Gli chalet svizzeri continuano ad attirare acquirenti stranieri

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La Lex Weber, che limita dal 1° gennaio il numero di seconde abitazioni in Svizzera, non ha intaccato finora gli affari dei promotori immobiliari. Per verificare la situazione, swissinfo.ch ha fatto una visita a Grimentz, località turistica con un tasso dell’81% di case di vacanza.

I raggi del sole s’infiltrano tra i vecchi granai in legno di larice del centro storico di Grimentz, nella canton Vallese, gettando delle ombre sul manto di neve. Numerosi nuovi chalet e diverse gru, che ricoprono i ripidi pendii del villaggio vallesano, testimoniano della forte crescita immobiliare in corso da alcuni anni.

Oggi è tutto tranquillo e dal villaggio sembra salire un respiro collettivo di sollievo dopo un altro fine settimana di grande trambusto turistico. I promotori immobiliari locali e stranieri non hanno ancora digerito la decisione del popolo svizzero, del marzo scorso, di imporre per legge un limite massimo del 20 % di seconde case in ogni comune. La “Lex Weber” – la legge che prende il nome dal suo promotore, l’ecologista vodese Franz Weber – è appena entrata in vigore il 1 ° gennaio.

Le nuove norme legali colpiscono in particolare i comuni alpini a vocazione turistica, come quello di Grimentz, in cui ben l’81% delle abitazioni sono seconde case. E vi suscitano quindi grande irritazione.

Stock sufficiente

“Nessuno si aspettava che la legge potesse passare”, dichiara Will Herrington, rappresentante dell’agenzia immobiliare Mark Warner Property, che gestisce e vende case e appartamenti nel villaggio.

I nuovi limiti imposti dalla Lex Weber si sommano alle restrizioni già in vigore da decenni per l’acquisto di alloggi di vacanza da parte di cittadini stranieri. Le autorità elvetiche hanno fissato un contingente pari a 1’500 nuove unità abitative all’anno.

Queste misure non sembrano però scoraggiare i ricchi acquirenti stranieri. “Si è notato un crescente interesse negli ultimi mesi 3 – 4 mesi”, osserva il promotore immobiliare britannico, che vive da sette anni con la famiglia a Grimentz. “Con lo stock attuale di alloggi disponibili, la Lex Weber non avrà un impatto significativo sugli affari del settore immobiliare”.

Effetto positivo

Una visione condivisa da vari altri operatori del settore. “A breve termine la Lex Weber è stata effettivamente un bene per gli affari”, indica Simon Malster dell’agenzia immobiliare Investor in Property. “Numerosi clienti, che pensavano da tempo di acquistare un’abitazione di vacanze in Svizzera, si sono detti che ora è il momento giusto per farlo”.

Gli alloggi nelle stazioni alpine sono alquanto cari in Svizzera. I prezzi degli appartamenti superano in media del 30% quelli che vengono pagati in Francia e di oltre il doppio quelli dell’Austria. Per molti acquirenti, tuttavia, le seconde abitazioni in Svizzera rappresentano un investimento sicuro a lungo termine, un mezzo per coprirsi dai rischi e dalle fluttuazioni valutarie. A questo, va aggiunto che gli eventuali canoni di affitto percepibili sono alquanto alti, mentre i tassi ipotecari si situano attualmente ai livelli più bassi.

“Negli anni 2008 – 2009 si è registrato un forte calo della domanda. Ma, dal novembre dell’anno scorso, abbiamo assistito ad un cambiamento epocale: l’interesse per le proprietà nelle stazioni alpine è notevolmente cresciuto e sono apparsi nuovi acquirenti”, rileva Jeremy Rollason, amministratore delegato della società Case alpine/Savills.

In Svizzera, circa una casa di vacanze su cinque è di proprietà di stranieri. Fino a poco tempo fa il mercato era tradizionalmente dominato dai compratori tedeschi, olandesi, italiani e britannici. Nel corso degli ultimi due anni si denotano sempre più nuovi acquirenti, provenienti dalla Russia e dall’Estremo Oriente.

Incertezze

Mentre le società immobiliari hanno fatto buoni affari in questi ultimi tempi, vi sono molte questioni in sospeso sull’offerta futura di case e appartamenti di vacanza, come pure sul margine di flessibilità della nuova legge.

Tra marzo e fine dicembre dell’anno scorso, le località turistiche hanno assistito ad un grande afflusso di domande di costruzione: mentre negli anni precedenti concernevano in media 3’000 unità abitative, nei primi dieci mesi del 2012 sono salite a 8’000.

“Non deve più sussistere un solo pezzo di terreno per il quale non è stato inoltrato un progetto immobiliare”, sostiene Will Herrington.

