Estrangeiros não são culpados por aluguéis elevados

Historicamente a política habitacional nas grandes cidades visa a população de baixa renda. RDB

Para inúmeros suíços a penúria de habitações e a alta dos aluguéis são consequência do influxo em massa de imigrantes altamente qualificados nos últimos anos. Dois estudos relativizam essa impressão.

Para inúmeros cidadãos, e, sobretudo em período de eleições, a imigração é responsável de todos os males. O mercado de trabalho é que, tradicionalmente, sofre com a chegada de nova mão-de-obra, seja com baixo nível educacional, seja altamente qualificadas como ocorre graças aos acordos de livre-circulação de mão-de-obra com a União Europeia. Nos dois casos os estrangeiros fazem pressão sobre os salários e “roubariam” o emprego de suíços.

Mas há alguns meses, “a discussão se deslocou do mercado de trabalho para o mercado imobiliário”, avalia Gerhard Schwarz, diretor do grupo liberal de reflexão Avenir Suisse, cujo financiamento sai dos meios econômicos do país. “Por isso é que tomamos a decisão de estudar as eventuais repercussões da imigração nos preços de habitação na Suíça, no contexto de um estudo sobre a classe média que será publicado em 2012.”

O estudo “Migração, habitação e bem-estar” da Avenir Suisse segue em alguns dias outra análise publicada pelo Departamento Federal da Habitação (OLF). Baseando-se em dados de 2005 a 2010, ela demonstra a correlação entre a livre circulação e a evolução de preços e da demanda no mercado imobiliário.

Ao contrário, o estudo da Avenir Suisse, que estende o campo da análise ao incluir dados a partir de 1970, revela que a penúria de moradias não é culpa dos estrangeiros. Estes acentuam, no entanto, um problema inerente à Suíça, estima Avenir Suisse.

Cada vez mais famílias de estrangeiros 

Todos os especialistas estão de acordo ao declarar que a penúria e aumento dos aluguéis atingem principalmente a região de Genebra a Montreux, às margens do lago de Léman, e a região de Zurique a Zug. Segundo o órgão, os aluguéis de apartamentos tiveram um aumento médio de 8,4% na Suíça desde 2005. Em Zurique a alta chegou a 10,35%. Na parte francesa da Suíça foi de 11,75%.

Sem ser capaz de quantificar a percentagem atribuível a estrangeiros, o estudo conclui uma “certa correlação” ao se basear sobre o aumento do número de lares ocupados por estrangeiros na população geral. Essa alta é particularmente visível nas cidades fronteiriças.

Avenir Suisse e o autor do estudo, Patrik Schellenbauer, especialista do mercado imobiliário, tomam um ângulo diferente: eles comparam a alta dos aluguéis, o crescimento do parque imobiliário e o aumento do poder de compra na Suíça. Segundo a análise, os aluguéis aumentaram, mas os salários subiram ainda mais.

Os números: desde 1970, deduzida a inflação, os aluguéis aumentaram 38,5% ou de 0,8% por ano. Um aumento “modesto”, segundo Avenir Suisse, pois ao mesmo tempo a população cresceu 27% e os salários reais aumentaram 65%, ou de 1,3% ao ano.

“Mais bem-estar” 

“Enquanto a classe média perdeu alguns pontos percentuais no crescimento global, os aluguéis continuam suportáveis para todas as camadas da população”, declara Patrik Schellenbauer. Entre 2006 e 2008, o aluguel e a custos de energia representavam 15,8% da renda bruta de uma família média na Suíça. A alta de preços “foi causada pelo aumento considerável do bem-estar” como o tamanho cada vez maior dos apartamentos.

No entanto, existem pontos questionáveis. O encarecimento real dos aluguéis na última década passou de 2,5% ao ano devido à estagnação da construção de novos imóveis. A demanda se deslocou do interior para os grandes centros e seus subúrbios, “onde a construção é mais cara e sujeita a regras mais estritas.”

Além disso, segundo Avenir Suisse, em uma cidade como Zurique, onde 25% dos habitantes vivem em cooperativas, 12% são proprietários e mais de 40% são “cativos”, ou seja, não abandonam suas habitações durante anos, até mesmo décadas. Esses são os 75% dos habitantes “protegidos contra a evolução dos preços”.

“A política de habitação das grandes cidades suíças está baseada historicamente nos lares de baixa renda”, escreve Patrik Schellenbauer. “O cidadão suíço de classe média se sente, por tanto, sob pressão”, embora segundo o especialista, os aluguéis sejam tendencialmente muito baixos nas grandes cidades.

Os recém-chegados, “que não são necessariamente estrangeiros, mas também suíços, precisam se voltar para o mercado de novas construções e de renovações para poder encontrar uma habitação. Nesse segmento os preços explodem, efetivamente”, analisa o pesquisador.

Contra-ataque das cooperativas 

O estudo denuncia o encorajamento das cooperativas de construção, que provoca a perda de receitas fiscais à coletividade e entrava a mobilidade dos locatários. Ora, seriam esses trabalhadores altamente qualificados que necessitam de mobilidade.

Em um comunicado, a Associação Suíça dos Locatários (Asloca, na sigla em francês), protestaram contra a crítica. “Ao contrário das gestões privadas, as cooperativas não estão buscando um retorno para o seu parque imobiliário, o que permite conter o aumento dos aluguéis. Os especuladores não são, com segurança, os habitantes das cooperativas, mas sim os proprietários privados, que querem obter altas margens de lucro nos centros das cidades.”

Em vários cantões (estados), a Asloca lançou iniciativas exigindo novos instrumentos de regulação do mercado imobiliário para acabar com a penúria. Uma das ideias recorrentes é de criar zonas com quotas mínimas de aluguéis baixos. Zug (centro) aceitou votar o projeto.

Todos os atores da discussão estão de acordo em um ponto: é necessário construir mais habitações. Para Avenir Suisse, a densificação das áreas urbanas é incontornável. “Essa é a única maneira de preservar o solo e, ao mesmo tempo, recebendo novos imigrantes altamente qualificados, “do qual a Suíça depende para conservar seu bem-estar material.”

Estudo

Segundo o Departamento Federal de Estatísticas, a penúria de habitações é mais forte na região entre Genebra e Montreux (oeste da Suíça), às margens do lago Léman.

Taxa de apartamentos vagos em junho de 2010:

Região de Genebra à Montreux: 0,57%

Planície: 1,32%

Noroeste: 1,09%

Zurique: 0,63%

Leste da Suíça: 1,28%

Suíça central: 0,71%

Ticino: 0,72%

O Departamento Federal da Habitação constata que “o aumento do número de construções em 2010 ultrapassou o aumento do número de lares”. Ao final do ano contava-se 67.000 habitações em obras, número não alcançado há quinze anos.

O órgão espera uma melhora na situação de penúria em 2011. As inúmeras novas construções são destinadas à venda. “A questão da boa proporção entre aluguel e propriedade continua.”

Adaptação: Alexander Thoele