Компания SBB активно торгует недвижимостью

Вид на квартал «Аллея Европы» (Europaallee) в Цюрихе. Keystone

Как иронично отмечала недавно газета NZZ am Sonntag, аббревиатуру SBB давно уже стоит расшифровывать как «Швейцарские Башни и Бараки», а все потому, что в последние годы швейцарский национальный железнодорожный перевозчик, полностью государственная (в отличие от общественного медиа-холдинга SRG) компания SBB | CFF, в самом деле, все активнее занимается недвижимостью, которая, как известно, всегда в цене, в том числе и в Швейцарии.

Уже сегодня эта компания является в Конфедерации крупнейшим владельцем активов в области недвижимости, причём останавливаться на достигнутом она не собирается. Так, например, в среднесрочной перспективе концерн планирует инвестировать в строительство 10 тыс. новых жилых квартир. «Тем самым компания SBB | CFF вносит свой вклад в решение жилищной проблемы в Швейцарии», — указывает ее официальный представитель Рето Шерли (Reto Schärli).

И в самом деле: в активе компании находятся такие мощные по швейцарским меркам девелоперские проекты, как «Аллея Европы» (Europaallee) в Цюрихе, жилой квартал Pont-Rouge в Женеве и небоскрёб Meret-Oppenheim-Hochhaus в Базеле. Кроме того, за последние 10 лет она инвестировала в жилое и деловое строительство 4,5 млрд франков и, наоборот, продала земель и объектов недвижимости на сумму в 1,5 млрд франков. В прошлом 2017 году финансовый оборот в этой области почти сравнялся с инвестициями в собственно транспортную инфраструктуру и пассажирские перевозки.

Консервативные оценки

В результате в прошлом году чистой прибыли за счёт сделок с недвижимостью компания получила на сумму в 435 млн франков. Растёт и стоимость общего портфолио недвижимости компании SBB | CFF: в период с 2008 года — с 3,4 млрд до 5,5 млрд франков. И это еще довольно консервативная оценка, сделанная только на основе официальных годовых отчётов, потому что данных о реальной рыночной стоимости этого портфолио компания не предоставляет. По имеющимся же оценкам, этот показатель может легко достигать 10 млрд франков, а это значит, что SBB вполне может конкурировать с самой крупной в Швейцарии частной компанией недвижимости Swiss Prime Site AG. Тем более спорной является девелоперская стратегия швейцарских железнодорожников. 

Возведение жилого квартала Pont-Rouge в Женеве, фото сделано 23 июня 2016 года. Keystone

Многие эксперты указывают на возникновение перекосов в их инвестиционной политике, призывая SBB больше внимания уделять транспортной инфраструктуре, в частности, поддержанию на должном уровне рельсового хозяйства. Постепенно этот вопрос приобретает еще и политическое измерение. Самым жёстким критиком SBB является депутат Национального совета (большой палаты федерального парламента) от Швейцарской народной партии (SVP) Ханс Эглоф (Hans Egloff), он же председатель «Швейцарского объединения владельцев недвижимости» (Hauseigentümerverband).

По его мнению, компания SBB должна была бы продавать на рынке, а не застраивать, находящие в её распоряжении земельные участки, инвестируя полученную прибыль в повышение качества обслуживания пассажиров. Ханс Эглоф не может одобрить планы компании в области жилого строительства с целью занять в перспективе по меньшей мере треть рынка жилья бюджетного и среднего ценовых сегментов. «Недопустимо заставлять пассажиров, покупающих билеты, финансировать еще и строительство социального жилья», — указывает депутат.

Общественная земля — в общественную пользу?

На левом краю политического спектра царит прямо противоположное мнение. Так, депутат-социалистка Жаклин Бадран (Jacqueline Badran) убеждена, что SBB поступает верно, не продавая свои земли частным инвесторам. Они принадлежат народу, а потому народ должен иметь возможность получать выгоду за счёт этих активов с учетом постоянного роста их рыночной стоимости. Она советует компании SBB если и продавать выгодные участки, то в распоряжение городских властей или же кооперативов (товариществ) собственников жилья и недвижимости.

Аргумент тут всё тот же: в свое время государственные железные дороги приобретали эти участки с «общественно-полезными целями», а потому и по соответственно весьма выгодным, чтобы не сказать бросовым, ценам. Морального права откровенно зарабатывать за счёт этих активов у SBB нет. И если тот или иной участок остается невостребованным, то тогда общественность (в лице городских властей) должна получить возможность использовать такие активы для строительства социального жилья. Депутат же от швейцарских «Зелёных» Михаэль Тёнги (Michael Töngi) вообще предлагает поручить правительству очертить для компании SBB жёсткие рамки возможностей в сфере управления и сделок с недвижимостью.

Однако пока правительство, владеющее компанией SBB, к такого рода требованием остается глухим. Напротив, оно требует от железнодорожников добиваться в области недвижимости «обычных по рыночным меркам» результатов, получая выгоду путём реализации тех или иных девелоперских проектов «от процесса роста рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости».

Цель: укреплять за этот счёт финансовое положение компании в целом. И именно поэтому сейчас вся прибыль от сделок с недвижимостью инвестируется SBB в инфраструктуру и в доход своего отраслевого пенсионного фонда (одна только пенсионная касса железнодорожников, находящаяся в хроническом минусе, в период с 2008 года поглотила доходов на сумму в 1,5 млрд франков).

Возведение небоскрёба Meret-Oppenheim-Hochhaus в Базеле по проекту архитектурного бюро Herzog und de Meuron. Keystone

А пока борьба за землю и недвижимость SBB продолжается. Так, в Цюрихе левые круги требуют передать принадлежащий железнодорожникам участок площадью в 30 тыс. кв. м. городу с целью возведения бюджетного жилья. Со своей стороны, SBB пригрозила недавно забросить и не развивать земельные участки в городах Веве и Базель в случае, если местные власти не дадут компании свое «добро» на их застройку по ее планам.

Подготовил: Игорь Петров