In base alle nuove norme legali, coloro che hanno inoltrato dei progetti edili entro marzo 2012 disporranno di un lasso di tempo di tre anni dall’ottenimento del permesso di costruzione per edificare le abitazioni. Non è ancora chiaro come verranno trattati i progetti consegnati tra marzo e dicembre. In Vallese e nei Grigioni, i tribunali cantonali si sono espressi in favore di un’autorizzazione, ma spetta ora al Tribunale federale di prendere una decisione, in seguito ai numerosi ricorsi inoltrati dall’associazione Helvetia Nostra di Franz Weber.

Case di vacanza

In Svizzera vi sono circa 500’000 seconde case. Sono concentrate soprattutto nei cantoni di Vallese (62’000), Grigioni (48’000), Berna (45’000) e Vaud (43’000).

Rispetto al totale degli alloggi, la proporzione di abitazioni secondarie è alta soprattutto nei Grigioni (37%), in Vallese (36%), in Ticino (24%) e nel canton Vaud (22%).

Un quinto dei comuni (573) raggiunge la proporzione del 20% di seconde case. Saint-Luc (83%) e Grimentz (82%), nella Valle d’Anniviers, in Vallese, sono i campioni in materia.

Nelle regioni turistiche, la maggior parte di questi alloggi non sono sfruttati commercialmente e sono occupati da 30 a 40 giorni all’anno. Il numero dei cosiddetti «letti freddi» è stimato in 900’000.

Prezzi molto alti

Incertezze sussistono anche per quanto riguarda il tipo di abitazioni alle quali saranno concesse le autorizzazioni. Non è infatti ancora chiaro se saranno accordati dei permessi di costruzione per i grandi progetti, che prevedono un mix tra albergo e alloggi in locazione. I proprietari delle seconde case potrebbero essere costretti ad affittare i loro appartamenti, quando non li occupano loro stessi. In tal modo non vi sarebbero dei “letti freddi”.

Will Herrington sorride: Grimentz figura tra i villaggi fortunati, avendo già ottenuto luce verde per diversi grandi progetti immobiliari, che dovranno ancora essere realizzati nei prossimi anni. Tra questi un quartiere di chalet, una nuova teleferica e un centro di benessere. Le imprese di costruzione dovrebbero così avere lavoro almeno per i prossimi quattro a cinque anni.

“Potremo così continuare ad offrire una buona scelta di chalet e appartamenti di vacanza. I prezzi oscillano tra 800’000 franchi e 5 milioni per uno chalet con piscina. L’unica cosa che manca è la possibilità di acquistare ogni tanto un terreno per edificarvi uno chalet su misura”, dichiara Mark Warner.

Meno scelta in futuro?

Nel contesto futuro di restrizioni e incertezze, le società immobiliari che si rivolgono alla clientela straniera lasciano trasparire il timore di disporre tra alcuni anni di una minor scelta per quanto riguarda l’offerta di abitazioni di vacanza.

“Sussisteranno delle opportunità, ma il ventaglio potenziale si restringerà. Lo stock attuale di abitazioni in costruzione o vendita sarà probabilmente esaurito entro due o tre anni”, prevede Jeremy Rollason.

Con un’offerta più limitata e una domanda in continua crescita, vi è effettivamente il rischio di veder aumentare ulteriormente i prezzi, avverte la società Alpine Homes/Savills.

Per Will Herrington, il futuro è ormai tracciato: “A lungo termine diventeremo sempre più dipendenti dalla rivendita di abitazioni di vacanze. Ma sarà meno facile dal momento che, prima di poter rivendere un alloggio, gli stranieri dovranno attendere 5 anni dall’acquisizione e gli svizzeri 10 anni. L’offerta di abitazioni sarà quindi molto meno fluida”.

Acquisto di immobili per gli stranieri

Gli stranieri (individui e imprese) che vogliono acquistare un immobile in Svizzera, devono ottenere un’autorizzazione da parte del comune sul quale si trova l’abitazione.

I cittadini dell’UE o dei paesi membri dell’AELS, nonché i titolari di autorizzazione C che vivono in Svizzera, non sono considerati come residenti stranieri in questo contesto.

Il numero di permessi per gli stranieri è limitato dalla legge a 1’500 unità abitative all’anno su tutto il territorio svizzero.

Le restrizioni – stabilite dal 1983 dalla Lex Koller, dal nome dell’ex ministro di giustizia Arnold Koller – hanno come scopo di evitare speculazioni immobiliari da parte di investitori stranieri.

Il governo ha proposto a più riprese di sopprimere i limiti per gli stranieri, ma il parlamento si è espresso a più riprese per mantenerli, l’ultima volta nel 2011.

Traduzione di Armando Mombelli