Миллиардеры хотят дом подальше от родины?

Дмитрий Рыболовлев, владелец футбольного клуба «Монако» EQ Images

Суд в Женеве постановил, что при разводе Дмитрий Рыболовлев должен уступить половину своего состояния жене, в том числе дорогую недвижимость, приобретенную и в Швейцарии. Как богатые иностранцы покупают здесь дома и всегда ли они действуют соответствии с законом?

Особняк Дональда Трампа «Дом дружбы» («Maison De L’Amitié») во Флориде, который оценивается в 78 млн. долларов и был продан за 100 миллионов, принадлежит олигарху Дмитрию Рыболовлеву и его дочери Екатерине. В его собственности находится также квартира в Нью-Йорке стоимостью 88 млн. долларов – и это была самая высокая цена, когда-либо заплаченная за жилье в этом городе.

Семейство владело также другими объектами недвижимости на Гавайях, в Греции, во Франции и в Монако, в дополнение к двум домам на сумму 135 млн. долларов в Гштааде, швейцарском альпийском курорте, и еще паре в районе Женевы. Им же принадлежит так называемая «яма Колоньи» – участок земли в престижном пригороде Женевы, где семейство желало строить дворец с подземными бассейнами, спортивными залами и великолепными холлами, но в данный момент стройка заморожена.

Хотя богатых иностранцев всегда притягивала швейцарская недвижимость, в последние годы наблюдается заметный скачок цен, особенно на берегах Женевского озера, что, однако, совершенно не отпугивает покупателей из-за рубежа. Кроме низких налогов, Швейцария привлекает их своим образом жизни, уважением к частной жизни и собственности, безопасностью, поэтому многие состоятельные люди мечтают найти дом в этой стране, говорит Йоахим Вранг-Виден (Joachim Wrang-Widen), региональный директор «Christies’ Real Estate».

«Вы можете носить ваши дорогие часы и роскошные украшения и не беспокоиться, что вас ограбят, приставив нож к горлу. К тому же, в Швейцарии нет папарацци или других людей, которые могли бы досаждать знаменитостям», – добавляет он.

Сага о недвижимости семьи Рыболовлевых

Елена Рыболовлева скоро и сама сможет занять достойную позицию в списке богачей от «Форбс». Но для этого ей потребовалось шесть лет ожесточенной послеразводной борьбы с собственным мужем, Дмитрием Рыболовлевым.

Рыболовлев, который занимает 16-е место среди самых обеспеченных людей России, сделал состояние (которое оценивалось в сумму 34 млрд долларов в 2008 году) в качестве генерального директора и главного акционера «Уралкалия», предприятия, производящего удобрения.

В последние годы фонд на Кипре, связанный с Рыболовлевым и старшей дочерью пары, Екатериной, потратил сотни миллионов на покупку недвижимости, в том числе в Нью-Йорке, Флориде и Греции.

Остров Скорпиос в Эгейском море, принадлежавший Кристине Онассис, был приобретен им за 100 млн. евро в 2013 году, незадолго до отмены разводных выплат в размере 1 млрд. долларов, когда Дмитрий Рыболовлев заявил, что у него нет таких средств .

Елена Рыболовлева, не имевшая доступа к фонду, проживает в женевском пригороде Колоньи, недалеко от другой недвижимости – участка земли площадью 20 тысяч кв. метров, где пара в лучшие времена планировала построить копию дворца «Малый Трианон». Работы на участке были приостановлены в связи с бракоразводным процессом, и место получило ироническое название «яма Колоньи».

Ограничения на покупку недвижимости

Закон, регулирующий вопросы, связанные с собственностью, ставит ограничения на покупку недвижимости иностранцами и официально запрещает приобретение жилья для третьих лиц, а также устанавливает ограничения относительно площади жилых объектов.

Но легально обойти закон могут кантональные власти – путем предоставления вида на жительство для иностранцев, часто на том основании, что тот или иной богатый человек может позитивно влиять на экономическое развитие кантона.

