Как устроено ЖКХ в Швейцарии?

В каждом швейцарском доме для каждой семьи предусмотрена кладовая, поэтому балконов, заставленных рухлядью, тут нет. Кстати, стеклить их по своему произволу тоже нельзя: архитектура дома должна оставаться единой. swissinfo.ch

С недавних пор мы регулярно получаем вопросы от наших читателей по самым разным темам. И это хорошо, потому что мы хотим оставаться с Вами, нашими читателями, в непосредственном контакте и ориентироваться в своей работе не на то, что интересно нам лично, а на то, что интересно читателям. В этом и есть смысл журналистики, как нам кажется! И вот недавно мы получили такой запрос от Алексея:

«Здравствуйте! Как в Швейцарии устроена система ЖКХ? Как выстроены отношения рядовых жителей с поставщиками коммунальных ресурсов (вода, электричество, газ, тепло)? Есть ли единый платёжный документ за жилищно-коммунальные услуги? Кто занимается содержанием и уборкой территории домохозяйств? Есть ли в Швейцарии нормативы построения инженерной инфраструктуры для сферы ЖКХ (какими документами они регламентируются)? Как система ЖКХ Швейцарии функционирует в сельской местности?»

Мы решили взять эту тему и рассказать о ней немного подробнее. Кстати, хотим, пользуясь случаем, попросить наших читателей, оставляя свою электронную почту для обратной связи, соответствующим образом настраивать еще и фильтры антиспама: очень часто мы отвечаем читателям на какие-то частные, локальные вопросы, а нам приходит ответ, что «письмо невозможно доставить». В остальном мы только рады любому вопросу, форма запроса — в конце материала! Пишите нам, мы приветствуем каждое письмо. Итак, ЖКХ в Швейцарии!

1. Что происходит в Швейцарии с арендной платой?

Большинство швейцарцев проживает в съёмном жилье или в домах, заложенных по ипотеке в банках, поэтому вопрос арендной платы является для страны очень актуальным. Швейцарский банк UBS, в частности, составляет регулярные мониторинговые отчеты, в которых анализирует динамику цен на рынке съёмной и прочей недвижимости. В последние годы банкиры регистрировали падение стоимости аренды на 1,3%, причем в 2016 году аренда «нулёвых» квартир упала на 3,4% по сравнению с 2016 годом.

На данный момент банк UBS прогнозирует очередное снижение средней аренды на 1%, причиной чему является постоянный ввод в строй все нового и нового жилья, в результате чего доля пустого, резервного фонда продолжает расти, а это значит, что у арендатора увеличивается выбор, он становится более придирчивым, а потому и аренда падает. На данный момент средняя доля резервного жилья в стране от общего предложения рынке недвижимости составляет 7%. Число общин, в которых доля свободного жилья на рынке находится на уровне 1% сократилось с 2013 года на 30%, при этом число общин со свободным жильём на уровне до 7% от рынка, растет заметно. Иными словами, Швейцария — страна маленькая, но просторная.

Кто виноват в таком превышении спроса над предложением? Прежде всего пенсионные фонды и страховые компании, которые ищут себе на рынке выгодные средства приложения и инвестирования аккумулированных финансовых активов в условиях минимальных процентов, получаемых сейчас на традиционных финансовых рынках и с учетом политики отрицательного депозитного процента, проводимой ЦБ Швейцарии (SNB). Доходность и таких инструментов тоже падает (за отчетный год с 2,8% в среднем до 2,6%), но это все равно весьма привлекательно.

2. Сколько стоит снять квартиру в Швейцарии?

Ситуация выглядит по-разному от кантона к кантону, где-то цены падают, где-то растут. Сильнее всего за последний год подорожала аренда в кантоне Тичино (+3,6%), а вот в Женеве и в регионе Цюриха рост составил минимальные +0,1%, правда там куда дороже, чем в среднем по стране, обходится «коммуналка».

