Переживет ли Вербье туристический кризис?

Вербье на первый взгляд является очень благополучным швейцарским курортом. Но внешний вид роскошных шале обманчив. swissinfo.ch

Сильный швейцарский франк, жесткие ограничения на продажу и сдачу в аренду туристам так называемого «каникулярного жилья», снижение количества лыжников-туристов, непредсказуемая погода и скудный снежный покров: в этом году швейцарские лыжные курорты и риэлтерские агентства оказались в особенно непростой ситуации. Портал swissinfo.ch отправился на знаменитый курорт Вербье, чтобы самому оценить создавшееся положение.

Ясное морозное субботнее утро в Вербье. Начало февраля. Мы находимся у агентства недвижимости «Domus», одного из старейших на этом знаменитом курорте. То и дело у центрального входа тормозит машина, набитая детьми, женами, собаками и с обязательными лыжами на крыше. «У нас сейчас началась бельгийская неделя», — объясняет директор агентства Карла Ладейро (Carla Ladeiro).

Ко всем вновь прибывшим, заметно помятым после дальней дороги, она обращается как к старым друзьям: «Добрый день, миссис Питерс, как у вас дела? Ваше шале готово, как обычно, вот вам абонементы на пользование подъемниками, а это от нас презент: абрикосовый джем из кантона Вале и бутылка местного вина».

Вербье, элитный курорт в горах, хорошо известен своими сложными лыжными трассами и оживленной ночной жизнью. Особой популярностью он пользуется среди французов, скандинавов и англичан. Частыми гостями Вербье являются даже члены британской королевской фамилии, не говоря уже о разного рода поп-звездах. Ну а сегодня здесь ожидается прибытие сразу четырех десятков бельгийцев.

«Domus», как и многие другие агентства недвижимости в Вербье, во многом существует благодаря верным клиентам. Особенно здесь ценят семьи, которые приезжают сюда из поколения в поколение и даже порой арендуют одну и ту же квартиру или шале в течение многих лет. Однако времена изменились: туристов становится здесь все меньше, а гарантия снега давно уже перестала быть стопроцентной.

В этом году, например, первый снег выпал очень поздно, поэтому и туристов на Рождество было куда меньше, чем в прошлые годы. В феврале дела здесь идут относительно неплохо, но в целом количество туристов и арендаторов отпускных квартир в этом сезоне упало на 20% по сравнению с 2015-ым годом.

«У нас складывается ощущение, что многие люди отправились кататься на лыжах в страны еврозоны, потому что обменный курс там выгоднее. По сути, мы превратились в заложников сильного франка», — говорит Милко Пиччио (Milko Picchio), собственник одной из таких «каникулярных квартир». Сейчас официальный обменный курс находится на уровне 1,10 франка за 1 евро, который сам, начиная с 2014 года, заметно обесценился по отношению к основным валютам, что делает австрийские и французские курорты в среднем на 6% дешевле.

Роскошь

Стефани Мелли (Stephanie Melly) работает в «Bruchez & Gaillard», одном из крупнейших риэлтерских агентств в Вербье. Она отвечает за конкретные объекты недвижимости, сданные в аренду туристам. Она согласна с тем, что ситуация на рынке сейчас очень непростая. «Еще несколько лет назад люди приезжали сюда под Рождество на целых две недели, а теперь в среднем мы имеем только одну неделю на Новый год», — отмечает она.

Агентство пытается удержатся на плаву при помощи нового веб-сайта, который предлагает целый набор пакетов услуг, составленных по принципу «все включено». Клиенты, осуществляющие, например, бронирование заранее, получают 10-процентную скидку. Всем туристам выдаются также скидочные ваучеры, дающие право выгодно отовариваться в местных магазинах. Наконец, каждому приехавшему в Вербье выдается в подарок бутылка местного вина «Bruchez» сорта фендан.

И все равно, в наступившем году число гостей курорта остается ниже привычных показателей. «У нас немало преимуществ, но мы по-прежнему являемся курортом класса люкс. А это значит, что в Вербье пока могут приезжать только клиенты с большими деньгами», — говорит нам юный менеджер, согласившийся показать шестиместное шале, как раз подготовленное к прибытию французской семьи и их собаки.

Недельный отдых в этом трехэтажном домике обойдется в 22 тыс. франков или 22 300 долларов. Такую роскошь могут себе, конечно же, позволить далеко не все. С другой стороны, пакет предлагаемых услуг включает в себя, в частности, бэбиситтера, личного повара и прямой выход на ближайший горнолыжный склон.

