Как жильё для молодых дорожает из-за пенсий для стариков

На окраине Цюриха автобан скоро спрячут под защитным навесом, район поэтому станет престижнее и комфортнее, а это значит, что тут начнется реновация и старые дома с дешевыми квартирами будут снесены. © Keystone / Gaetan Bally

Ситуация на мировых финансовых рынках сложная, ЦБ Швейцарии ведет политику отрицательных депозитных процентов и куда в такой ситуации податься инвестору, например швейцарским пенсионным накопительным фондам? Ведь ясно, что деньги не могут лежать просто так, их, в том числе пенсионные взносы граждан, следует инвестировать с тем, чтобы, по меньшей мере, на дать им стать жертвой инфляции. В идеале же фонды обязаны зарабатывать для своих клиентов ту самую пресловутую «прибавку к пенсии»! И тут как раз речь и заходит о швейцарской недвижимости, которая всегда в цене. Но значит ли это, что можно будет однажды потерять дешевую квартиру, однако получить при этом более щедрую пенсию? Давайте разберёмся.

Швейцария — страна маленькая, ее площадь составляет чуть больше 42 тыс. кв. км., а это значит, что земли под застройку здесь ограничены, а дома и квартиры, соответственно, относительно дороги, особенно в городах. В наши дни молодое поколение, только что вступившее в трудовую жизнь, едва ли способно позволить себе приобрести в собственность жильё без поддержки родителей. Столь же дорогим удовольствием становится и аренда подходящего жилья, особенно с учетом процессов так называемой «джентрификации», по результатам которой малоимущие квартиросъемщики вытесняются из потенциально престижных городских центров на периферию.

Джентрификация (англ. gentrification)

Реконструкция (ревитализация) пришедших в упадок городских кварталов путём благоустройства и последующего привлечения более состоятельных жителей. В результате джентрификации происходит повышение среднего уровня доходов населения района за счёт замены жителей с низкими доходами на более состоятельных.

Термин был введён в 1964 году Рут Гласс в работе «Лондон: Аспекты изменения» (London: Aspects of Change). Сходный процесс происходил в различных городах США во второй половине 20-го века, в частности, в отдельных районах городов залива Сан-Франциско, Бостоне, Чикаго, Сиэтле, Портленде, Атланте, Вашингтоне, Денвере.

Классическими примерами успешной джентрификации считаются квартал Марэ в Париже и Ноттинг-Хилл в Лондоне. Примеров джентрификации в России крайне мало, по состоянию на 2018 г. в качестве единственного прецедента приводилась московская улица Остоженка, которая, впрочем, никогда не относилась к неблагополучным районам.

Источник: ВикипедияВнешняя ссылка

Спрос на жильё в швейцарских городах и городских агломерациях в значительной степени превышает предложение, а потому в глазах институциональных инвесторов вложение средств в объекты недвижимости является надежным и выгодным методом размещения ликвидных средств. «Бетонное золото» сегодня куда популярнее «черного», в результате стоимость жилья и арендные ставки постоянно растут.

Как в Швейцарии пенсии связаны с недвижимостью?

Однако возникает законный вопрос: а как так называемая «джентрификация» в Швейцарии влияет на положение с пенсионным обеспечением? Ответ: влияет, причем самым непосредственным образом. Уточним для начала, что здесь из заработной платны каждого работающего на условиях найма человека автоматически вычитается сумма, которая затем переводится в доход того или иного фонда обязательного пенсионного страхования. На счетах у этих фондов накапливаются гигантские средства.

Их необходимо вкладывать, инвестировать, потому что только так их можно уберечь от зубов инфляции, а ведь желательно еще и приумножить взносы клиентов, ведь именно из этих средств они, клиенты, в старости и будут получать свою заслуженную пенсию. В соответствии со швейцарским законодательством швейцарские пенсионные фонды не имеют права рисковать деньгами своих клиентов, они обязаны вкладываться исключительно в «надёжные» инвестиционные продукты и инструменты. Недвижимость в этой ситуации является идеальным выходом, форматом, способным быстро и надёжно абсорбировать большие объемы ликвидности.