Поэтому если взять за средний показатель квартиру в 100 кв. метров (4 комнаты), то в среднем по Швейцарии за нее следовало платить 2 166 франков в месяц (в долларах сумма примерно такая же), что составляет 138 тыс. рублей, или 58 тыс. гривен.

Впрочем, и тут есть разброс по кантонам: в Цюрихе такая квартира будет стоить 2 625 франков, в регионе Женевского озера — 2 476 франков, в Берне примерно 2 200 франков. Дешевле всего жить в Восточной Швейцарии (Санкт-Галлен), там такую квартиру можно снять за 1 840 франков (при средней заработной плате в стране на уровне от 5 000 до 6 000 франков в месяц).

3. Что происходит с ипотекой в Швейцарии?

Покупать в Швейцарии квартиру в долгосрочной перспективе оказывается в итоге выгоднее, чем снимать, но для этого нужно обладать немалым капиталом сразу. С другой стороны, Швейцария продолжает существовать в условиях рекордно низкой ипотечной кредитной ставки. Прогнозов относительно её «неизбежного роста» было уже сделано немало, однако и воз и ныне там: сейчас в Швейцарии 10-летняя ипотека обходится в среднем 1,45%, еще пару лет назад она стоила 1,58%.

Внутренний дворик жилого дома в Цюрихе, 2016 год. © Keystone / Christian Beutler

Несмотря на то, что в США ипотека снова начала расти, и несмотря на то, что в еврозоне постепенно намечается финансовая стабилизация, швейцарский рынок недвижимости продолжает демонстрировать заметную инерционность, хотя некоторые колебания на нём будут иметь место. Определённый рост ипотечного процента если и возможен, то, по мнению банка Credit Suisse, только в очень долгосрочной перспективе. Пока же в Швейцарии недавно прошла информация даже о возможном введении отрицательной ипотеки. По данным швейцарской консалтинговой компании VZ Vermögenszentrum, в стране уже был зарегистрирован ряд ипотечных сделок с отрицательной ставкойВнешняя ссылка.

4. Как снимать квартиру в Швейцарии?

Происходит это в несколько этапов. Ниже приводим пошаговое руководство, в котором отражены общие, фундаментальные принципы. Разумеется, могут быть случаи особого характера, но мы гарантируем, что в целом процесс съёма квартиры происходит именно так, как указано ниже. Итак:

Шаг 1. Подать заявку / резюме на данную квартиру.

Да, это так: за понравившуюся вам квартиру, найденную, как правило, в интернете (например, на таком сайтеВнешняя ссылка, но естьВнешняя ссылкаеще и другиеВнешняя ссылка, это у нас не скрытая реклама), приходится иногда конкурировать с другими заинтересовавшимися кандидатами. Как правило, компания-владелец квартиры даст вам анкету, в которой нужно указать, по меньшей мере, возраст, гражданское состояние, профессию, наличие и количество детей, уточнить миграционный статус (гражданин, экспат, беженец), уровень дохода и наличие домашних животных.

Иногда требуется предоставить выписку с банковского счета, дабы владелец квартиры был уверен, что в вашем лице он имеет платёжеспособного клиента. Дополнительно нужно получить справку об отсутствии у вас долгов: обычно ее заказывают автоматически в интернете в вашем кантональном ведомстве по взысканию задолженностей (BetreibungsamtВнешняя ссылка / L‘office des poursuitesВнешняя ссылка).

Шаг 2. Подписать договор аренды

В Швейцарии, как правило, арендатор и арендодатель заключают письменное соглашение об аренде объекта недвижимости (MietvertragВнешняя ссылка / Bail a loyerВнешняя ссылка). Подписывая этот документ, который может достигать пары дюжин страниц, вы в качестве арендатора обязываетесь полностью соблюдать все прописанные в нём нормы и правила.

Стоит предварительно внимательно прочитать этот документ, который, как правило, написан на официальном языке вашего кантона (немецком, французском или итальянском). В отдельных регионах он может быть и на ретороманском, но тогда это будет означать, что вы будете проживать в кантоне Граубюнден. 

И если вы не очень преуспели в школе в изучении этого языка, то вы имеете право потребовать составить этот документ на немецком или итальянском. Если что-то вам не до конца понятно — не стесняйтесь спрашивать еще и ещё! К договору аренды прилагается «Распорядок проживания в доме» (Hausordnung / Le règlement de maison / L’ordinamento interno), к которому мы еще вернёмся.

Во многих кантонах (Нидвальден, Цуг, Цюрих, Фрибур, Невшатель, Женева, Во) арендодатели обязаны приложить еще и документ, который информирует арендатора о том, как компания-владелец намерена выстраивать свою стратегию противодействия негативным явлениям на рынке недвижимости и финансовых рынках. 

Это значит, что и арендатор должен быть уверен в том, что владелец квартиры не будет при первых же штормовых явлениях тупо повышать аренду и перекладывать на его плечи все возникающие объективные финансовые тяготы и лишения.

Шаг 3. Заплатить депозит.

Как правило в Швейцарии условием подписания договора аренды и получения ключей является открытие специального депозитного счета в банке и размещения на нём суммы «залога» в размере от одной до максимум трёх сумм месячной аренды. Этот так называемый Mietkautionskonto / Compte de garantie de loyer открывается на имя арендатора и служит арендодателю своего рода страховкой от непредвиденных обстоятельств. После расторжения договора аренды блокированные на этом счету деньги возвращаются бывшему арендатору. 

Если вы стали членом кооператива застройщиков (Wohnbaugenossenschaft / La coopérative d’habitation), то тогда вы не платите депозит, а перечисляете свой взнос в доход кооператива. Такой взнос может быть очень существенно выше максимально возможных в случае с депозитом трёх месячных арендных плат.

Шаг 4. Въезд в квартиру

О том, как проходит переезд, можно прочитать в отдельном материале выше. В целом же следует учитывать, что арендатор имеет полное законное право въехать в чистую, отремонтированную, ни в коем случае не «убитую» квартиру. Поэтому прежде чем начать распаковывать вещи, арендатор и владелец квартиры, как правило, представитель риэлторской компании, проводят совместный осмотр квартиры на предмет ее состояния. 

Осматривать новую квартиру нужно тщательно. Keystone / Martin Ruetschi

По итогам осмотра составляется отдельный протокол. Эту процедуру следует проводить как можно более внимательно: если вы в качестве арендатора примете квартиру с заметными повреждениями, например, пола или стен, то при выезде из квартиры не исключено, что вас заставят устранить эти проблемы за свой счет.

5. Как происходит оплата квартиры?

За арендованную квартиру арендатор платит определенную сумму. Ради простоты мы говорим об «арендной плате», но на самом деле, если быть совсем точными, речь идет об «арендном проценте» (Mietzins / Loyers). Это означает, что с финансовой точки зрения квартира является как бы выданным вам кредитом, за пользование которым вы платите процент, то есть «аренду». Стоимость объекта, в котором вы живете, тесно привязана к ситуации на финансовых рынках и к ставке рефинансирования (стоимости денег), определяемой швейцарским ЦБ.

Поэтому в Швейцарии выгодно сдавать не «убитые» квартиры, а объекты в хорошем состоянии, потому что такие объекты, с одной стороны, дороже стоят, а с другой — предоставляют арендатору максимум комфорта, и ему не нужно сразу же после въезда начинать «ремонт бессмысленный и беспощадный». Очень часто ситуация на рынке приводит к реальному падению стоимости жилья, и тогда арендатор имеет право обратиться к компании-оператору или к владельцу с требованием привести «арендный процент» в соответствие с ситуацией на финансовых рынках и понизить его. Отметим, правда, сразу, что добиться такого понижения практически нереально. Но пробовать стоит!

