Нехватка жилья в Швейцарии: насколько всё серьёзно?

Темпы строительства в Швейцарии не поспевают за масштабами иммиграции. Доля вакантных площадей в стране может опуститься ниже 1%. Keystone / Christian Beutler

Высокие показатели иммиграции и снижение темпов жилищного строительства делают проблему нехватки жилья в Швейцарии всё более острой. Насколько нестабильна и критична нынешняя ситуация — и какие факторы будут определять будущее рынка недвижимости страны?

Демонстрации и митинги посреди жилых кварталов, разгневанные и отчаявшиеся семьи: город Цюрих ещё не сталкивался с протестами, сравнимыми с событиями конца 2024 года, развернувшимися на фоне резонансного скандала вокруг домов в стиле «Зугус» (Sugus). Напомним, что эти жилые здания в Цюрихе получили своё неофициальное название из-за ярких фасадов, напоминающих пеструю упаковку известной швейцарской жевательной конфеты марки Sugus.

Подробнее:

Эти дома стали символом кризиса на рынке аренды жилья в Швейцарии особенно после того, как в конце 2024 года незадолго до Рождества около ста арендаторов квартир в этих домах получили уведомления о выселении. Владелица зданий, частная наследница небольшой империи недвижимости, отказалась от диалога с жильцами и городскими властями, что вызвало волну протестов и привлекло внимание к проблеме (не)доступности жилья в стране.

Протесты в Цюрихе после того, как незадолго до Рождества 2024 года около сотни арендаторов получили уведомления о расторжении договоров аренды жилья в знаменитых домах Sugus. Keystone / Michael Buholzer

И это при том, что город Цюрих уже давно считается одним из самых трудных городов Швейцарии в плане поиска жилья: доля вакантных квартир, ключевой показатель состояния рынка жилья, недавно составил там лишь 0,07 процента — это самый низкий показатель в Швейцарии и, возможно, в целом по западной Европе, а может быть и по всему миру. Но насколько ситуация в Цюрихе отражает положение дел в стране в целом? Какие причины лежат в основе дефицита жилья? И в каком направлении развивается ситуация? Мы проанализировали статистические данные и расспросили ведущих специалистов-риэлторов.

Есть ли в Швейцарии дефицит жилья?

Короткий ответ: и да, и нет. По последним данным, доля вакантных площадей по всей Швейцарии составляет показатель в 1,08%. Это означает, что в масштабах всей страны дефицит жилья в целом ощущается не слишком остро, особенно если ориентироваться на официальные критерии. Согласно рекомендациям Федерального ведомства по жилищному строительству (Bundesamt für Wohnungswesen, подразделение Минэкономики), дефицит жилья наступает при доле вакантных квартир ниже одного процента.

Однако в международном контексте ситуация выглядит менее благополучной. В исследовании Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), проведённом два года назад (PDFВнешняя ссылка), по доле свободного жилья на рынке Швейцария оказалась в нижней части рейтинга — рядом со ШвециейВнешняя ссылка. С тех пор в самой Швеции ситуация заметно улучшилась: там уровень вакантности достиг 1,3%, тогда как в Швейцарии этот показатель, напротив, снизился. Особенно критична ситуация в центральных регионах страны, где доля свободных квартир значительно ниже одного процента.

Жилищный кризис в Цюрихе не знает аналогов. Что будет дальше? Об этом мы спросили экспертов.

«За исключением совсем уж крохотных государств Швейцария в настоящее время демонстрирует самый низкий процент вакантных площадей в Европе», — подчёркивает Роберт Вайнерт (Robert Weinert), главный аналитик консалтинговой компании Wüest Partner. Швейцария при этом вовсе не является каким-то исключением. «Такие города, как Лондон, Париж или Мюнхен, сталкиваются с аналогичной ситуацией. В Европе именно в городах строится слишком мало нового жилья», — поясняет Роберт Вайнерт. По данным составленного Wüest Partner нового рейтинга, в котором сравниваются различные показатели, отражающие состояние рынков недвижимости, Швейцария среди стран Европы занимает четвёртое место — сразу после Люксембурга, Норвегии и Ирландии. И перспективы остаются неблагоприятными.

