スイスでマイホームを持つにはいくら必要か

スイスでマイホームを持つのはハードルが高い © Keystone / Salvatore Di Nolfi

スイスでは住宅価格が上がり続けている。マイホームの夢は非現実的になるばかり。スイス第三の銀行ライファイゼンが、スイスで住宅購入に必要なお金を試算した。

スイスの不動産はこれまでも高かったが、輪をかけて価格上昇が進んでいる。ライファイゼン銀行外部リンクによると、4～6月期の住宅価格は戸建てが前年同期比5％、共同住宅は1.6％それぞれ上昇した。

限られた収入

不動産市場の金利は現在、歴史的に低い水準にある。住宅ローンを組むにはこれまでにない好環境のはずだが、家の購入を促す状況ではない。

ライファイゼンのチーフエコノミスト、マルティン・ネフ氏は「規制上の制限や急速な価格上昇により、住宅の購入希望者はより多額の自己資本と所得上昇の見込みがなければ、資金繰りができない」と話す。

戸建てを購入する自己資産のある人の割合は、州により18～44％と試算する。

さらにローンの返済に十分な高い所得となると、「多くの場合は難しく、ほとんど克服不能な障害といえる」（ネフ氏）。試算では、100万フラン（約1億800万円）の住宅を買うには自己資本20万フラン、最低17万6千フランの年収が必要だ。

不動産購入の条件

巨大な負債の山

スイスの不動産市場にはもう一つ特徴がある。住宅ローンの返済が異様なほどゆっくり進むことだ。

多くの国では、ローンは一世代、つまり20～25年で完済されることが想定されている。だがスイスでは一生かけても返済できないことも珍しくない。購入者自身ではなく土地に対するローンは通常、次の世代に引き継がれる。

それには二つの理由がある。第一に、不動産価格が上がりすぎたため、短期間で返済するのが難しくなったことだ。第二に、住宅ローン金利の支払いは所得税の控除の対象になるため、ローンを組む誘因になっている。

スイスは個人の抱える負債額が世界でもトップクラスだ。昨年末には住宅ローンの負債総額が1兆フランの大台を超えた。

スイスでは、原則として住宅価格の8割まで銀行でローンを組める。残りの2割は自己資本で購入者が手当しなければならない。

かつてこの自己資金は、日本の厚生年金にあたる企業年金（被雇用者は強制加入）の前借り金で賄うことができた。だが2013年7月1日以降は、少なくとも1割は他の資金源（貯金、任意加入の個人年金積立金、家族内の借金など）で工面しなければならなくなった。

政府はこの措置により、バブルが発生するリスクを抑えるとともに、老後の資金を十分に確保させることを狙った。

以降、スイスでの不動産購入はさらに難しくなった。1割の自己負担のほかにもさまざまなコストを自分の財布から出さなければならない。購入価格の最大4％に相当する額で、企業年金からは支出できないコストだ。

例えば100万フランの土地であれば14万フランは「真の」自己資産から負担しなければならない。

ライファイゼンは、借金にかかる費用も計算した。基準金利が平均で5％、減価償却と維持費が毎年不動産価格の1％かかる場合を考えると、これらの費用が総年収の33％以下でなければ購入できない。

100万フランの不動産を購入する場合は、20万フランを自己資産で払い、80万フランのローンを組むことになる。金利の返済が4万フラン、減価償却と維持費が1万フランずつかかり、合計で年6万フランが必要だ。これはライファイゼンによると、最低17万6千フランの年収がある世帯でなければ購入は不可能だ。

（独語からの翻訳・ムートゥ朋子）