Рынок недвижимости Швейцарии: что происходит?

Чильгия Рест (Cilgia Rest) и автор данного материала Фабио Канеч (Fabio Canetg). swissinfo.ch/Geldcast

«На самом деле все, что выставляется на продажу, продается очень быстро», — говорит Чильгия Рест, региональный менеджер Кантонального банка кантона Граубюнден по региону Скуол. В то же время вице-президент швейцарского  ЦБ Фриц Цурбрюгг в своем выступлении на прошлой неделе в Люцерне еще раз предостерег от «перегрева рынка недвижимости» Швейцарии. Кто из них ближе к истине?

Перевод на русский: Игорь Петров.

«Хочу сразу похвастаться нашими ландшафтами». Это первое, что с улыбкой говорит мне Чильгия Рест, встречая меня у стойки рецепции. Чильгия Рест — региональный менеджер Кантонального банка кантона Граубюнден (GKB) по городу и региону Скуол. И в самом деле, регион этот уникален: всего в нескольких километрах к югу начинается швейцарский Национальный парк (почитайте тут, какое это чудо), гора Пиц Пизок (Piz Pisoc) высотой 3 173 метра — в пределах досягаемости, а лыжная трасса спускается со склона и ведет прямо в Скуол. 

Чильгия Рест живет в Энгадине с самого детства. Это один из регионов, где перегрев на рынке жилья является не просто теорией, но реальной угрозой. В среду 1 сентября 2021 года Фриц Цурбрюгг, вице-президент швейцарского ЦБ (SNB), предупредил, выступая на симпозиуме в Университете г. Люцерн, о «наличии высокой степени уязвимости» рынка недвижимости и о «явных признаках» факта чрезмерной ипотечной закредитованности швейцарцев.

Национальный банк предупреждает о перегреве

Бум на рынке недвижимости ощущают и жители Энгадина: цены на недвижимость здесь высоки, ситуация с жильем напряженная. «Все, что продается, продается очень быстро», — говорит Чильгия Рест. Она знает, о чем говорит: будучи региональным менеджером кантонального банка она общается с клиентами ежедневно. Почему кантональные банки играют такую важную роль в финансовой системе Швейцарии? Об этом подробнее в материале ниже.

Чильгия Рест рассказывает мне, например, о разработчике программного обеспечения, который нанят иностранной компанией, а живет и фактически работает в регионе. Домашний офис в горах Граубюндена? Почему нет? Ч. Рест также видит в такой форме организации труда много положительного. «Мы все только выигрываем, когда новые люди приезжают жить в Энгадин». Однако одним из негативных побочных эффектов такой миграции является рост цен на жилье. Только за последние 15 лет стоимость односемейных домов и квартир, покупаемых в собственность (кондоминиум) в Швейцарии выросла более чем на 80%. 

Об этом говорил и Фриц Цурбрюгг на прошлой неделе в Люцерне. В этом отчасти виноваты отрицательные процентные ставки Швейцарского национального (Центрального) банка, из-за которых ипотечные кредиты сегодня в Швейцарии дешевы как никогда. В результате спрос на жилую недвижимость резко возрастает. Ч. Рест подтверждает это и говорит, что ее клиенты все чаще принимают решение о покупке недвижимости, которую они потом… сдают в аренду приезжим отдыхающим.

Что это значит для самих жителей Энгадина? Но о ком мы говорим? О представителях туристической индустрии или о местном населении? Их интересы тут весьма сильно расходятся. С другой стороны, если банки начинают выдавать слишком много кредитов, то это ставит под вопрос финансовую стабильность, мы ведь помним: если ты должен банку стольник, это твоя проблема, если миллион, то это проблема банка. В этой ситуации кантональный банк GKB играет решающую роль, ведь, кредиты, которые оформляет Ч. Рест, позволяют содержать и ремонтировать недвижимость, сдаваемые курортникам. Для нее очевидно: если бы она перестала торговать ипотекой, жизнь в Нижнем Энгадине очень быстро заглохла бы. «Туризм — это источник нашей жизни, здесь от него зависит буквально всё».

Жилье для местных жителей становится дефицитом

С другой стороны, именно Ч. Рест, продавая свои кредиты, медленно но верно усугубляет проблему нехватки жилья для местного населения. Чем больше туристов, тем меньше жизненного пространства остается для уроженцев здешних мест. Это подтвердила мне и одна моя знакомая из Энгадина, которая в последние годы снимала в зимний сезон квартиру в городке Сент (SentВнешняя ссылка, в шести километрах от Скуола, там есть прекрасный Музей А. ДжакометтиВнешняя ссылка), с тем чтобы работать лыжным инструктором. Но с недавних пор привычной квартиры больше на рынке нет. «Она теперь сдается в аренду отдыхающим. А мне пришлось довольствоваться просто комнатой, настоящей «дырой» в подвале».

И тем не менее предупреждение вице-президента SNB Фрица Цурбрюгга прозвучало достаточно громко и наверняка дискуссия на тему завышенных ценах на недвижимость в Швейцарии возобновится. Проблемы жителей Энгадина теперь, как бы там ни было, активно обсуждаются в кабинетах лиц, ответственных за денежно-кредитную политику в стране. Свою роль играет и неожиданная одобренная народом на референдуме в 2012 году Инициатива о регулировании рынка вторичного каникулярного жилья. Теперь закон запрещает строительство такой недвижимости там, где доля каникулярного жилья, сдаваемого в аренду туристам, и стоящего пустым в остальное время года, превышает квоту в 20%. 

«Эта инициатива стала для горцев настоящей пощечиной со стороны жителей равнины, — говорит Рест. — Итог? Жилья сейчас в Энгадине строится меньше. Стало ли от того тут меньше туристов? Ничего подобного, скорее наоборот! Да, на рынке жилья местные жители все больше вытесняются отдыхающими. И вполне возможно, что данная ситуация может стать в мирной и живописной долине причиной социальной напряженности. Временами так уже и происходит: тот, кто сдает здесь квартиру, может ведь в самом деле заработать очень хорошие деньги. Ситуацию можно было бы разрядить более «гибким» толкованием законодательства, причем местного, а не федерального. В любом случае, регулировать ситуацию на рынке недвижимости в Энгадине на федеральном уровне? Этот подход правильным решением не является», — резюмирует Чильгия Рест.

Те, кто знает немецкий язык, могут послушать подкаст с участием Чильгии Рест в полном объеме. Этот подкаст выходит в серии Geldcast, абонировать который Вы можете на потоковых сервисах SpotifyВнешняя ссылка, Apple PodcastsВнешняя ссылка, а также регулярно слушать в коллекции GeldcastВнешняя ссылка на сайте SWI swissinfo.ch: