Швейцарская недвижимость по-прежнему в цене

Недвижимость в Швейцарии: предложение не всегда покрывает спрос. Keystone

Спрос на зарубежную недвижимость со стороны российских покупателей стремительно падает. Более того, многие стремятся продать квадратные метры, приобретенные когда-то за рубежами отечества. Особняком в этом смысле стоит Швейцария. Спрос на недвижимость в этой стране остается стабильным со стороны иностранных покупателей, в том числе и из России. Почему так происходит, чем привлекает граждан из разных стран собственность в Конфедерации, какие сложности они готовы преодолевать, чтобы приобрести заветные квадратные метры?

Рунет заполнен объявлениями о продаже зарубежной недвижимости: россияне, которые в благополучные времена приобрели квартиры и дома на мировых просторах, в кризис пытаются от них избавиться. Из удачной инвестиции и места для проведения семейных отпусков заграничные метры стали для многих представителей среднего класса обузой. Содержание, обслуживание и порой выплата кредита из-за взлетевших курсов валют превратились в непозволительную роскошь.

И хотя в большей степени от недвижимости пытаются избавиться в Болгарии, Черногории, Хорватии, на которые в свое время положили глаз представители среднего класса, всё это породило информационную волну, что россияне активно отказываются от любой зарубежной недвижимости. Но, например, Швейцарию, как выясняется, эта тенденция не затронула.

Вне тренда

«Спрос на недвижимость в Швейцарии среди россиян во все времена остается стабильным. Даже с учетом финансового кризиса, роста курсов валют и ужесточения условий приобретения русские все равно тянутся в Швейцарию», – говорит Марина Кузьмина, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight FrankВнешняя ссылка.

Как поведала эксперт, многие российские граждане переориентировались с Италии на швейцарский кантон Тичино. Из последних тенденций она отмечает тот факт, что россияне последние 4-5 лет проявляют большой интерес именно к региону Лугано, что связано с его удобным расположением в часе езды от аэропорта итальянского Милана, комфортными климатическими условиями и самым высоким числом разрешений для приобретения недвижимости нерезидентами.

Также довольно часто в выборе между французской и швейцарской стороной Женевского озера покупатели склоняются в сторону Швейцарии, даже несмотря на то, что там стоимость недвижимости на 20-25% выше, чем в соседней Франции – в регионе города Эвиан», – сообщает Кузьмина. Подобный феномен эксперт объясняет стабильностью этой страны в политическом, экономическом, экологическом плане, а также новыми девелоперскими проектами.

Выбирая недвижимость в Швейцарии, россияне проявляют большой интерес к региону Лугано. swiss-image

«Стабильность Швейцарии обеспечивается статусом этого государства как „тихой гавани“. Соседние Италия и Франция более чувствительно реагируют на политические и экономические колебания. А всегда Швейцария остается запасным аэродром. Конечно, за последние несколько месяцев бюджеты покупателей значительно снизились, с 5-7 млн франков до 1-3 млн, увеличились сроки рассмотрения объектов и принятий решений», – продолжает Марина Кузьмина.

«Однако, если говорить о ключевых регионах и проектах, то даже в условиях сложной политической ситуации в России и в мире предложение не всегда покрывает спрос. На некоторые объекты, которые даже не выходят на рынок, спрос настолько высокий, что застройщикам и продавцам впору проводить аукционы».

Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavillsВнешняя ссылка, согласна с коллегой. «Большинство иностранцев, которые покупают недвижимость в Швейцарии, как для инвестиций, так и для собственного проживания, – это, как правило, хорошо обеспеченные люди, которых привлекает известная на весь мир швейцарская надежность, а также высокий уровень жизни. Рынок недвижимости Швейцарии, как и сама эта страна, весьма стабилен. Цены в среднесрочной и долгосрочной перспективе растут достаточно динамично, и этот рост является постоянным и неуклонным».

Расходы на покупку

Само собой только оплатой квадратных метров приобретение недвижимости в Швейцарии не ограничится. Традиционно эта покупка потребует множества дополнительных расходов, которые, учитывая стоимость недвижимости в этой стране, будут весьма существенными.