Вид на жительство выдается, если кантональные власти могут продемонстрировать, что Швейцария заинтересована в «предоставлении такого разрешения на пребывание, поскольку получит в итоге культурную, экономическую или финансовую выгоду». Продажа дорогостоящей собственности иностранным резидентам может, при случае, быть и «серой зоной».

Чарльз Монтейт (Charles Monteith) из Базельского института управления описывает, как имущество, приобретенное «политически значимыми персонами», которые в своих странах получают средства незаконно, размещается в офшорах, в том числе и в Швейцарии.

«Политически значимые персоны», как поясняет Монтет, «не будут регистрировать купленную недвижимость на собственное имя». Вместо этого они будут скрывать активы, «покупая виллы и дворцы через подставные компании, создавая трастовые фонды или записывая владельцем другого человека».

Записывать купленные объекты собственности на бабушек и дедушек – весьма распространенная практика, так как они не включены в списки «политически значимых персон»,  в отличие от других, более близких членов семьи. «Бабушки и дедушки, возможно, проживут не слишком долго – и выходит, что человек получает в собственность жилье через обычные каналы наследования», – добавляет Монтейт, работающий, в частности, с делами о возвращении активов по всему миру.

По мнению адвоката Энрико Монфрини (Enrico Monfrini), который сотрудничал с иностранными правительствами по вопросам нахождения скрытых активов, полученных коррупционными методами, у «политически значимых персон» есть и другие способы обойти закон о приобретении недвижимости.

Дипломатический иммунитет

«Высокопоставленный человек, защищенный иммунитетом любого рода, который по сути является обычным чиновником, может получить от швейцарских властей разрешение на покупку недвижимости. Мы видели много тому примеров».

Монфрини рассказал, как «дочь главы некоего главы государства покупала объекты недвижимости по ценам, которые были абсолютно запредельными; это были сумасшедшие деньги – ведь таким людям просто наплевать, сколько они платят».

В 2009 году Гульнара Каримова, старшая дочь президента Узбекистана и бывший посол в Организации Объединенных Наций в Женеве, приобрела за 20 млн. долларов дом в уже упомянутом пригороде Женевы Колоньи. В марте Швейцарская федеральная прокуратура объявила, что ее имя фигурирует в расследовании по делу об отмывании денег.

«Возможно, разрешая покупку недвижимости у себя в кантоне, администрация Женевы рассчитывала на приобретение честного налогоплательщика, который будет вкладывать деньги в регион и создаст рабочие места». Именно исходя из таких соображений, считает Монфрини, власти будут по-прежнему выдавать разрешения определенным лицам.

Лоран Форестье (Laurent Forestier), пресс-секретарь департамента безопасности и экономики кантона Женева, защищает свое ведомство: его отдел «скрупулезно соблюдает правовые основы» и все документы «передаются в Федеральное миграционное ведомство на утверждение, как только соблюдены все необходимые требования».

Кто несет ответственность?

На вопрос о том, как необходимо соблюдать осторожность, представитель агентства недвижимости «Gérofinance Dunand» Себастьян Ронер (Sébastien Rohner) сказал, что его коллеги по бизнесу просто удостоверяются, что у покупателя достаточно денег, чтобы заключить сделку, и «это дело банков, проверить, имеются ли у клиента деньги в России или в другом месте… и определить, заслуживает ли доверия источник происхождения этих средств».

Его коллега, независимый агент по продаже недвижимости, не пожелавшая называть своего имени, согласилась с этим, указав, что агентов «совершенно не касается происхождение средств на покупку недвижимости».

«Нотариус и банкир составляют все необходимые для покупки документы и проверяют финансовые вопросы. Все это лежит вне сферы нашей ответственности», – говорит она. «Мы просто оказываем услуги связующего характера: находим дом, который понравится клиенту, а также банк, потенциально готовый предоставить ему кредит, и адвоката, если это необходимо».

Рассказывая о продаже дома семье младшей дочери президента Узбекистана, она отметила, что сделка была «очень простой», и «у них имелись и разрешение, и деньги». Вилла обошлась новой владелице в 46 млн. долларов.

Жан-Люк Дюкре (Jean-Luc Ducret), нотариус в Женеве, специализирующийся на сделках с недвижимостью, рассказал, что нотариусы должны следовать в своей работе федеральному закону и осведомляться, владеют ли покупатель и его семья другой недвижимостью в Швейцарии, намерены ли они жить в купленном доме, и каков источник происхождения их средств. Однако порой «клиенты стараются не придавать значение закону, обходить его, и это ускользает от внимания нотариусов». 

Э. Монфрини посетовал, что финансовые посредники, участвующие в процессе купли-продажи, связаны с клиентом правилами о неразглашении личной информации, так что данные об источнике доходов остаются в секрете, и штрафы за утаивание их от закона покупателей не особенно пугают. Даже если им придется заплатить за это штраф от 100 тысяч до одного миллиона швейцарских франков, это ничто по сравнению со множеством миллионов, которые те отдают за недвижимость и различные сборы, связанные с покупкой. «Миллионом больше, миллионом меньше – какая разница?» – сказал он.

Но адвокат отметил, что Женеву все-таки не стоит критиковать за «теневые» сделки по недвижимости, особенно по сравнению с другими странами, например, с Францией, «известной покупками недвижимости главами африканских государств».

Учитывая законодательные ограничения, Швейцария – вовсе не самый безоблачный край для тех, кто заинтересован в отмывании денег.

«Но сегодня, в отличие от прошлого, уверен Монфрини, коррумпированные правители скорее будут отмывать деньги в собственной стране, а не за границей. Как в Тунисе, где члены семьи бывшего президента Бен Али вынуждали местных жителей продавать им недвижимость и бизнес по заниженным ценам».

Что касается активов – в том числе в виде недвижимости – которые иностранцы скрывают, чтобы не платить налоги у себя на родине, Монфрини напоминает, что «у других стран стало больше возможностей обратиться к Швейцарии за помощью в получении информации о банковских данных своих граждан». Таким образом, факт покупки дома может быть быстро обнаружен.  

«Надежная ставка»

Нотариус Жан-Люк Дюкре указал на ведущиеся сейчас переговоры между Швейцарией и Францией по поводу обмена финансовой информацией. В будущем французские власти хотят получить возможность запрашивать кантональные власти, нет ли в этом кантоне среди владельцев недвижимости французов.

Правда, в Женеве правительство пока не видит грядущих изменений. Как написал для портала swissinfo.ch Роланд Гедель (Roland Godel), специалист по связям со СМИ финансового департамента Женевы: «Зарубежные граждане, владеющие недвижимостью в Женеве, должны выплачивать только местный налог на недвижимость… Последние изменения в сфере борьбы с уклонением от налогов пока еще не привели к введению подобных обязательств».

Между тем Вранг-Виден из агентства «Christies’» отметил, что часто высокие цены на швейцарскую недвижимость могут быть оправданы, даже если рассчитываются они порой совершенно запутанным и непрозрачным способом. Хотя сегодня они и на пике, но в долгосрочной перспективе инвестировать в жилье в Швейцарии – это «безопасная ставка, одна из наиболее надежных, которые люди вообще могут сделать».

Швейцарский рынок недвижимости

Участки на берегах Женевского, Цюрихского и Цугского озер считаются в Швейцарии наибоее престижными, за последние годы там наиболее резко поднялись цены.

Средний размер сделки по покупке дома на одну семью в Женеве в первом квартале 2014 года составил 1,95 млн долларов, что более чем в два раза превышает среднюю цену по Швейцарии в целом. Одной из причин привлекательности недвижимости в Женеве является ее… недоступность: количество новых рабочих мест здесь значительно опережает число единиц новых жилья, поступающих на рынок.  

Соответственно, резко выросли цены на аренду: по всей окружности Женевского озера цены более чем на 120% выше тех, что были в 2000 году. Для сравнения, за тот же период стоимость аренды в среднем по Швейцарии не увеличилась даже на 50%. 

(Источники: банковский отчет «Credit Suisse Real Estate Market 2014», отчет «Property Market Switzerland» компании «Wuest & Partner»)

Перевод на русский язык и адаптация: Надежда Капоне и Людмила Клот