Швейцарские ТСЖ: от мрачных общежитий до хипстерских коммун

Жилой комплекс Schwabgut из 120-ти квартир по разумным арендным ставкам был основан и построен в Берне в 1960-х годах строительным кооперативом Швейцарских железных дорог (SBB). Ruben Holliger / EGB

После Первой мировой войны ситуация с жильём в Швейцарии была очень сложной. Жилищные кооперативы стали быстрым и эффективным решением пресловутого «квартирного вопроса». Многие из них сохранились и по сей день. Качественно изменив внешний облик и внутреннее содержание, они отмечают в 2019 году свой столетний юбилей.

После создания в 1848 году единой Швейцарии с единым внутренним рынком страна вступила в фазу быстрой индустриализации и урбанизации. Население начало покидать сельские регионы и концентрироваться в городах. И тут же стало ясно, что качественного жилья на всех не хватает. Многие семьи элементарно не могли найти себе нормальной крыши над головой.

По состоянию на лето 1889 года в Берне, например, насчитывалась почти сотня таких бездомных семей, многие из которых жили прямо в лесу за городом, что, естественно, было совершенно недопустимой ситуацией. Именно поэтому Берн стал первым городом в Швейцарии, обратившим внимание на проблему нехватки жилья и начавшим строить квартиры для социально уязвимых слоёв общества, финансируя их за счет бюджетных средств, то есть за счет денег налогоплательщиков.

При этом Швейцария — это страна, где люди не просто ждут помощи от государства, но и пытаются, аккумулируя ресурсы, сами искать выход из ситуации. Поэтому начиная с 1890-х годов представители тогдашнего швейцарского среднего класса сами стали основывать свои первые частные жилищные кооперативы и прочие родственные структуры само- и взаимопомощи. 

PLACEHOLDER

Мысль, которая лежала в основе таких некоммерческих кооперативов, была проста: у каждого в отдельности средств на квартиру, может быть, и не было, но, объединившись, несколько таких человек вполне могли бы реализовать проект постройки дешевых квартир, которые они же потом будут арендовать по себестоимости. Как выяснилось, это была очень «плодотворная дебютная идея».

Помощь от государства

Швейцария не участвовала в Первой мировой войне, но без последствий война для нее все равно не осталась: жилья в военные годы в стране строилось мало, а потому жилищный дефицит снова оказался ощутим, причем в очень значительной степени, особенно в немецкоязычной Швейцарии и особенно в годы стразу после окончания военных действий в Европе. 

И именно поэтому тогда, ровно сто лет назад, и начали в Швейцарии массово появляться строительные кооперативы и товарищества собственников жилья (ТСЖ), некоторые из которых существуют и по сей день. Параллельно с дефицитом жилой площади в тот момент в Швейцарии резко подскочил уровень безработицы в строительном секторе.

Федеральное правительство, кантоны и муниципалитеты понимали, что частная инициатива на рынке жилья может стать локомотивом, который способен «вытянуть» ситуацию в секторе капитального строительства, а за ней, по цепочке, и в других секторах экономики. Поэтому они были заинтересованы оказывать таким кооперативам всяческую поддержку, в том числе в виде субсидий на реализацию такого рода девелоперских проектов, а также в формате льготных кредитов и предоставления под застройку земель по сниженным тарифам.

Строительный кооператив SBB

Не менее могущественным с точки зрения административных и финансовых ресурсов игроком на рынке жилья был государственный концерн «Швейцарские федеральные железные дороги» (SBB). Будучи стратегическим, системообразующим предприятием, он был также заинтересован в скорейшем решении жилищного вопроса в стране, хотя бы потому, что массовое и широкое расселение людей по стране повышало спрос на услуги железнодорожного транспорта. Поэтому концерн SBB очень активно инвестировал средства в жилищные проекты, преследуя и свои «корыстные» цели: ведь чем ближе путейцы живут к месту их работы, тем лучше.

Сегодня в Швейцарии SBB является одним из самых активных застройщиков, а начиналось все в 1919 г. с возникновением Бернского строительного товарищества железнодорожников (Eisenbahner-Baugenossenschaft Bern — EBGВнешняя ссылка). Цель этого проекта состояла в том, чтобы предоставить семьям железнодорожников как можно более хорошие жилищные условия, что одновременно повышало привлекательность концерна в качестве работодателя.

В то время индивидуальный дом на одну семью был мечтой всей жизни для многих людей – мечтой зачастую недостижимой. Поэтому-то самый первый жилой комплекс, построенный усилиями пайщиков EBG, представлял собой ряд классических таунхаусов с прилегающими к ним просторными огородами, которые позволяли железнодорожникам самим обеспечивать себя свежими овощами.