В начале апреля 2025 года Швейцарская Ассоциация строителей (Schweizerischer Baumeisterverband, SBV / SSE) предупредилаВнешняя ссылка, что в 2025 году в стране будет построено лишь 42 000 новых квартир. А между тем, по расчётам Федерального ведомства по жилищному строительству, стране, чтобы покрыть текущий спрос, необходимо строить не менее 50 000 квартир в год. В такой ситуации скорое падение доли вакантных площадей (Leerstandsquote) ниже одного процента становится практически неизбежным.

Почему в Швейцарии не хватает жилья?

Клаудио Сапутелли (Claudio Saputelli), руководитель отдела анализа рынка недвижимости банка UBS, подчёркивает: «Главная проблема — не дефицит предложения, а перегретый спрос». Увеличение масштабов иммиграции, повышение процентных ставок ЦБ, удорожание строительных материалов и нехватка квалифицированных кадров привели в последние годы к замедлению темпов жилищного строительства. Но основным фактором, ведущем к нехватке жилья в Швейцарии, остаётся превышение спроса над предложением.

В течение некоторого времени ситуация казалась более или менее сбалансированной: за пределами городских центров квартиры можно было найти куда легче, а в отдельных регионах даже наблюдалось снижение арендных тарифов. Этот тренд сформировал своего рода резерв свободного жилья, пул вакантных площадей, который теперь полностью исчерпан. Доля вакантного жилья вернулась к показателям начала 2000-х годов, и сегодня на рынке жилого фонда ощущается острый дефицит предложения.

Изменение численности постоянного населения Швейцарии SWI

Особенно резко доля вакантных площадей сократилась в туристических регионах, где спрос на недвижимость для отдыха резко вырос сразу после пандемии. Как метко озаглавила газета Tages-Anzeiger в апреле 2024 года один из своих материаловВнешняя ссылка: «Даже директор офиса по туризму не смогла найти себе квартиру» — речь шла о популярном горнолыжном курорте. Конечно, история Швейцарии знала и куда более тяжёлые периоды. После Первой и Второй мировых войн, а затем в 1970–1980-х годах, острый дефицит жилья в городах сопровождался и увеличением масштабов социальной напряжённости.

Согласно данным «Швейцарского Исторического словаря» вплоть до 1992 года предложение на рынке постоянно отставало от спроса, регулирующего запаса пустующих квартир не было вовсе. Но сегодня рынок вновь движется в этом же направлении: доля вакантных площадей остаётся значительно ниже ориентиров, необходимых для стабильной арендной платы и сбалансированного развития рынка. По оценке компании Wüest Partner, оптимальный уровень вакантности в Швейцарии (Leerstand) составляет в среднем 1,27%, что существенно выше текущего показателя — 1,08%.

Эти ориентиры варьируются в зависимости от региона, стоимости аренды и плотности населения. Например, для кантона Цуг оптимальным считается уровень в 0,44%, а для Золотурна — 2,36%, что подчёркивает наличие в стране заметных географических диспропорций в плане шансов найти себе жилье по карману.

Что сдерживает строительство нового жилья в Швейцарии?

Главным ограничителем масштабов жилищного строительства в Швейцарии эксперты называют Федеральный закон о территориальном планировании (Raumplanungsgesetz / Loi fédérale sur l’aménagement du territoire), вступивший в силу в 2014 году. Этот нормативный акт значительно ограничил возможности выделения под жилую застройку новых участков, вследствие чего такие земли становятся всё более дефицитными. В условиях высокой плотности населения такое решение имеет свою политическую логику, поскольку оно направлено на сохранение ландшафтов и ограничение темпов разрастания жилых агломераций.

Процент свободных жилых площадей в Швейцарии swissinfo

Ответом на нехватку таких территорий должно было бы стать повышение плотности застройки в уже существующих жилых зонах. В теории это решение поддерживают почти все политические силы страны. Однако на практике идея «строить выше» реализуется с трудом — как из-за финансовых факторов, так и из-за социальной инерции. Пример Цюриха показывает весь масштаб неиспользованного строительного потенциала: в соответствии с действующими нормами численность населения в городской черте могла бы достичь 650 000 человек — что на 200 000 больше, чем сегодня.