«Холодные постели»

Швейцарская недвижимость в горнолыжных регионах и так относится к числу наиболее дорогих в мире. В наши же дни, из-за подорожавшего швейцарского франка, она стала еще дороже. Кроме того, с начала нового года риэлтерские агентства в Вербье столкнулись и с еще одной проблемой. Дело в том, что с 1 января 2016 года вступили в силу законодательные поправки, которые в Швейцарии известны под названием «Lex Weber» (по имени Франца Вебера / Franz Weber, известного активиста-эколога).

Одержав победу на референдуме в марте 2012 года, он добился внесения в строительный кодекс страны и в другие законодательные акты поправок, в соответствии с которыми доля «отпускного жилья» не должна теперь превышать 20% от общего объема жилого фонда данной общины или данного муниципалитета. Этими же рамками ограничивается и капитальное строительство жилья на популярных горных курортах Швейцарии.

А все дело в том, что в настоящее время в Швейцарии насчитывается примерно 500 тыс. объектов недвижимости (квартир, домов, шале и т.д.), купленных в качестве дач или сдаваемых в аренду приезжим туристам на время высокого сезона. В основном «каникулярное» или «отпускное жильё» концентрируется в кантонах Берн, Граубюнден, Тичино, Вале и Во. Используется такая недвижимость, как правило, от 30 до 40 дней в году, в остальное время она пустует.

В швейцарской прессе такое положение дел часто называют «проблемой холодных постелей»: из-за пустых дач и «каникулярных квартир» многие популярные курорты оживают только в высокий сезон, превращаясь на остальное время в настоящие города-призраки. Вот против такого «призрачного» существования швейцарских горных деревень и были направлены положения «Lex Weber».

Кантон Вале в огромной степени зависит от туристического бизнеса, и тогда, в 2012 году, он весь как один проголосовал против них, утверждая, что против «холодных постелей» могут протестовать только горожане с их умозрительным представлением о том, что хорошо кантону Вале, а что плохо. Как всегда, на практике все оказалось не так страшно. Как говорит Даниэль Гиннар (Daniel Guinnard), директор риэлтерской компании «Guinnard Real Estate», «даже несмотря на принятый «Lex Weber» местный рынок недвижимости остался в «удивительно стабильном состоянии.

Более того, за последние пару лет на рынок было выставлено большое число дополнительных объектов. В результате цены на старую недвижимость упали примерно 2-3%, но зато новое элитное жилье подросло в стоимости на 2-4%.

В самом начале, когда в обществе еще только разворачивались дискуссии относительно грядущего «Lex Weber», [а было это примерно в 2007 году], общее число сделок несколько понизилось. Затем ситуация стабилизировалась, и в период 2012-2015 гг. наблюдался даже небольшой рост, примерно на 5-6% в год. Так что, даже с учетом мирового кризиса, сейчас мы имеем показатели, которые выглядят куда лучше даже цифр, отражающих очень удачный период продаж в 2000-2005 годах», — говорит Д. Гиннар.

Выбора нет

Милко Пиччио соглашается, что в последнее время продажи недвижимости — на 50% дома доставались швейцарцам, а еще на 50% богатым британцам, скандинавам и французам — шли довольно бойко. «Бывали годы и потруднее, когда мы не продавали почти ничего, но сейчас все по-другому. В прошлом году дела шли тоже довольно хорошо». В долгосрочной перспективе, да, «Lex Вебер» в целом негативно скажется на положении дел, признает он, но «у нас нет другого выбора».

Даниэль Гиннар задает другой вопрос. Дебаты до референдума марта 2012 года стали причиной довольно-таки серьезной неуверенности инвесторов и застройщиков. Но теперь референдум позади, принятые поправки вступили в силу. Значит ли это, что в распоряжении инвесторов вновь находится, наверное, самый главный актив, которым по праву сласвится Швейцария, а именно, правовая определенность?

«Я пока не уверен, потому что мне трудно предсказать, какой на деле будет правоприменительная практика. В среднесрочной же перспективе „Lex Вебер“, безусловно, сделает цены более высокими, просто потому, что мы не сможем строить больше недвижимости, столько, сколько хотел бы получить рынок. Новый закон снижает предложение, но ведь спрос-то останется стабильным».

Но, возможно, куда более серьезной проблемой стало снижение общего числа туристов на горнолыжных курортах Швейцарии, Австрии, Франции, Италии, США и Канады. Число лыжников медленно, но верно снижается по всему свету, и данную тенденцию эксперты наблюдают уже начиная с сезона 2012-2013 гг. Об этом нам рассказал Лоран Вона (Laurent Vanat), опытный женевский консультант в области туризма и недвижимости.