Иностранец будет вынужден оплатить  регистрационные и нотариальные сборы, величина которых  может меняться в зависимости от кантона. В среднем дополнительные расходы могут составлять 2,5-5% от стоимости недвижимости.

В эту сумму входят: налог на передачу права собственности (0-3,3%), нотариальные траты (0,5-1,2%), регистрационный сбор (0,5%). Еще примерно 0,5% придется заплатить агентству по недвижимости.

Впрочем, стоимость некоторых объектов недвижимости растет с такой скоростью (а это, в свою очередь, увеличивает привлекательность вложений), что власти страны уже вынуждены принимать меры для охлаждения рынка недвижимости.

«Если говорить о ценах на премиальную недвижимость, то, например, в Женеве с 2000 по 2010 год стоимость жилья увеличилась на 100-120%, в Лозанне и в Монтре — на 50-60%. С 2011 года на рынке недвижимости Швейцарии наблюдается ценовая стабильность, однако объекты, цена которых соответствует рыночным реалиям, продаются весьма активно», – рассказывает Юлия Овчинникова. 

Удобно и надежно

Есть и еще один момент, который привлекает в швейцарской недвижимости иностранных покупателей, – приобрести ее можно с помощью ипотечного кредита. Причем в отличие, скажем, от российских банков, где ставки выражаются двузначными цифрами, кредитные организации Конфедерации дают в долг под очень скромный процент.

«Швейцарские банки предоставляют ипотеку даже нерезидентам. И ставки, как и во всей Европе, будут существенно ниже, чем в России. На данный момент текущая ставка (libor) – 1,2%, а фиксированная ставка на 10 лет сейчас составляет 2,8%. По сравнению с 12-15% в России всё это выглядит очень привлекательно», — подчеркивает Марина Кузьмина.

А Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ruВнешняя ссылка, отмечает, что фиксированные ставки еще и продолжают падение. «Для кредитов со сроками погашения до 1 года ставка с прошлогоднего показателя в 1,42% сейчас достигает 1,3%. Для кредитов со сроками погашения до 3, 7 и 10 лет ставки равняются 1,22%, 1,41% и 2,03% соответственно».

Причем в Швейцарии привлекательно выглядит не только стоимость кредита, но и условия. Так, первоначальный платеж заемщика составляет от 5 до 20%. Кроме того, кредит можно взять на длительный срок. Плюсом покупки недвижимости в Швейцарии является и то, что иностранцам, которые владеют недвижимостью на территории страны, выдают годовую визу – хотя она все равно ограничивает время пребывания на территории страны тремя месяцами в каждом из полугодий.

Есть и обязательное условие проводить не менее трех недель в купленном жилье. Зато, как отмечает Юлия Овчинникова, можно очень выгодно сдавать недвижимость в аренду, которая тоже развивается динамичными темпами. Особенно это касается жилья на курортах. «Рынок аренды на горнолыжных курортах Швейцарии пока относительно молод. Но если вы сдаете в аренду на несколько недель в году объект, например, в Вербье, то это полностью покроет ваши ежегодные расходы по его содержанию», – говорит эксперт из  IntermarkSavills.

Российские формальности

Для того, чтобы приобрести недвижимость в Швейцарии, придется пройти через достаточно большое количество процедур. В том числе и в России. По словам Вадима Ткаченко, партнера группы компаний vvCubeВнешняя ссылка, все начинается с момента открытия счета в банке Конфедерации. При этом необходимо уведомить налоговые органы по месту прописки в России и уплатить  налоги, если на таком счете появляется прибыль, полученная от третьих лиц.

«Если гражданин сам вносит деньги на расчетный счет, то швейцарский банк может запросить сведения о природе появления таких денег, дабы избежать риска нарушений „антиотмывочного“ законодательства», — сообщает юрист. «Конечно, в Швейцарии немного проще с этим, чем в соседних государствах. Кроме того, Швейцария очень неохотно дает сведения о своих банковских клиентах России».

Что касается самой покупки недвижимости, то риска как такового здесь нет, за исключением стандартных требований при покупке. «Чтобы их минимизировать, можно провести правовой анализ сделки и оценку стоимости. Если сделка идет через банк, то рисков еще меньше».

