I cittadini lottano contro gli effetti della bolla

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Preoccupati dal rischio di una bolla immobiliare, alcuni abitanti hanno trovato soluzioni alternative per evitare che il loro quartiere venga profondamente modificato. Quale impatto hanno le cooperative di abitazione sul mercato immobiliare a Berna e a Zurigo?

Johannes Wartenweiler risiede da lungo tempo nel quartiere della Lorraine di Berna. Ora è inquieto per il futuro della sua zona – dove singoli investitori possono «chiedere fino a due milioni di franchi per sette stanze» – e per gli effetti che questi afflussi di denaro possono avere sugli affitti.

Nel 2008 ha costituito una cooperativa. La sua famiglia condivide un edificio di quattro appartamenti assieme a due altre famiglie e a una coppia.

«La particolarità della Lorraine è di avere una buona rete in cui la gente ha molto a che fare con gli altri, in termini di progetti comuni, azioni politiche,… Sarebbe davvero un peccato se si dovessero perdere queste qualità a causa di un cambio nella popolazione», ritiene Johannes Wartenweiler.

I responsabili di due cooperative a Berna ci spiegano come stanno reagendo gli abitanti per consolidare il loro senso di comunità, mantenendo bassi gli affitti.

A Zurigo, la cooperativa di abitazione Rossfeld si batte per le stesse ragioni, ma su una scala più ampia.

«Conosco gente che abita in questa zona della città e che non sa cosa succederà in futuro siccome il valore del quartiere è aumentato parecchio. Hanno paura di doversene andare», constata Ursula Enderli, che vive in un appartamento di proprietà della PWG di Wiedikon (Zurigo), una fondazione per la conservazione di spazi residenziali e commerciali abbordabili.

Il suo appartamento di tre stanze è stato acquistato dalla PWG nel 2008. Da allora, l’affitto di 1’128 franchi al mese (circa 400 franchi in meno rispetto alla media in città) è rimasto pressappoco lo stesso.

Ursula Enderli fa però parte della minoranza. Gli alloggi detenuti da gruppi senza scopo di lucro rappresentano soltanto il 4% del mercato immobiliare, rileva l’Ufficio federale di statistica.

La PWG di Zurigo è tra le associazioni più grandi della Svizzera a offrire questo tipo di soluzioni. Possiede proprietà residenziali e commerciali che affitta a prezzi inferiori al mercato. «Se tutti operassero come la fondazione PWG, gli affitti e i prezzi degli immobili sarebbero decisamente più bassi siccome investiamo in modo più sostenibile», dice a swissinfo.ch il direttore della fondazione, Jürg Steiner.

«Malgrado le nostre 1’700 proprietà – osserva – non abbiamo alcuna influenza sul mercato, il quale, ovviamente, ha molta influenza su di noi».

Aumento degli affitti

Le cifre dell’Ufficio federale di statistica evidenziano che l’affitto medio nel canton Zurigo è passato da 1’485 franchi nel 2010 a 1’515 nel 2011.

I dati più recenti pubblicati sul sito del portale immobiliare Homegate.ch mostrano che nel dicembre 2013 gli affitti in Svizzera erano dell’1,84% superiori a quelli di un anno prima. Nella città di Zurigo, per affittare un appartamento di 100 metri quadri ci vogliono in media 2’633 franchi al mese (dati del 2013), il 40% in più di quanto viene chiesto nella vicina città di Winterthur.

La richiesta di alloggi popolari continua a rimanere alta. In gennaio, la Banca cantonale di Berna ha affermato di aver osservato segni di un «surriscaldamento» del mercato immobiliare, sia in città sia nelle zone limitrofe.

Uno studio del Politecnico federale di Zurigo e del sito di confronto comparis.ch rileva dal canto suo che i prezzi a Zurigo continuano ad aumentare, ma ad una velocità minore.

Un posto anche per le abitazioni di lusso

Il mercato immobiliare svizzero è da tempo in una situazione instabile e alcuni studi hanno constatato segnali di una possibile bolla. La forte richiesta sul mercato elvetico, peraltro limitato, ha comportato diversi rapidi cambiamenti, in termini di rinnovo degli edifici, di caratteristiche demografiche degli inquilini e di prezzi degli affitti.

Un’evoluzione che non sembra preoccupare tutti. Gli imprenditori edili che realizzano complessi di lusso ritengono di avere diritto a un posto nelle zone più richieste. E secondo loro, i prezzi elevati sono giustificati.

«Per il nostro progetto, la bolla non è stata un problema», afferma Andreas Steiger, responsabile dello sviluppo e della costruzione di Europaalle, un ampio complesso immobiliare che sta spuntando accanto alla stazione ferroviaria di Zurigo.

L’Europaalle si trova poco distante dal quartiere della Langstrasse, noto per i suoi bar movimentati e i locali a luci rosse. Il sito prevede uffici, superfici commerciali e appartamenti da acquistare o affittare. Una residenza di 3 locali e mezzo all’ultimo piano può essere affittata per 5’550 franchi al mese.

«Siamo in una zona centrale che dovrebbe conservare il suo valore. La bolla immobiliare significa che il prezzo pagato oggi per un immobile non potrà essere lo stesso in futuro. Ciò non sarà comunque il caso per gli appartamenti in vendita. Sono infatti convinto che in questa zona i prezzi rimarranno alti», afferma Andreas Steiger.

Un terzo degli alloggi a prezzi convenienti

In questo contesto, le cooperative di abitazione ritengono che le autorità debbano fare la loro parte e incrementare la percentuale di alloggi a buon mercato nelle zone più richieste e dai prezzi più alti.

Nel 2001, in seguito a una votazione popolare, l’Associazione di cooperative di abitazione di Zurigo (wbg Zürich) è riuscita a fare in modo che la quota di alloggi abbordabili – ovvero di proprietà di gruppi senza scopo di lucro – rappresenti almeno il 30% delle proprietà in affitto in città.

Secondo l’associazione, l’intero canton Zurigo deve reagire all’espansione urbana adottando simili misure.

«Nei luoghi in cui la domanda di alloggi è già estremamente alta, notiamo una riduzione del numero di cooperative di abitazione. Questo perché i prezzi dei terreni sono esagerati e perché gli edifici possono essere occupati esclusivamente dal proprietario», afferma a swissinfo.ch Urs Hauser, direttore dell’Associazione svizzera di cooperativa di abitazione (wbg Schweiz).

«Bolla o meno, l’importante è che ci sia una certa quota di alloggi convenienti, anche perché il costo di queste abitazioni è in media del 15% inferiore ai valori sul mercato», sottolinea Urs Hauser.

Johannes Wartenweiler della cooperativa della Lorraine suggerisce di agire con cautela. E non solo per questioni finanziarie. «Bisognerebbe evitare che tra coloro che si installano [in un dato quartiere] non vi siano persone che vogliono semplicemente vivere il quel posto senza avere nulla a che fare con il vicinato».

Traduzione e adattamento dall’inglese di Luigi Jorio