Immobili della Confederazione vendesi

Dal 2011 il castello di Wildegg, di proprietà della Confederazione, passerà nelle mani di una fondazione Keystone

Recentemente la decisione delle autorità italiane di mettere in vendita parte del patrimonio immobiliare ha suscitato scalpore. Anche in Svizzera è in atto una riflessione sui beni dai quali la Confederazione potrebbe separarsi.

Il valico turistico di Brogeda è in vendita. Potrebbe sembrare uno scherzo, ma non lo è. Lo Stato italiano è seriamente intenzionato a disfarsi dell’area dove ogni giorno transitano decine di migliaia di viaggiatori.

In base al primo decreto sul federalismo approvato a fine maggio, Roma può trasferire agli enti locali parte dei suoi beni patrimoniali, che potranno in seguito essere venduti a privati – “alienati” per essere “valorizzati”, secondo i termini esatti.

Alla fine di luglio, l’Agenzia del Demanio ha pubblicato l’elenco definitivo del patrimonio immobiliare ritenuto ormai inutile. Nella lista, appunto, anche il valico di Brogeda, il cui valore è quantificato in poco più di 500’000 euro. Il catalogo è composto da oltre 11’000 schede, per un valore complessivo di circa 3 miliardi. Nell’elenco vi è un po’ di tutto: il mercato romano di Porta Portese, l’Idroscalo di Ostia, l’isola di Santo Stefano, pezzi delle Dolomiti, numerosi posti di guardia in disuso, caserme, palazzi storici…

Anche se unico per ampiezza e valore reale e simbolico di alcuni edifici, quello italiano non è comunque un caso eccezionale.

Un patrimonio contabile di 14 miliardi

Anche in Svizzera negli ultimi anni ci si sta dirigendo in questa direzione. La tendenza è particolarmente accentuata per le infrastrutture militari. Gli effettivi dell’esercito sono passati dai 700’000 soldati durante la Guerra fredda a 200’000 oggi (120’000 attivi e 80’000 riservisti). Le forze armate si ritrovano così oggi con un patrimonio immobiliare ampiamente sovradimensionato.

Qualcosa si muove anche in ambito civile. Alla fine del 2009, l’Ufficio federale delle costruzioni e della logistica (UFCL), responsabile della gestione e della valutazione del parco immobiliare civile della Confederazione, ha ricevuto l’incarico dal governo di verificare se esistono edifici che possono essere venduti.

Il margine di manovra è ampio. Il valore di bilancio degli immobili della Confederazione ammontava alla fine del 2009 a oltre 14 miliardi. Una cifra che però non è certo quella di mercato. Il patrimonio immobiliare militare, ad esempio, è stimato a 24 miliardi di franchi, stando a quanto indicato dal servizio di comunicazione di Armasuisse.

Cura dimagrante in vista?

Il portafoglio ‘civile’ è composto da 2’683 edifici (in questa cifra non sono inclusi gli immobili che fanno parte dei due politecnici federali) e da 1’773 terreni. Ve ne sono per tutti i gusti: dal castello di Changins al più anonimo edificio amministrativo, passando da Palazzo federale a un posto di dogana sperduto nel canton Giura.

“Nel corso degli ultimi anni, abbiamo venduto in media immobili per un valore di 10 milioni di franchi”, precisa il servizio di comunicazione dell’UFCL.

Il movimento potrebbe però accelerare, poiché nell’ottica del piano finanziario 2011-2013 il governo vorrebbe conseguire entrate supplementari.

“Attualmente il nostro ufficio sta valutando i tre tipi di edifici seguenti: culturali, destinati alla formazione e abitativi. Diverse misure sono allo studio”. Nel pacchetto potrebbero rientrare anche edifici scolastici all’estero.

Tra i provvedimenti già presi vi è stato il trasferimento del castello di Wildegg a una fondazione istituita dal canton Argovia e la cessione di diversi edifici abitativi, in particolare quelli che fanno parte del portafoglio immobiliare delle dogane.