Также Вадим Ткаченко обращает внимание, что чиновники и работники около государственных структур обязательно должны задекларировать все объекты недвижимости. Поэтому если кто-то хочет совершить покупку тайно, то это будет и проблематично, и небезопасно для репутации.

«Есть еще один момент, который всегда возникает в разговоре о покупке зарубежной недвижимости: получение какого-либо статуса  — вида на жительство, резидентства, гражданства и т. д. И хотя в Швейцарии всё это получить гораздо сложнее, чем в Испании, Португалии и Греции, но тем не менее возможно – многое будет зависеть от самой покупки.

Сложность представляет тот факт, что теперь необходимо уведомить ФМС России о наличии у гражданина РФ документа иностранного государства». 

Дорого и сложно

Важно отметить, что в отличие от некоторых европейских стран, в Швейцарии покупка недвижимости не является ни льготой, ни основанием для получения вида на жительства и тем более гражданства. Получить и то, и другое благодаря покупке дома довольно сложно, хотя теоретически возможно. Но это потребует дополнительных условий и вложений. Впрочем, это не единственная проблема, с которой могут столкнуться покупатели квадратных метров в Швейцарии.

Высокий спрос на недвижимость в Конфедерации делает покупку квадратных метров нерезидентами страны весьма проблематичной. Не первый год власти этого альпийского государства в той или иной мере пытаются защитить страну от неконтролируемого приобретения недвижимости иностранцами. Ныне в Швейцарии действует так называемый Lex Koller – «Федеральный закон от 16 декабря 1983 года о приобретении земли иностранцами»,Внешняя ссылка названный по имени депутата, его разработавшего, Арнольда Коллера. Целью закона является борьба против «отчуждения родной земли».

«Иностранным покупателям довольно сложно получить разрешение на приобретение местных объектов, а в некоторых кантонах, таких, как Цюрих и Женева, в покупке жилья международным покупателям и вовсе будет отказано», – поясняет Игорь Индриксонс. Кроме того, существуют правительственные квоты на приобретение недвижимости. По словам Юлии Овчинниковой, еще 2-3 года назад по причине наличия квот купить недвижимость было весьма сложно.

«Существовал даже своего рода лист ожидания, а сам период ожидания мог доходить до полутора лет. Сегодня квот вполне достаточно на всех желающих приобрести недвижимость, и сами по себе они не являются препятствием для покупки. Упростилась и процедура оформления сделки. Существует лишь ограниченное количество муниципалитетов, где такие приобретения в принципе возможны. Среди наиболее известных из них — Лозанна, Монтре и окрестности – Бекс, Шардон. Можно также назвать Аванш», – информирует Овчинникова.

Есть еще ограничения: купить можно лишь один объект на семью жилой площадью не более 200 кв м с прилегающим участком не более 1000 кв м. На такие покупки существуют квоты, которые устанавливаются муниципалитетом. Также существуют нюансы при продаже объекта, приобретенного на швейцарских территориях: согласно местному законодательству, подобное жилье не может быть выставлено на продажу в течение примерно пяти лет.

Россияне только открывают Швейцарию

Но сложности не останавливают желающих приобрести недвижимость в Швейцарии. Эксперты уверены, что рынок недвижимости в стране будет динамично развиваться, при этом без риска раздувания пузырей, поскольку государство и Центробанк принимают усилия по сдерживанию неконтролируемого роста цен.

Все эти факторы, по мнению опрошенных информационной службой swissinfo.ch экспертов, сохранят стабильный спрос на недвижимость со стороны иностранных покупателей. В том числе, из России. По прогнозу Игоря Индриксонса, в ближайшее время спрос со стороны россиян увеличится на 5-7%. Потенциал в этом смысле значительный, поскольку граждане РФ еще не во всю свою мощь освоили рынок недвижимости Конфедерации.

«Наши соотечественники проявляют достаточно активный интерес к рынку недвижимости Швейцарии, однако реальных покупателей из России пока не так много, как это может показаться. По данным международного агентства недвижимости Savills, в 2013 году их количество составило 15% от общего числа иностранцев, которые приобрели здесь недвижимость», – рассказала Юлия Овчинникова.

Анна Каледина