Тем не менее, этот потенциал часто не реализуется: где-то по воле владельцев жилья, но чаще — из-за низкой рентабельности инвестиций в жилую уплотнительную застройку. Строительство дополнительного этажа не всегда окупается, особенно с учётом высоких издержек на проектирование и на получение всех допусков и разрешений. Существует и ещё один характерный для Швейцарии барьер: прямая демократия и права людей тормозить реализацию девелоперских проектов путем подачи апелляционных жалоб (Einsprache).

По выражению Урсины Кубли (Ursina Kubli), главы Отдела исследований рынка недвижимости банка Zürcher Kantonalbank (ZKB), «такие жалобы — это уже почти пятый национальный язык Швейцарии». И в самом деле, постоянное обжалование градостроительных решений стало частью политической культуры страны, что на первый взгляд хорошо, но одновременно это резко замедляет темпы городского развития и усложняет реализацию строительных проектов.

Ввысь или вширь?

В исследовании ZKB, проведённом два года назад, было проанализировано, как увеличение плотности застройки влияет на увеличение предлагаемой на рынке жилой площади. Согласно итогам этого исследования, в кантоне Цюрих ежегодно методом Bauen im Bestand, то есть за счёт надстройки уже существующих объектов недвижимости, создавалось лишь около 1 400 новых квартир, что было эквивалентно 14% от общего объёма нового жилья в регионе. В самом городе Цюрих, несмотря на значительный потенциал увеличения этажности, фактическая строительная активность остаётся низкой.

Более значительный эффект даёт снос старых зданий и строительство новых на том же участке. Согласно городской статистике, такие проекты позволяют увеличить жилую площадь в среднем на 87%. Однако именно такие инициативы — новое строительство на месте существующего жилого фонда — чаще всего и вызывают возражения со стороны местных жителей и ближайших соседей. Чтобы выйти из этого замкнутого круга, необходим общественный и политический диалог: кто, где и в каких рамках имеет право на подачу жалоб, обжалований и возражений?

Протест в Цюрихе против сноса домов, незаконно занятых сквоттерами, 1974 год. Keystone

Урсина Кубли подчёркивает важность этого вопроса, её точку зрения разделяют многие представители строительного и финансового секторов экономики. Ассоциация строителей Швейцарии (SBV / SSE) также давно уже призывает к пересмотру порядка обжалования строительных проектов, с тем чтобы не блокировать городское развитие за счёт явных злоупотреблений правом на подачу апелляций.

Приведёт ли снижение процентных ставок ЦБ к перелому ситуации на рынке жилья в Швейцарии?

Снижение ключевой процентной ставки ЦБ может стать важным стимулом для оживления строительной активности и частично смягчить дефицит жилья. В марте 2025 года Швейцарский национальный (он же Центральный) банк (SNB) в пятый раз подряд снизил стоимость денег, доведя ставку до 0,25%, и, по оценкам Швейцарской банкирской Ассоциации (Bankiersvereinigung), более половины аналитиков ожидают, что уже в текущем году страна уже опять вернётся к нулевым или даже отрицательным процентным ставкам.

Такой монетарный курс способен стать переломным моментом для инвестиционного климата в строительном секторе экономики. Как отмечают аналитики, влияние процентных ставок на строительную активность носит нелинейный характер. Плавное снижение, например, с 1,5% до 1%, оказывает лишь ограниченное воздействие. Однако отрицательные ставки резко меняют поведение крупных институциональных инвесторов. Особенно это касается пенсионных фондов, которые при каждом снижении доходности гособлигаций начинают активнее искать себе альтернативы — в том числе в сфере недвижимости.

Учитывая нестабильность на международных финансовых рынках, вложения в материальные активы — прежде всего в швейцарское жильё — становятся всё более привлекательными методами спасения активов. Тем не менее, в любом случае эффект от изменения процентной политики будет носить отложенный во времени характер. Реализация девелоперских проектов требует длительной подготовки: от проектирования до получения разрешений и строительства проходят месяцы, а иногда и годы. По словам Роберта Вайнерта из консалтинговой компании Wüest Partner, даже при благоприятных финансовых условиях дефицит жилья в Швейцарии сохранится как минимум на ближайшие пять лет: «Это минимальный прогнозируемый горизонт, в течение которого спрос продолжит превышать предложение».

Русскоязычная оригинальная версия материала создана, адаптирована и отредактирована русскоязычной редакцией SWI / ип / нк / ап.