«Швейцарские пенсионные кассы находятся в ситуации особенно жёсткого «инвестиционного давления, — подтверждает Торстен Хенс (Thorsten HensВнешняя ссылка), профессор кафедры экономики Университета Цюриха. — И именно поэтому в странах, в которых пенсионная система базируется на принципах инвестирования и зарабатывания процентов на вложенный капитал, в таких как Швейцария или Нидерланды, недвижимость всегда относительно более дорога, особенно если сравнивать со странами, где работает система перераспределения бюджетных средств, с такими, как Германия».

Только дорогие объекты недвижимости способны приносить прибыль. Поэтому в Швейцарии буквально идет охота за старыми, пришедшими в упадок, но при этом дешевыми объектами. Их находят, людей расселяют, но не сносят, нет, и не строят на их месте гигантские жилые комплексы высотой по 45 этажей, но реконструируют, модернизируют, вписывая возникшее таким образом современное жильё в «насиженное» и «обжитое» городское пространство. Именно поэтому Швейцария и выглядит «уютно». Обратной стороной этого процесса является вытеснение малоимущих граждан из городов на периферию.

Именно поэтому на рынке жилой швейцарской недвижимости легче найти что-то роскошное и дорогое, чем скромное и относительно дешёвое. Иными словами, деньги стариков удорожают жильё для молодых. Следует также учитывать немаловажное обстоятельство: чем дольше живёте вы в своей квартире, тем выгоднее для вас ваше проживание, поскольку арендное право не позволяет повышать аренду для тех, кто уже живет в данном объекте. 

Повысить аренду можно только в случае смены арендатора: старый арендатор выезжает, а новый будет уже платить за отремонтированную квартиру аренду по новой, повышенной ставке. Поэтому в долгосрочной перспективе старики живут на куда более выгодных условиях, чем молодые. Но если молодое поколение не может себе позволить дорогое жильё, то это означает, что пенсионные кассы будут недополучать средства для пенсии будущих пенсионеров. Круг замыкается: роскошное жильё, как ни крути, становится «убийцей» нормальных будущих пенсий.

Когда грянет буря?

В итоге Швейцария отличается относительно активным капитальным строительством. Правда, строительство ведется не там, где надо было бы, а там, где есть место, то есть на территории городских агломераций и в сельской местности. «В Швейцарии, как и во многих других странах, можно наблюдать „бегство“ людей из периферийных регионов в городские центры, — говорит Торстен Хенс.

— И я не думаю, что в ближайшем будущем этот поток повернёт в обратную сторону, потому что людям сейчас в меньшей степени нужен покой, и в большей — услуги современной инфраструктуры, включая услуги школ, больниц и учреждений культуры». В последние годы норма прибыли, получаемой компаниями за счет взимания арендной платы, медленно, но верно сжимается, однако этот процесс почти полностью компенсируется ростом рыночной цены объектов недвижимости.

Эта ситуация изменится только в случае повышения процентной ставки ЦБ, а пока на это в Швейцарии рассчитывать не приходится. «От возможного повышения стоимости денег в первую очередь пострадают именно сельские регионы», — подчеркивает Торстен Хенс. И в самом деле, по данным UBS-Bubble IndexВнешняя ссылка рынок недвижимости в Швейцарии сейчас слегка перегрет. «Однако пока в стране будут царить стабильные рамочные условия, будет сохраняться и этот «пузырь», — говорит Т. Хенс.

Всё уже однажды было!

И в самом деле, в 1985 году страна пережила примерно такую же ситуацию. Тогда в Швейцарии впервые в полном объёме заработала система обязательного пенсионного страхования, и в итоге на рынок пришли новые инвесторы с большим количеством свободной ликвидности. Банки, со своей стороны, раздавали тогда ипотечные кредиты буквально направо и налево. Огромное количество средств было инвестировано именно в недвижимость. Иммиграция тогда росла, земли было, как всегда, мало, а потому немногие тогда рассчитывали на качественное изменение ситуации.

Однако перемены последовали, и относительно скоро. В 1989 году ЦБ Швейцарии принял решение о повышении учетной ставки, а Федеральный совет, правительство страны, принял целый пакет мер, направленных на противодействие спекуляции в области недвижимости. Тогда же заработали современные законодательные меры, регулирующие порядок инвестиционной деятельности пенсионных касс и фондов. Ипотечный процент пополз вверх и в начале 1990-х «пузырь» на рынке швейцарской недвижимости лопнул, и довольно громко. Многие банки понесли огромные потери, некоторые даже обанкротились, Швейцария вошла в «темный» период рецессии на рынке недвижимости.

Чем Швейцария отличается от других стран?

Джентрификация является глобальным феноменом. И тем не менее существуют аспекты, отличающие Швейцарию от других стран. В Лондоне и Нью-Йорке многие роскошные квартиры и апартаменты стоят пустыми, поскольку собственники — как правило, иностранные компании — делают ставку на рост рыночной стоимости их объектов, что с лихвой компенсирует недобор в области аренды. В Швейцарии тоже можно обнаружить примеры дорогих и роскошных объектов, до сих пор не нашедших покупателей или арендаторов.

Однако здесь действуют законы, защищающие от совсем уже беспардонной спекуляции на рынке недвижимости. Например, чем скорее продаётся недвижимость, тем выше налог на прибыль, получаемой владельцами земельного участка, на котором этот проданный объект находится. Так называемый Lex KollerВнешняя ссылка запрещает иностранцам массовой скупать в Швейцарии недвижимость, не проживая потом в ней. В других странах западной Европы, например в Италии, стоимость недвижимости растет в результате деятельности организованной преступности, поскольку для мафии недвижимость является едва ли не идеальным способом отмывания средств.

В Швейцарии приняты и действуют строгие законы, противодействующие отмыванию / легализации преступных капиталов. Однако такого рода случаи имеют место и здесь. Так, например, недавно стало известно о том, как болгарские наркокартели реинвестировали свои прибыли в недвижимость, расположенную в Женеве и Монтрё.

Прямая демократия вам в помощь!

В 1988 году, как раз накануне швейцарского кризиса на рынке недвижимости, в стране прошел референдум по законодательной инициативе против земельных спекуляций (Volksinitiative gegen BodenspekulationВнешняя ссылка). Авторы инициативы требовали сделать так, чтобы покупать землю можно было бы только с целью собственного использования или для строительства недорогого социального жилья. Инвестиции в землю с целью чистой максимизации прибыли следовало бы запретить. Для швейцарцев эта инициатива была слишком «левой», и они ее убедительно отвергли.

Скорее всего, в феврале 2020 года в Швейцарии пройдет референдум по народной законодательной инициативеВнешняя ссылка, запущенной Швейцарским объединением арендаторов жилья (Schweizerischer Mieterinnen- und MieterverbandВнешняя ссылка). Этот законопроект предлагает обязать государство поддерживать и всячески продвигать строительство выгодного социального жилья, а по меньшей мере 10% от всего вновь построенного жилья должно находиться в собственности товариществ собственников жилья и иных кооперативных форм собственности.

Кроме того, локальные программы санации и реконструкции жилья не должны реализовываться за счет сокращения числа недорогих квартир. «Повышение энергоэффективности жилого фонда не должно превращаться в форму скрытого субсидирования строительства жилья премиального ценового сектора», — указывают авторы этой инициативы на своем сайте. По мнению многих экспертов, у этой инициативы нет шансов на успех, поскольку, как правило, швейцарцы скептически относятся к любым вмешательствам в функционирование либерального рынка.