Сколько нужно зарабатывать в Швейцарии, чтобы получить ипотеку?

Если вы хотите купить отдельный дом в Цюрихе, необходимо иметь годовой доход более полумиллиона. Таков результат нового исследования. Keystone / Urs Flueeler

Стоимость недвижимости в Швейцарии в прошлом году увеличилась, по данным консалтинговой компании IAZI AG, на 4,9 %. «Это объясняется тем, что Швейцария очень привлекательна, и недвижимость тут пользуется огромным спросом, в том числе и у покупателей из-за рубежа», — говорит эксперт по недвижимости Донато Сконьямильо (Donato Scognamiglio).

Основным фактором, ведущим к росту стоимости объектов недвижимости, является обусловленное иммиграцией высококвалифицированных работников увеличение численности населения страны в ситуации дефицитного предложения жилья на рынке. Затем компания IAZI AG / CIFI SA рассчитала стоимость среднего односемейного отдельно стоящего дома (140 кв. м., хорошее состояние, хорошее качество строительства). В Цюрихе такой дом стоит более 3 миллионов швейцарских франков. В кантоне Берн — чуть меньше 2 миллионов.

Для того чтобы получить под такой дом ипотечный кредит в банке, покупатели должны доказать свою адекватную финансовую обеспеченность. Такие покупатели должны не только быть в состоянии тут же выложить 20-процентную предоплату, но еще и иметь (в Берне) годовой доход от 300 000 швейцарских франков и более. Тот, кто не соответствует этим требованиям, ипотечный кредит не получит.

Если вы хотите купить такой же дом в Цюрихе, вам придется зарабатывать более полумиллиона в год. Компания IAZI AG / CIFI SA исходит при этом из того, что покупатель сразу оплачивает 20% стоимости, остальные 80% — это заемные средства, вмененная процентная ставка — 4,5 процента, а расходы на обслуживание — 1 процент. Медианная (не путать со средней) зарплата в Швейцарии составляет примерно 80 000 швейцарских франков в год.

Если оба человека в семье из двух человек работают полный рабочий день (= 160 000 швейцарских франков), то для выполнения необходимых требований по доступности кредита в Берне этой семье все равно будет не хватать почти половины дохода. Это означает, что для многих мечта о собственном доме отступает на второй план, а точнее, в сельские регионы. Там потенциальные покупатели имеют больше шансов найти себе недвижимость по карману.

«Вы сможете найти себе доступное жилье, если готовы ездить на работу и потом домой поездом или на машине, покинуть город и уехать в пригород, и если вы в целом готовы пойти на определенные жертвы», — говорит Донато Сконьямильо. Однако так или иначе для покупки отдельного дома в настоящее время почти везде в Швейцарии будет необходим доход не менее 100 000 швейцарских франков в год.

Более же доступным жилье станет только тогда, когда на рынке появится больше недвижимости. Кроме того, цены на жилье не падают сейчас потому, что домовладельцы пока вполне могут позволить себе работать в ситуации повышения процентных ставок ЦБ почти до 3% — а это ведь соответствует практически трехкратному увеличению процентных ставок и расходов на обслуживание кредитов в течение двух последних лет. К этому следует добавить в целом позитивную экономическую динамику.

Инфляция в Швейцарии сейчас в международном сравнении низкая, промышленное производство растет, наблюдается практически полная занятость — и если доверять цифрам, то в Швейцарии сейчас все просто прекрасно. Однако: «Покупка дома в Швейцарии никогда не будет дешевым делом. Просто в какой-то момент она не станет еще дороже», — резюмирует Донато Сконьямильо. Следует учитывать, что, по данным Федерального ведомства статистики Швейцарии, доход более 104 000 швейцарских франков в год имеют только 17,5% работающего населения страны. Отсюда и низкий спрос на жилье.

Эксперты компании IAZI AG / CIFI SA упоминают логичным образом и факт снижения общего количества новых ипотечных кредитов, взятых частными домохозяйствами, количество соответствующих сделок заметно сократилось по сравнению с пиком, возникшим во время коронавирусного бума в 2021-2023 годах. В центральной, восточной и юго-восточной Швейцарии, части кантона Тичино и в части франкоязычной Швейцарии количество ипотечных сделок только за один год сократилось на показатель от 10% до 40%. Гораздо дольше теперь объекты недвижимости «висят» и на порталах, предлагающих жильё в покупку.

С общим ростом цен сталкиваются и арендаторы жилья. За последние 5 лет арендная плата в стране довольно резко возросла, особенно в кантонах Цуг (+9,5%), Цюрих (+6,3%) и Берн (+4,7%). Средний же рост арендной платы в Швейцарии составляет +4,4%. В ситуации повышения процентных ставок ЦБ, к которым в Швейцарии привязан рынок жилья, арендодатели могут попытаться повысить арендную плату и переложить «лишние» расходы на плечи арендаторов. Свою роль могут сыграть инфляция и удорожание ЖКХ. Так что, по мнению IAZI AG / CIFI SA, многим арендаторам, вероятно, придется пересчитать свои бюджеты на 2024 год.