Война в Украине ведет к удорожанию жилья в Швейцарии

Война в Украине приводит к росту цен на сырье и к замедлению поставок комплектующих. А это тормозит строительные проекты и делает их более дорогими. © Keystone / Gaetan Bally

Пандемия не смогла обвалить ситуацию на рынке недвижимости Швейцарии. Цены на многоквартирные дома достигли рекордных высот. А вот война России против Украины, а также возможный рост процентных ставок ЦБ Швейцарии грозят изменить положение качественно. И не в лучшую сторону. 

2021 год стал для швейцарского рынка недвижимости рекордным: общая доходность инвестиций в недвижимость — этот показатель включает в себя доход от аренды и изменение (рост) стоимости объектов — была в среднем выше, чем этот же показатель за последние семь лет. Цены на дома в Швейцарии уже много лет знают только одно направление — вверх, а процентные ставки (стоимость кредитов на межбанковском рынке) низки как никогда. Долгое время эти два фактора создавали почти идеальные условия для покупки в качестве инвестиции многоквартирного дома или отдельных апартаментов. Правда, при условии, что покупатель / инвестор принадлежал к кругу тех, кто мог позволить себе такие инвестиции при нынешней ценовой ситуации.

Но в конце февраля вторжение российских войск в Украину перевернуло все прогнозы с ног на голову. «С ситуацией в Украине у нас появилась новая точка отсчета. Появился и новый фактор риска, о котором мы не хотели говорить раньше — инфляция», — говорит Донато Сконьямильо (Donato Scognamiglio) из консалтинговой компании со специализацией на недвижимости IAZI. 

Пережили ковид, переживем войну?

Швейцарский рынок недвижимости хорошо перенёс все последние глобальные кризисы. «Начиная с 1998 года мы наблюдали процесс постоянного роста цен», — резюмирует Донато Сконьямильо. Даже финансовый кризис 2008 года ничего в этом не изменил. Фриц Цурбрюгг (Fritz Zurbrügg), член совета директоров Швейцарского национального (центрального) банка (SNB), указал на недавнем своем выступлении в Женеве, что «в отличие от многих других стран в Швейцарии в период до мирового финансового кризиса не было ажиотажного бума в области недвижимости, и, соответственно, после и в результате кризиса не было и никакого спада. Напротив, с тех пор цены на жилую недвижимость росли умеренно, но стабильно».

Пандемия мало что изменила в этом плане. Рыночная стоимость многоквартирных домов в 2021 году выросла на 4,1% по сравнению с предыдущим годом и была выше, чем когда-либо прежде. Рынок коммерческой недвижимости (офисные и производственные помещения) был более сложным. Многие представители отрасли розничной торговли находились в сложной ситуации, многим пришлось временно прекратить работу, возникли проблемы с уплатой аренды, и что уж говорит о покупках новых объектов. Но даже при всем при этом коммерческая недвижимость в Швейцарии все равно продолжала дорожать. В 2021 году ее стоимость выросла на 2,7%.

Швейцарская недвижимость среди самых дорогих в мире

Рост цен на недвижимость свойственен не только Швейцарии — хотя по сравнению с другими странами ее удорожание происходит вовсе даже не такими темпами, как в других странах, о чем говорят последние данные ОЭСР. Фриц Цурбрюгг объясняет данную глобальную тенденцию скудным предложением недвижимости на рынке, повышенным спросом на жилую недвижимость из-за пандемии и исторически низкими процентными ставками. 

Но даже если рост цен на недвижимость в Швейцарии выглядит в международном сравнении вполне умеренным, все равно на данный момент швейцарская недвижимость является одной из самых дорогих в мире, даже если при подсчёте учитывать высокий средний располагаемый доход среднего швейцарца. Недвижимость, как правило, считается безопасной инвестицией. Однако, внимание! В нынешней ситуации положение на рынке становится все более рисковым. «За инфляцией неизбежно последует повышение процентных ставок Центробанка», — убежден Донато Сконьямильо.  А рост процентных ставок может привести к значительному снижению стоимости недвижимости. 

Это будет проблемой, особенно для тех, кто недавно на покупку недвижимости взял большой кредит. А если заемщики не смогут обслуживать свои ипотечные кредиты, то это, предупреждает швейцарский ЦБ, может также стать риском для коммерческих банков. Швейцария может пострадать в особенной степени, поскольку ее экономика продолжает в значительной степени зависеть от банковского сектора. В нынешней ситуации коммерческие банки могут попасть под удар внезапного повышения ЦБ процентных ставок или стать жертвой ухудшения экономической ситуации. А происходит это потому, что «на финансовых рынках заметны все признаки перегрева, а корпоративный и государственный долг во всем мире высок как никогда», — говорит Ф. Цурбрюгг.

Война на Украине ведет к удорожанию жилья

Жилье будет оставаться дорогим не только из-за рекордно высоких собственно цен на недвижимость. По данным Швейцарского федерального статистического Ведомства (Bundesamt für Statistik), около 60 процентов домохозяйств в Швейцарии по-прежнему отапливаются нефтепродуктами (солярка, мазут) или газом. Евросоюз в среднем показывает похожие цифры. Швейцария — как и многие европейские страны — в заметной степени зависит от поставок из России, в частности газа. Именно поэтому многие швейцарцы скоро из-за войны против Украины ощутят в своем кошельке рост стоимости печного топлива и газа.

Арендаторам придется еще сильнее конкурировать на рынке за лучшее жилье. Поскольку Швейцария считается привлекательным и безопасным рынком труда, в ближайшем будущем она будут переживать рост масштабов трудовой иммиграции. Таково предсказание консалтинговой компании в области недвижимости Wüest Partner. Украинские беженцы — а таковых в стране уже скоро будет 30 тыс. — также будут нуждаться в аренде жилья. Предложение арендуемого жилья на рынке Швейцарии сократилось еще до войны в Украине. Пандемия привела к тому, что люди захотели иметь в своем распоряжении больше приватного пространства, в том числе и для домашних офисов, чтобы комфортно работать «на удаленке». Из-за этого, как говорится в отчёте Wüest Partner, за последний год предложение арендных квартир сократилось больше, чем когда-либо за последние девять лет.

Кстати, Наннетт Хехлер-Файд’гербе (Nannette Hechler-Fayd’herbe), руководитель отдела банка Credit Suisse, говорит, что инфляция будет ощущаться и в Швейцарии, хотя по сравнению с другими странами она в этой стране все еще довольно низкая. Инфляция снова понизится, но только через некоторое время. По ее мнению, ситуация с инфляцией остается сложной и в Соединенных Штатах, ведущей экономике мира, при этом и в самой Швейцарии в 2022 году уже нельзя исключать повышения процентных ставок рефинансирования. Подробнее — в материале ниже.