As dores de cabeça do mercado imobiliário suíço

Arranha-céu e aluguel potencialmente alto: os apartamentos perto de Genebra. © Keystone / Martial Trezzini

Na Suíça, como em muitos países ricos, os valores dos aluguéis estão cada vez mais altos. Qual será o futuro desse país onde a maioria das pessoas são locatárias?

Aluguéis em alta

No início de dezembro, para refletir o recente aumento da taxa de juros do Banco Nacional Suíço, a taxa de referência de hipotecas saiu de 1,5% para 1,75%. Ela exerce, na Suíça, um papel similar ao IGPM no Brasil, que é frequentemente utilizado como referência para ajustes nos aluguéis. Essa pequena mudança pode ter um grande impacto: o aumento de 0,25% na taxa de referência possibilita, legalmente, que os proprietários aumentem os aluguéis em 3%. Essa é a segunda vez que a taxa é aumentada em 2023: ela já havia subido de 1,25% para 1,5% em junho, após anos de queda constante. O governo agora adverte que os aluguéis podem aumentar em 15% nos próximos anos. Os valores aumentaram 8% desde 2016.

Enquanto o aumento generalizado dos preços atinge também outros setores, como o da saúde, a questão dos aluguéis ganha cada vez mais atenção política. Isso se deve especialmente ao fato de que a Suíça (como o New York Times descobriuLink externo recentemente) é uma nação de inquilinos: 58% das pessoas no país são locatárias. Mas ninguém parece concordar sobre qual é a principal causa da tendência: seria o aumento das taxas de juros, proprietários inescrupulosos, a falta de novas construções ou a imigração? Ou será que, na verdade, as coisas (ainda) não estão tão ruins quanto parecem?

O plano do governo: menos inflação, mais transparência

O Conselho Federal, por sua vez, está preocupado o suficiente para tomar providências. No final de novembro, o ministro da Economia, Guy Parmelin, apresentou um planoLink externo que inclui a redução da porcentagem da inflação que os proprietários podem repassar aos inquilinos (de 40% para 28%). Ele também quer mais transparência nas justificativas dos valores dos aluguéis. E, embora não pretenda congelar a taxa de referência (como querem os grupos de locatários), o governo quer analisar se esse sistema de reajuste de aluguéis, que está em vigência há 40 anos, ainda é viável.

No entanto, assim que foi anunciado, o plano enfrentou ceticismo. “Os proprietários de imóveis não são a causa do aumento dos custos [de vida]”, escreveuLink externo a associação de proprietários de imóveis. As regras existentes e as possibilidades de negociação já são “transparentes”, disse a associação. Novas regras trariam complicações desnecessárias. Representantes dos inquilinos, entretanto, disseram que a proposta, principalmente o prazo para a sua aplicação, não era suficientemente ambiciosa. A deputada social-democrata Jessica Jaccoud disse à televisão pública suíça, RTS, que quando a proposta finalmente entrar em vigor, em 2025, os inquilinos já terão enfrentado várias “ondas” de aumentos de aluguel.

Futuro referendo

A associação de locatários ASLOCA – da qual Jaccoud faz parte – há muito tempo reclama que, embora a taxa de referência para aluguéis estivesse (até agora) diminuindo constantemente, os valores dos aluguéis vinham aumentando sem justificativa. A ASLOCA alega que os locadores faturam, anualmente, mais de CHF 10 bilhões em aluguéis indevidamente altos. Mas a ASLOCA não tem conseguido avançar suas reinvindicações na esfera política: em setembro, uma série de propostas de esquerda para aumentar o controle dos aluguéis foram rejeitadas pelo Parlamento.

