Что произошло в Цюрихе с «домами Зугус»?

Часто такие дома выполняют роль доступного социального жилья, предназначенного для совершенно конкретных целевых групп, таких как, например, семьи с низким уровнем дохода. Надпись на транспаранте: «Дома "Зугус" останутся нашей родиной» (нем.). Keystone / Michael Buholzer

В последние дни в Цюрихе возникла неожиданная напряженность на рынке социального жилья. Речь идет о так называемых Sugus-Häuser, или «домах Зугус». Это типично швейцарский термин, обозначающий архитектуру жилых домов, выделяющуюся яркой цветовой гаммой.

Термин происходит от фруктовых конфет марки SugusВнешняя ссылка, которые выпускаются в ярких (чтобы не сказать ядовитых) цветах (красный, синий, желтый и зеленый). Эти дома часто имеют прямоугольную или кубическую форму и отличаются минималистичной архитектурой. «Дома «Зугус»» популярны потому, потому что они часто становятся яркой доминантой в часто весьма унылых, серых жилых кварталах.

Но особое значение эта коллизия приобретает в первую очередь потому, что часто такие дома выполняют роль доступного социального жилья, предназначенного для совершенно конкретных целевых групп, таких как, например, семьи с низким уровнем дохода, пожилые люди или люди с особыми потребностями. Обычно такой недвижимостью управляют некоммерческие фонды, товарищества или кооперативы собственников жилья или же муниципальные власти.

Следует понимать, что расторжение договора аренды с целью, например, последующей реконструкции или реновации жилого фонда и повторной сдачи его в аренду по более высоким ценам (так называемое Leerkündigung, или «пустое расторжение») часто происходит в отсутствие «обоснованного законного интереса в смысле законодательства об аренде» (ein berechtigtes Interesse im Sinne des Mietrechts). Подобная практика представляет собой в Швейцарии особую проблему, особенно в городских районах с непростым (дефицитным) рынком жилья.

Согласно швейцарскому законодательству об аренде (Параграф 271 Обязательственного права / ORВнешняя ссылка), расторжение договора может быть оспорено, если оно нарушает «принцип добросовестности». В этом контексте расторжение договора аренды может считаться неправомерным, если: отсутствует объективное обоснование расторжения отношений аренды, если расторжение договора служит исключительно цели увеличения арендной платы, если расторжение договора производится с целью причинения умышленного вреда арендаторам.

Арендаторы имеют право оспорить такое расторжение отношений аренды в арбитражном органе по арендным спорам (Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten). При этом арендодатель должен доказать наличие «законного интереса» (ein berechtigtes Interesse), на основе которого расторжение договора может рассматриваться в качестве обоснованного шага.

Вода на мельницу левых

Но вот теперь, за последние дни и недели, последовали сразу две с половиной сотни так называемых «пустых расторжений», вызвавшие в обществе волну сочувствия с теми, кто лишился в дорогом Цюрихе доступного по стоимости жилья. С критикой выступили даже представители бюргерского правого центра (партия «Либералы» / FDP). Эта коллизия вроде бы стала водой на мельницу левых, которые давно уже требуют форсированного обобществления (муниципализации) рынка жилья в Цюрихе, городе, грозящем повторить судьбу кантона и города Цуг. Там наплыв высокооплачиваемых иностранных специалистов привел к резкому удорожанию средней аренды.

Проблема только в том, что муниципальные власти и так уже массово скупают в общественную собственность жилые помещения. Но ситуацию на рынке жилья Цюриха это особо не улучшает. «Эта волна „пустых расторжений“ — яркий пример того, как в городе исчезают доступные квартиры, и того, как арендодатели стремятся получить максимальную прибыль». Таково мнение Флориана Утца (Florian Utz), сопредседателя парламентской фракции социалистов (SP) в городском парламенте Цюриха. Депутат, как сообщает телеканал SRF, призывает к принятию срочных мер.

«Так больше продолжаться не может. Необходимы новые законы на федеральном и кантональном уровне, защищающие жильцов. Город должен скупить ещё больше недвижимости, с тем чтобы иметь возможность сдавать квартиры по доступной цене». Мэр Корин Маух (Corine Mauch) действительно недавно объявила о том, что хотела бы вступить в диалог с владельцами недвижимости, с тем чтобы договориться о возможной покупке дополнительных объектов в собственность муниципальных властей.

Сотни миллионов на покупку недвижимости

При этом город Цюрих уже приобрел домов и жилых кварталов на сотни миллионов франков. На следующий, 2025 год бюджет на эти цели снова был увеличен: на покупку недвижимости выделено 600 миллионов. Такой подход с политической точки зрения является по меньшей мере спорным. Альберт Ляйзер (Albert Leiser), депутат городского парламента от партии «Либералы» (FDP) и глава Ассоциации домовладельцев Цюриха (Zürcher Hauseigentümerverband), тоже критикует эту волну «пустых расторжений». Но при этом он считает, что городу не следует становиться могучим лендлордом.

«Город, конечно, может скупать дома по высоким ценам, а затем снижать арендную плату. Это в его праве. Но лучше бы эти деньги направить непосредственно на поддержку тех, кто действительно нуждается в доступном жилье». Левые в городе на эту аргументацию не обращают внимания, возражения среднего класса им неинтересны. Они хотели бы и дальше продолжать идти своим курсом. К тому же местное городское законодательство, одобренное на референдуме в 2011 году, предписывает городу уже к 2050 году перевести треть всех квартир в Цюрихе в разряд некоммерческой недвижимости. На местном политическом жаргоне эта цель обозначена понятием Drittelsziel.

Поддержка некоммерческих застройщиков

Однако, даже несмотря на рекордное количество финансов, потраченных на покупку жилья, доля некоммерческих квартир за последние годы в структуре жилого фонда города отнюдь не увеличилась. Что произошло? В интервью телеканалу SRFВнешняя ссылка мэр города Коринн Маух пытается оправдаться. По её словам, для того чтобы Цюрих смог добиться этой так называемой цели в одну треть, помимо денег ему необходимы и соответствующие правовые рамочные условия. «Мы достигли предела. Нас ограничивает и федеральное, и кантональное законодательство. Например, у нас нет права приоритетной покупки нужных объектов недвижимости (Vorkaufsrecht). А в кантоне Во, например, такое право у муниципальных властей есть».

Швейцарская ассоциация городов (Schweizerischer Städteverband) также выступает в пользу такого права. Президент Ассоциации Андерс Штокхольм (Anders Stokholm) говорит, что оно очень помогло бы городам, но на национальном уровне данной нормы нет. «Поэтому Ассоциация городов и делает ставку на содействие некоммерческим застройщикам, например ТСЖ или кооперативам. Тем более, что арендная плата растет везде в Швейцарии, не только в Цюрихе. В других городах тоже идет ведь процесс „пустых расторжений“, просто там он привлекает куда меньше внимания, но проблема нехватки доступного жилья от этого никуда не девается».

Читайте также: