Опасность кризиса на рынке недвижимости Швейцарии снизилась

Цены на недвижимость в Цюрихе, похоже, успокоились! freshfocus

Стоимость жилья премиального ценового сектора в таких «горячих» регионах, как Женева и Цюрих, пошла вниз, да и в целом рынок швейцарской недвижимости переживает фазу заметного охлаждения. Значит ли это, что опасность спекулятивного «пузыря» сошла на нет? Эксперты дают пока отбой, но призывают не терять бдительности.

Недавно опубликованная статистика, отражающая ситуацию на швейцарском рынке недвижимости, вроде бы дает повод для легкого оптимизма: кризиса, сравнимого с тяжелой ситуацией середины 1990-х гг., в Швейцарии пока не предвидится. Напомним, что тогда вечно стабильная страна оказалась в ситуации более чем непривычной — люди теряли дома, банки списывали огромные убытки, а некоторым финансовым институтам даже пришлось пережить процедуру банкротства.

Однако успокаиваться все равно не стоит. Дело в том, что в последние пять лет в результате дешевых кредитов, роста числа приезжающих в страну на постоянное жительство богатых мигрантов из стран ЕС и превращения недвижимости в один из самых популярных инвестиционных инструментов, цены на дома и квартиры в стране росли — медленно, но верно. Средний прирост в итоге составил примерно 30%, а в таких городах, как Женева или Цюрих, за этот же отрезок времени цены могли вырасти и на все 70%.

«Локальные пузыри»

Это означает, что национальный рынок недвижимости в целом остается в Швейцарии стабильным, а вот ситуация на отдельных локальных рынках вполне может быть описана таким понятием, как «пузырь». Причину этого многие эксперты усматривают в активном притоке в Швейцарию состоятельных мигрантов из стран ЕС. Местные жители, как правило, не могут по доходам конкурировать с ними, а потому все чаще вынуждены покидать городские центры и мигрировать в регионы, где цены на жилье еще более или менее остаются пока в норме.

Так круг замыкается, рынок начинает разогреваться, цены не недвижимость начинают ползти вверх. А это означает, что один из таких локальных «пузырей», лопнув, вполне мог бы вызвать цепную реакцию, в результате которой под угрозой оказался бы и рынок недвижимости уже на общенациональном уровне. Однако в августе-сентябре 2014 года наступила фаза частичной коррекции.

По данным риэлтерской компании «Fahrländer Partner», регулярно анализирующей тенденции на рынке недвижимости Швейцарии, за указанный период цены на жилье класса премиум в среднем по стране упали на 5%. Одновременно в Женеве и Цюрихе снизились цены и на бюджетное жилье. Такого рода информация нашла свое подтверждение и в аналитических выкладках других структур, занимающихся мониторингом рынка объектов недвижимости, включая федеральное Ведомство жилищного строительства (Bundesamt für Wohnungswesen).

«Давно пора было!», — говорит Доминик Маттер (Dominik Matter) из компании «Fahrländer Partner» в интервью порталу swissinfo.ch. «Во многих регионах ценники на недвижимость разных категорий просто улетели на рекордную высоту. Мало кто мог себе позволить приобрести дом или квартиру на предлагавшихся условиях. Поэтому такой сброс цен можно только приветствовать».

Д. Маттер полагает, что причиной их снижения стали, кроме всего прочего, еще и новые, более жесткие, регулирующие положения в сфере выдачи ипотечных кредитов, частично предписанные швейцарским ЦБ, частично введенные добровольно самими банками.

Напомним, что еще в 2012 году, стремясь несколько притормозить процесс выдачи ипотечных кредитов, швейцарское отраслевое «Банкирское объединение» (Schweizerische Bankiervereinigung — SBVg), разработало новой свод правил в этой сфере. Среди них особенно следует обратить внимание на пункт, в соответствии с которым клиент банка должен за 20 лет выплачивать обратно своему кредитору по меньшей мере треть от общей суммы кредита.

Собственные же средства клиента, вкладываемые в ипотеку, должны самое большее только на 20% состоять из средств, накопленных должником на своем пенсионном счету. В 2014 году эти положения были ужесточены, и теперь клиент должен быть в состоянии вернуть банку треть кредита не за 20, а за 15 лет.

Несбалансированность остается

Дополнительно к этим предписаниям швейцарский Центральный банк (SNB) выступил с обращением к правительству, в котором Федеральному совету предлагается обязать банки повысить долю собственного капитала при выдаче ипотечных кредитов. Эта мера, по мысли швейцарских «центральных банкиров», должна дополнительно притормозить темпы роста объемов выдаваемых населению займов на приобретение недвижимости.

Напомним, что начиная с 2014 года банки обязаны резервировать до 2% собственного капитала специально на цели погашения «лопнувших» ипотечных кредитов. Иными словами, на каждые 100 франков кредита банк должен отложить из собственных средств 2 франка в качестве страховки на случай, если обладатель кредита окажется вдруг не в состоянии его обслуживать.

Председатель швейцарского ЦБ Томас Йордан (Thomas Jordan) признал недавно, что цены на недвижимость в стране растут куда меньшими темпами, предупредив, однако, что расслабляться не следует и опасность серьезного кризиса на рынке недвижимости Конфедерации устранена не окончательно. С одной стороны, по его словам, ситуация развивается в правильном направлении. «Однако определенная несбалансированность остается и давать отбой еще рано», — указал Т. Йордан.

Он подчеркнул, что первые признаки стабилизации положения на рынке недвижимости Швейцарии вовсе не дают повода «откупорить шампанского бутылку», и все это по одной простой причине: никто пока не может сказать, как далее будет проходить процесс ценовой корректировки, будет ли он протекать равномерно и прямолинейно, и не рухнут ли однажды цены в одночасье. Следует учесть еще и другой фактор. 

«Пузырь» на рынке недвижимости?

Так есть он в Швейцарии или нет? Угрожает ли он арендаторам, строителям, инвесторам? Последнее слово пока еще на этот счет не сказано. Да и вообще, о существовании такого «пузыря» мы узнаем, наверное, только тогда, когда он лопнет и уже будет поздно что-либо предпринимать. Многие аналитики, правда, указывают на то, что в определенных регионах Швейцарии цены на объекты жилой недвижимости выше, чем ожидалось.

В отличие от кризиса на рынке недвижимости середины 1990-х гг. в наши дни взлет цен на дома и квартиры объясняется не ростом общего благосостояния граждан, не повышением их покупательной способности и не легкомысленной политикой банков в сфере раздачи ипотечных кредитов практически каждому желающему.

Напротив, в Швейцарии в последние годы цены на объекты недвижимости росли в результате промышленного роста, который не только заставил опуститься цену ипотеки на рекордно низкий уровень, но и стал дополнительным фактором, привлекающим в Швейцарию зарубежных инвесторов и квалифицированные трудовые кадры.

В 2013 году общая ипотечная задолженность граждан Швейцарии выросла на 24 миллиарда франков, дойдя до отметки в 712 миллиардов, что составляет 109% от ВВП страны. То есть если рассматривать ситуацию на рынке недвижимости с точки зрения соотношения ВВП к долгам по ипотеке, то Швейцария в этом плане может вполне претендовать на место мирового рекордсмена.

В структуре долгов швейцарских домохозяйств долги по ипотеке и другим родственным кредитам составляют долю в 90%. Так что и в этом отношении Швейцария «впереди планеты всей». Впрочем, она отнюдь не является единственной страной, которую характеризует «сомнительная» ситуация в сфере цен на объекты недвижимости. Рост наблюдается также в Китае, Канаде, Австралии, Новой Зеландии, Норвегии и Швеции.

В настоящее время спад цен на недвижимость тесно связан с общим относительным снижением доходов граждан и их покупательной способности, что в еще большей степени сокращает их способность адекватно реагировать на ценовую ситуацию в сфере недвижимости.

Кроме того, ставки аренды жилья и коммерческой недвижимости падают сейчас быстрее, чем рыночная стоимость соответствующих объектов, что снижает степень мотивации граждан покупать жилье в собственность или сдавать в аренду имеющееся у них дополнительное («второе») жильё.

Стабильная экономика

Пока еще инвестиции в недвижимость остаются для швейцарцев весьма привлекательным способом с толком и с выгодой для себя «пристроить» имеющиеся у них свободные финансовые резервы, в том числе и наличные.

Например, к такому формату инвестирования склоняются 18% клиентов, рассматривающих возможность оформить в банке UBS ипотечный кредит. Не исключено, однако, что этот показать может начать сокращаться в случае, если доходы от такого рода инвестиций, например, в форме арендных платежей, достигнут критически низкого уровня.

Последние тенденции развития рынка швейцарской недвижимости привели так же к тому, что так называемый «индекс опасности возникновения кризиса на рынке недвижимости» («Immobilienblasen-Index»), регулярно рассчитываемый банком UBS, был им повышен, даже несмотря на общее охлаждение ситуации с недвижимостью в Швейцарии.

По мнению банкиров, рост степени вероятности наступления кризиса связан с уже упомянутым относительным сокращением уровня доходов граждан, отчего потенциальным заемщикам стало, теоретически, сложнее шагать в ногу с ценами, которые, не забудем, хоть и медленнее, чем раньше, но все равно продолжают расти.

С учетом всех этих тонкостей главный риелтор банка UBS Клаудио Сапутелли (Claudio Saputelli) все-таки убежден в том, что швейцарский рынок недвижимости остается под контролем. Причина — стабильность национальной промышленности, которая сейчас крепко стоит на ногах, не обращая внимания на кризисные явления, характерные для глобальной экономики в целом. 

Фактор миграции

Остается фактор миграции. Приток состоятельных мигрантов из стран ЕС действительно мог внести свой вклад в общий рост цен на недвижимость. И именно поэтому почти уже год назад швейцарские избиратели на референдуме 9 февраля 2014 года решили вернуться к системе контингентов и количественных квот, регулирующих, а главное, ограничивающих, европейскую иммиграцию.

В настоящее время правительство Швейцарии еще только ищет правовой формат, в рамках которого народный вотум мог бы быть «отлит в граните» национального законодательства. Когда это произойдет, а главное, когда меры, ограничивающие иммиграцию, начнут оказывать свое воздействие на рынок недвижимости, пока не может сказать никто.

Напомним, что еще одна инициатива, так называемая «законодательная инициатива Экопоп», которая предлагала ограничить иммиграцию еще более жестко, была швейцарцами отвергнута на референдуме 30 ноября 2014 года. Поэтому «самым большим риском для рынка жилой недвижимости остается фактор роста процентов по выданным кредитам», — предупреждает К. Сапутелли.

То есть он согласен с теми, кто ранее указывал на опасность резкого внезапного роста стоимости кредитов, что могло бы повлечь за собой массовую неспособность заемщиков выплачивать проценты и, как следствие, столь же массовую потерю людьми своих домов, как это уже было в Швейцарии в середине 1990-х гг. К счастью для владельцев недвижимости с ипотечными кредитами, швейцарский ЦБ не предполагает такого развития событий по крайней мере на период до 2017 года.

По мнению SNB, это время нужно использовать с толком и попытаться качественно сократить объемы ипотечных долгов, «висящих» на гражданах, успев сделать это еще до наступления эпохи дорогих ипотечных кредитов. Напомним, что сейчас в структуре долгов швейцарских домохозяйств долги по ипотеке и другим родственным кредитам составляют долю в 90%.

Перевод на русский и адаптация: Игорь Петров