Как правило, арендатор платит за квартиру в данный месяц за следующий, то есть осуществляет предоплату. Одновременно он должен также оплачивать ЖКХ, то есть платить за отопление, воду, вывоз мусора, электричество, услуги по поддержанию дома и прилегающей территории в техническом порядке. Эта обязанность возлагается на т.н. службу «хаус-мастера» (Hauswart / concierge). Оплата коммуналки происходит в два этапа. Некоторая часть указанных расходов покрывается за счет уже перечисленной квартплаты (akonto): как правило, речь идет о некоей фиксированной сумме. В конце года компания-риэлтор или владелец недвижимости проводят перерасчет и смотрят на реальные расходы. Если вы нажгли света и налили воды больше, чем вы уже оплатили, вам выставляется дополнительный счет. Если меньше — разницу вам возвращают.

Ниже вы видите извлечение из реального годового перерасчета коммуналки на 4,5-комнатную квартиру в Берне. Сюда включены: отопление, услуги службы «хаус-мастера» и общие услуги компании-владельца по администрированию объекта, электричество, вода и канализация, вывоз мусора. Подключение кабельной сети оплачивается отдельно. Стационарный телефон и интернет — это уже расходы жильца. Аренда гаража на одно машиноместо обычно составляет дополнительные 5-7% от месячной аренды, но не менее 90 франков в месяц. Как правило, за гараж просят дополнительные 120 фр. Из данного счета ниже следует, что жильцы остались должны за год 244 франка и 30 сантимов, каковую сумму они и должны будут уплатить дополнительно к общей уже перечисленной арендной плате.

swissinfo.ch

Если владелец недвижимости намерен поднять аренду, то этот шаг он должен вам обосновать. Самыми распространёнными причинами повышений являются масштабный ремонт или реконструкция дома, а также резкое удорожание «арендного процента» из-за развития на финансовых рынках. Согласно швейцарскому Обязательственному праву, у арендатора есть 30 дней на обжалование решения о повышении квартплаты.

Как жить в швейцарской квартире?

Проживание в квартире, как правило, ведет к возникновению признаков старения объекта: где-то вытерся паркет, где-то испачкались стены. Это нормально. Важно поэтому, чтобы и вы как арендатор аккуратно относились к собственному дому, и компания-риэлтор через службу «хаус-мастера» проводила регулярный мониторинг состояния объекта, подвергая регулярным техосмотрам системы и места общего пользования, включая общие стиральные машины и сушильные аппараты, кладовые комнаты, которые придаются к каждой квартире и отдельно не оплачиваются, а также домовое отопление (в Швейцарии нет центрального паро-водяного отопления, нагрев воды происходит в каждом доме отдельно).

Именно поэтому, кстати, в Швейцарии нет балконов, загроможденных старыми ящиками, санками, велосипедами и лыжами. Это опасно с точки зрения противопожарной безопасности, а также просто некрасиво. Для старья в каждом доме есть подвальная кладовка. И ещё! Швейцарцы действительно помешаны на чистоте в доме, но истоки этого помешательства следует искать не в каком-то особом швейцарском «занудстве», а в чистой прагматике: в прошлом швейцарцы жили в деревянных домах, а любая пыль, накопившись, вспыхивает легко, как порох. Именно поэтому погоня за каждой пылинкой есть просто стремление не погибнуть ночью из-за неожиданного пожара.

Жилой дом в Швейцарии после недавней реконструкции. swissinfo.ch

Если вы хотите провести в вашей съемной квартире какие-то крупные переделки (заменить ковровое покрытие, покрасить стены цветами вашего любимого футбольного клуба и так далее), то тогда вам нужно получать разрешение компании-владельца. То же самое касается и спутниковых телевизионных тарелок, хотя их актуальность постепенно уходит в прошлое: в интернете сейчас можно смотреть и слушать что угодно из какой угодной страны. Если Вы женитесь или разводитесь, или если к вам надолго приехала мама из Сызрани или дядя из Мариуполя — вам следует проинформировать владельца недвижимости (фирму или частное лицо).