Проект жилого комплекса Weissenstein для кооператива железнодорожников. Архитектор Франц Трахзель (Franz Trachsel), 1922 год. EBG

Центральная площадь жилого комплекса Weissenstein сразу после завершения строительства и ввода его в строй в 1923 году. Staatsarchiv Bern

Кооператив железнодорожников в г. Шаффхаузен. Построен в 1927-1928 годах. Walter Mittelholzer /ETH-Bildarchiv

PLACEHOLDER

Государство и концерн SBB активно поддержали этот строительный проект, сняв с пайщиков товарищества значительную часть финансовых тягот. Но и тогда для действительно малоимущих путейцев взнос за право стать членом кооператива, равно как и арендная плата, были все еще слишком высокими. Поэтому в реальности позволить себе жить в поселке железнодорожников могли в основном представители состоятельного среднего класса. Домики с садом в черте города и сегодня пользуются огромной популярностью, желающим взять их в аренду приходится ждать такой возможности порой годами.

Жилой комплекс Weissenstein в Берне с высоты птичьего полета. Ruben Hollinger / EBG

Позже EBG построил еще несколько жилых комплексов и высотных зданий, добившись все-таки снижения стоимости аренды квартир, чтобы они были доступны и для совсем уже малоимущих. Кооператив EBG и сейчас остается важным игроком на рынке некоммерческого жилищного строительства в регионе Большого Берна. И живут в его квартирах, как и прежде, преимущественно работники органов исполнительной власти всех уровней и сотрудники государственных компаний.

По случаю своего 100-летнего юбилея EBG выпустил иллюстрированную историческую монографию «Добро пожаловать домой» («Welcome homeВнешняя ссылка»), речь в которой идет не только о собственно истории кооператива — причем речь эта порой выдержана в довольно самокритичном тоне, — но и о таких темах, как джентрификация, высотная архитектура, охрана памятников истории и культуры, проблемы урбанизации. Дополняют книгу исторические фотоматериалы, а также портреты интересных людей.

Высотный жилой комплекс железнодорожного строительного кооператива в Цюрихе, 1974 год. Wolf-Bender Heinrich / Baugeschichtliches Archiv

Недорогое жильё в отремонтированном жилом комплексе Fellergut в Берне тоже принадлежит строительному кооперативу железнодорожников. Ruben Hollinger / EBG

Кооперативы в 21 веке

Сегодня на долю кооперативного жильяВнешняя ссылка в Швейцарии приходится примерно 4% от общего объема жилого фонда, причем в крупных городах этот показатель примерно в десять раз выше — например, в Цюрихе почти четверть квартир принадлежит ТСЖ, жилищным товариществам или кооперативам.

В последние десятилетия ситуация с жильём во многих городских центрах Швейцарии снова осложнилась, прежде всего за счет роста населения, в том числе доли иностранцев, и в результате возросших требований к размерам и качеству жилья. 

Арендная плата и стоимость объектов недвижимости растут также потому, что недвижимость считается сейчас самой безопасной и гарантированно выгодной инвестицией. Так что с учетом всех этих обстоятельств жилищные кооперативы и сегодня, как видно, не утратили своего значения и востребованности.

ТСЖ «Больше, чем жильё» в Цюрихе предлагает свои квартиры приверженцам самых разных жизненных концепций, философских теорий и практик. Ester Unterfinger / swissinfo.ch

В этом жилищном кооперативе в Женеве начиная с 2018 года очисткой сточных вод занимаются… дождевые черви. Martial Trezzini / Keystone

Джентрификация

Всё это, с другой стороны, вовсе не значит, что с жилтовариществами всё выглядит идеально. Многие эксперты критически говорят о возникновении в стране общества, состоящего из двух классов: тех, кто может себе позволить инновационное и экологическое кооперативное жильё в лучших регионах, и тех, кто себе такой роскоши позволить не может.

В последнее время в Швейцарии возникают вот такие жилые кооперативные комплексы (на фото: стройплощадка в Цюрихе), заселяемые представителями высшего среднего класса, для которых аренда жилья в этом районе города или первый взнос, дающий право стать полноценным инвестором ТСЖ, не является непосильной финансовой нагрузкой. Gaetan Bally / Keystone

В самом деле, жить в кооперативе выгодно, но порой «входной билет» на этот рынок стоит очень уж дорого. Первый взнос за право стать пайщиком ТСЖ может достигать десятков тысяч франков. Дома современных кооперативов построены в соответствии с самыми строгими строительными нормами и правилами (СНИП), в том числе в том, что касается качества, дизайна и экологичности. А потому социально уязвимые слои общества позволить себеВнешняя ссылка жизнь в таких «домах будущего» не могут. Многие считают это большой социальной проблемой.

В монографии, посвященной юбилею кооператива EBG, один из экспертов предупреждает, что современные строительно-жилые кооперативы могут играть роль «триггера» («спускового крючка») для процесса джентрификацииВнешняя ссылка, то есть вытеснения дешевого старого жилья новым, но дорогим. С другой стороны, справедливости ради, следует указать, что пока при желании в Швейцарии относительно быстро можно найти жильё практически на любой кошелёк. Как искать жильё в Швейцарии и что надо при этом учитывать? Подробности в материале ниже.  

Русскоязычную версию материала подготовила Надежда Капоне.