella legge attuale.

Oggi, un proprietario può dover aspettare fino a tre o quattro anni dopo aver dichiarato un “bisogno urgente” prima di poter cedere la sua proprietà, ha sostenuto il senatore liberale radicale Philippe Bauer durante i dibattiti in Parlamento.

Ma “i due adeguamenti hanno conseguenze estremamente modeste per i locatari che agiscono correttamente”, assicura la Camera immobiliare di Ginevra. E i diritti di opposizione degli inquilini rimangono invariati.

L’emendamento definisce più chiaramente le condizioni per il subaffitto. Secondo i sostenitori del testo, queste regole chiare proteggeranno da abusi sia i proprietari che gli inquilini.

Trasparenza e certezza del diritto: questi sono i cambiamenti resi necessari dalla pratica diffusa del subaffitto attraverso piattaforme come Airbnb. I sostenitori del “sì” sottolineano che gli appartamenti vengono tolti dal mercato a spese degli inquilini, e spesso vengono subaffittati con margini significativi.

Le studentesse e gli studenti che vivono in appartamenti condivisi non saranno penalizzati, poiché potranno stipulare un contratto di locazione con uno o più altri coinquilini o coinquiline o continuare a subaffittare una stanza per un periodo illimitato, purché il proprietario non fissi un limite di tempo.

Perché si vota su questa doppia riforma?

Considerandolo un attacco da parte della “lobby immobiliare”, l’Associazione per la difesa degli inquilini (ASLOCA) ha utilizzato lo strumento del referendum e ha ottenuto le firme necessarie.

Durante i dibattiti in Parlamento, il presidente Carlo Sommaruga ha ritenuto che la riforma non risponde ad alcuna esigenza. Non fa altro che complicare i rapporti tra inquilini e proprietari. Questa opinione non è molto lontana dall’essere condivisa dal Consiglio federale, che si schiera anch’esso per il “no”, ritenendo la riforma su due fronti ingiustificata e persino sproporzionata.

Gli oppositori – guidati dalla sinistra e dai sindacati – vedono in questo provvedimento uno smantellamento dei meccanismi di protezione degli inquilini, in particolare contro le rescissioni ingiuste. A loro avviso, i proprietari potranno così annullare i contratti di locazione con maggiore facilità, e avranno un margine di manovra troppo ampio. Anche quando si tratta di accettare o rifiutare il subaffitto.

Anche l’Unione svizzera degli studenti e delle studentesse si è schierata a favore del no, affermando che la riforma, articolata su due fronti, “peggiorerebbe in modo massiccio le condizioni di (sub)affitto per gli studenti”.

ASLOCA ritiene che negli ultimi anni gli affitti sarebbero dovuti diminuire a causa dei bassi tassi di interesse. Invece, è accaduto il contrario. Gli inquilini hanno perso miliardi di franchi. “I locatori godono di rendimenti indecenti e approfittano del fatto che gli affitti vengono aumentati ben oltre i limiti autorizzati, in particolare quando gli inquilini cambiano”, ritiene l’associazione.

Insomma, chi si oppone alla duplice riforma accusa i proprietari di voler rendere più facile la risoluzione dei contratti di locazione per approfittare della carenza di alloggi e riaffittare a prezzi molto alti. Essi vedono anche il rischio di un aumento della speculazione nella vendita di immobili in affitto.

Le modifiche in questione toccano le svizzere e gli svizzeri all’estero?

È questo il caso per le inquiline e gli inquilini in Svizzera che, durante il loro soggiorno all’estero (per lavoro, studio o altri motivi), desiderano subaffittare l’alloggio per non dover rescindere il contratto di locazione. Il subaffitto è possibile per un massimo di due anni. Dopodiché, possono trovare un accordo con il locatore e concordare le modalità di locazione.

A cura di Samuel Jaberg  

Traduzione di Marija Milanovic con DeepL