Esercito, 11’000 beni inutili

In ambito militare, il patrimonio immobiliare si è ridotto di circa 1’000 oggetti negli ultimi dieci anni, stando a quanto comunicatoci da Armasuisse, l’ufficio competente in materia del Dipartimento federale della protezione della popolazione, della difesa e dello sport. Solo nel 2009 sono stati venduti 200 beni, tra cui l’ex arsenale di Bulle, per circa 38 milioni di franchi.

Attualmente il patrimonio è comunque ancora composto da 24’000 ettari di terreno e da ben 24’000 edifici e istallazioni varie. Undicimila di queste infrastrutture (arsenali, baracche per le truppe, bunker, stazioni radar, fortezze..) sono ormai considerate inutili.

Venderle però è molto difficile. Quanti sono, ad esempio, i potenziali acquirenti per il dedalo di bunker sotterranei di Wilderswil, nel canton Berna, proposto su un normale portale immobiliare per 335’000 franchi? Magari qualche ricco commerciante di vini che ha bisogno di una cantina spaziosa.

Ex ospedale in vendita

Inoltre, la maggior parte di questi beni (più di 9 su 10) si trova al di fuori delle zone edificabili e non può perciò subire la benché minima modifica. “Ciò significa che un magazzino, ad esempio, potrà essere utilizzato da un civile solo per lo stesso scopo”, indica Armasuisse. E i bunker? O semplicemente non possono essere venduti oppure sono ceduti a fondazioni che si occupano della conservazione del patrimonio militare.

Non tutto però è da buttare. Nella lunga lista di infrastrutture ormai desuete, figura ad esempio anche un ex ospedale militare, composto da una serie di edifici, in parte sotterranei, per una superficie totale di 7’700 metri quadrati. Qui potevano trovare posto un’ottantina di pazienti. Oltre ad essere estremamente spazioso, l’ex ospedale di Fiesch, in Vallese, ha un altro vantaggio: un accesso diretto alla linea ferroviaria Zermatt-Andermatt-Göschenen. Il prezzo? Un affarone! Basta poco più di mezzo milione di franchi (584’000 è il prezzo suggerito da Armasuisse) per poter vantarsi di possedere un ex ospedale nelle Alpi.

Daniele Mariani, swissinfo.ch

Patrimonio ‘ferroviario’

Un altro importante attore immobiliare in Svizzera del settore parastatale sono le Ferrovie federali svizzere (FFS).

Le FFS possiedono 4’000 parcelle con 3’500 edifici (tra cui 800 stazioni) e gestiscono 30’000 oggetti in locazione. La superficie di terreno complessiva proprietà dell’azienda è di quasi 100 chilometri quadrati.

Negli ultimi anni molte stazioni in disuso sono state trasformate in edifici abitativi.

Nel 2008, le FFS hanno venduto 193 oggetti, ritenuti inutili, realizzando un utile di 128,2 milioni di franchi. L’azienda intende proseguire questa politica di vendita dei beni “non strategici”. L’obiettivo è di conseguire un utile di circa 1,4 miliardi di franchi fino al 2014.

Beni “non strategici”, ma che molte volte fanno gola. Molte parcelle si trovano infatti in zone centrali delle città, ad esempio le numerose aree dismesse delle stazioni. Negli ultimi anni sono nati numerosi progetti per rivalorizzare queste zone, gestiti spesso direttamente dalle FFS. L’azienda intende infatti non solo vendere: dal 2009 al 2014 sono previsti investimenti nel settore immobiliare per circa 1,6 miliardi di franchi.

A Zurigo, ad esempio, poco più di un anno fa sono iniziati i lavori per la costruzione della Europaallee, un enorme complesso che dovrebbe essere ultimato nel 2020. Le FFS investiranno complessivamente 1,5 miliardi di franchi. In questa area di 80’000 metri quadrati situata di fianco alla stazione sorgeranno 400 appartamenti, scuole, uffici, ristoranti…