A ASLOCA talvez tenha mais sucesso ao contestar duas outras questões que não são diretamente relacionadas aos preços dos aluguéis. No final de novembro, o grupo disse que havia conseguido reunir as assinaturas necessárias para realizar referendos sobre duas reformas recentes. Uma delas limita a possibilidade de os inquilinos sublocarem seus apartamentos e a outra facilita o despejo dos inquilinos quando os proprietários desejam utilizar pessoalmente o imóvel. São necessárias 50.000 assinaturas, que deverão ser entregues em janeiro, segundo a ASLOCA. É provável que essas questões sejam submetidas ao voto popular em algum momento do próximo ano.

Permanecendo no mesmo imóvel?

Frente à baixa disponibilidade e aos preços elevados, especialmente nas cidades, os inquilinos não têm nenhum incentivo para se mudar – principalmente porque as regulações são mais vantajosas para aluguéis longos. Um estudo realizado recentemente pelo Banco Cantonal de Zurique descobriu que a diferença de preço entre aluguéis em vigência e novos na cidade era de 26%. Ao se mudar, o inquilino provavelmente terá que escolher, pelo mesmo preço, um imóvel menor, mais deteriorado ou mais afastado. Em Genebra, essa diferença é de 54%. Ainda assim, é muito cedo para saber se isso levará os inquilinos a se estabelecerem permanentemente em seus apartamentos: no ano passado, 9,5% dos locatários se mudaram, aproximadamente a mesma proporçãoLink externo dos anos anteriores.

E os inquilinos não deixam de reclamar quando os aluguéis aumentam. O Departamento Federal de Habitação disse que, em comparação com 2022, foram apresentados 42% mais recursos contra ajustes de aluguel no primeiro semestre de 2023. Outra abordagem parece ser experimentar estilos de vida mais baratos, morando, por exemplo, em cooperativas habitacionais ou em apartamentos compartilhados – inclusive entre diferentes geraçõesLink externo da mesma família. De acordo com a empresa imobiliária Wüest Partner, o número de lares com três ou quatro pessoas está novamente em alta na Suíça. Anteriormente, eram os lares com uma e duas pessoas que estavam aumentando.

A situação na Europa: Berlim como laboratório de ideias (radicais)

Internacionalmente, muitos países têm enfrentado aumentos de aluguéis ainda mais expressivos do que os suíços. Desde 2010, segundo o EurostatLink externo, os aluguéis aumentaram 17% em toda a União Europeia, saltando mais de 50% na Hungria, Islândia, Irlanda, Estônia e Lituânia. Apenas a Grécia e o Chipre viram os aluguéis caírem na última década. Isso acarretou vários esforços para aumentar a regulamentação: as cidades, em particular, têm reprimido os aluguéis de curto prazo realizados por plataformas como o Airbnb. Alguns países (como a IrlandaLink externo e o Reino UnidoLink externo) têm elaborado legislações para impedir despejos sem justificativa.

Na Alemanha, onde os preços dos aluguéis estão subindo e as habitações sociais estão em baixa, o governo propôs recentemente um pacote de 45 bilhões de euros para o setor da construção civil, que enfrenta dificuldades. O governo alemão também planeja injetar 18 bilhões de euros em moradias acessíveis até 2027. Em 2015, um teto nacional de aluguéis havia sido introduzido, mas foi facilmente contornado pelos proprietários, informaLink externo a Deutsche Welle. Em Berlim, os aluguéis aumentaram 44% nos últimos sete anos (os salários subiram 30% no mesmo período).

Um congelamento total dos preços dos aluguéis, introduzido por Berlim em 2020, acabou tendo um impacto negativo no número de novas moradias e foi posteriormente considerado inconstitucional, relataLink externo a Reuters. Ainda assim, Berlim continua na vanguarda quando se trata de propostas radicais: em 2021, a maioria dos eleitores da cidade apoiou – em um referendo não vinculativo – uma proposta para expropriar milhares de propriedades pertencentes a grandes empresas imobiliárias. Desde então, os políticos têm sido cautelosos quanto à praticidade da ideia, mesmo após um painel de especialistas esclarecer sua legalidade. Até o momento, não se sabe o que acontecerá.

(Adaptação: Clarice Dominguez)