Подобная долгосрочная тенденция стала весьма нехорошей новостью, увы, подтверждаемой цифрами и по Швейцарии, специально рассчитанными экспертами швейцарской отраслевой «Объединенной компании горных подъемников» («Verband der Schweizer SeilbahnenВнешняя ссылка»). По их информации, в период между 2003 и 2015 гг., число туристов на лыжных курортах страны снизилось на 24%, причем начиная с 2008-2009 гг. скорость падения этого показателя заметно увеличилась.

Проблема частично объясняется демографическими и социологическими процессами. В частности, в период между 2001 и 2011 гг. число взрослых швейцарцев в возрасте от 20 до 29 лет, регулярно катающихся на лыжах, снизилось с 25% до 18%. Швейцарская национальная туристическая компания «Schweiz TourismusВнешняя ссылка» указывает и на другое обстоятельство. Общество Швейцарии в целом становится все более мультикультурным и урбанистическим.

Родители уже не выезжают с детьми за город кататься на лыжах, как это практиковалось еще совсем недавно. Меньше стало и школ, организующих лыжные лагеря для учеников. «В прошлом нас буквально заставляли одевать лыжи и выходить на склон или лыжню. Но сегодня у людей появилось просто бесконечное количество вариантов зимнего отдыха. Кроме того, лыжный спорт — это довольно дорогое удовольствие. Один день в Вербье для целого семейства может обойтись в несколько сотен франков», — говорит Даниэль Гиннар.

Стефани Мелли убеждена, что молодежь по-прежнему интересуется зимними видами спорта. Но и она признает, что состоятельное поколение нынешних родителей, которые, собственно, за все и платят, давно уже поменяло свои приоритеты в плане отдыха, предпочитая снегу и горам шум океанского прибоя. А дети просто следуют за ними. «Десяток лет назад у нас в апреле на Пасху было просто не протолкнуться. А теперь дела идут гораздо хуже. Ведь ближе к концу сезона нам приходится всерьез конкурировать с действительно увлекательными предложениями от тропических пляжных курортов», — резюмирует Стефани Мелли.

Закон «Lex Weber»: самое главное мелким шрифтом

В настоящее время в Швейцарии насчитывается примерно 500 тыс. объектов недвижимости (квартир, домов, шале и т.д.), купленных в качестве дач или сдаваемых в аренду приезжим туристам на время высокого сезона. В основном «каникулярное» или «отпускное жильё» концентрируется в кантонах Берн, Граубюнден, Тичино, Вале и Во. Используется эта недвижимость, как правило, от 30-ти до 40-ка дней в году, в остальное время она пустует.

В швейцарской прессе такое положение дел часто называют «проблемой холодных постелей»: из-за пустых дач и «каникулярных квартир» многие популярные курорты оживают только в высокий сезон, превращаясь на остальное время в настоящие города-призраки.

С целью исправить ситуацию народ на референдуме в марте 2012 года проголосовал за поправки в национальное законодательство, которые вступили в силу 1-го января 2016 года. В соответствии с ними доля «отпускного жилья» не должна теперь превышать 20% от общего объема жилого фонда данной общины или данного муниципалитета. Этими же рамками ограничивается и капитальное строительство жилья на популярных горных курортах Швейцарии.

Однако есть здесь и некоторые исключения. В частности, там, где рубеж в 20% уже достигнут, строительство «отпускного жилья» позволено только при условии, если вновь построенные объекты будут эксплуатироваться круглый год в формате своего рода мини-отелей. Это означает, что такие «постоялые дворы» должны иметь все службы, которые обычно имеются в нормальных отелях, включая службу рецепции.

«Отпускная недвижимость», построенная до марта 2012 года, может быть расширена и увеличена, но не более чем на 30%, причем такие пристройки не должны превращаться в новые изолированные комнаты или квартиры. Кроме того, в соответствии с новыми положениями, половину площади отеля, переставшего приносить прибыль, можно также перевести в разряд «каникулярных квартир», однако вторая его половина должна и дальше эксплуатироваться в качестве гостиницы или в качестве основного места жительства законного владельца данной недвижимости. 

Наконец, в квартиры и новые дома для проживания людей можно, как и прежде, превращать бывшие сараи, коровники, конюшни и другие подсобные сельскохозяйственные и животноводческие помещения.

Перевод с английского: Людмила Клот, Игорь Петров.