В случае возникновения серьёзных повреждений по вашей или не по вашей вине: все равно, следует немедленно проинформировать компанию-риэлтора или службу «хаус-мастера». Мелкий ремонт (подкрасить стены, заменить фильтр в вытяжке на кухне, повесить лампы, люстры и картины при въезде, обновить шланг душа) производит сам арендатор. 

Ремонт сложной техники на кухне (холодильника или посудомойки), как правило, следует производить не самим, но информировать фирму-владельца, которая, часто за свой счет, поручает провести такой ремонт специализированной ремонтной компании. Если компания-владелец проводит ремонт дома, из-за которого часть квартиры перестаёт быть жилой, то вы как арендатор имеете право потребовать соответствующего снижения квартплаты на период ремонтных работ. 

Если вы попали в затруднительное финансовое положение, то тогда срочно оповестите об этом арендодателя и кантональный собес (Sozialamt / Service de l’action sociale). Иначе при задержке с оплатой владелец недвижимости имеет право расторгнуть договор аренды и выселить вас. 

Расторжение договора аренды может быть инициировано как арендатором, так и арендодателем. Если вы решили сменить квартиру и переехать, то вам следует уведомить об этом вашего арендодателя за три месяца до вашего выезда. Тогда арендодатель / владелец получает достаточно времени для того, чтобы найти вам преемника. Покидая квартиру, арендатор обязан оставить ее чистой. Но это не значит, что достаточно будет помыть полы и вытереть пыль с подоконника.

Квартира должна быть профессионально отмыта. Сделать сами вы это не сможете, поэтому вам придется нанимать клининговую фирму, которая примерно за 900 франков за 3-комнатную квартиру отмоет ее так, чтобы владелец квартиры у вас её принял. Как правило, серьёзные компании по уборкам квартир всегда присутствуют при передаче квартиры вместе с вами и представителем риэлторской фирмы. По итогам подписывается протокол сдачи-приёмки.

Правда ли, что в Швейцарии ночью нельзя пользоваться туалетом?

Нет, неправда. Но все по порядку. В полученном Вами вместе с экземпляром договора аренды жилья «распорядке проживания» обычно указываются часы обязательного соблюдения режима тишины. Ночью этот режим длится с 22.00 до 7.00, днём — с 12 до 13.00. Это означает, что в эти часы нельзя включать громко телевизор, играть на музыкальных инструментах, пылесосить, а также громко набирать воду в ванную или мыться под душем так, чтобы об этом знал весь дом. Но ни в одном швейцарском «распорядке проживания» запрет на пользование туалетом после 22.00 не прописан.

Зато в нём прописаны право играть на музыкальных инструментах (по два часа до и после обеда), а также обязанность бережно относиться к местам общего пользования, включая лестничную клетку, кладовки в подвале, комнаты, где установлены стиральные машины (в современных квартирах стиралки и сушилки стоят в квартирах, но с 22.00 до 7.00 ими пользоваться нельзя). Нельзя загромождать лестницу перед своей входной дверью. Ок, на скамеечку для переобувания служба «хаус-мастера» может еще закрыть глаза! Следует следить за своими домашними питомцами там, где они позволены. Держать кошек и собак можно не во всех домах.

Курить на лестницах строго воспрещается. Курить можно на балконе, однако курение в квартирах — в Швейцарии это отдельная история. Здесь это не запрещено, при условии «учета интересов соседей», но что это такое, «учет интересов», — не знает никто. Это серая зона закона. По собственному опыту можно сказать: если ваш сосед курильщик и он реально отравляет вам жизнь своим дымом, поделать с этим ничего нельзя, особенно если курильщик является не арендатором, а собственником квартиры. 

Тогда он вообще ничем не сдержан, потому что арендатору хотя бы светит при переезде обязанность провести ремонт своей квартиры и удалить все следы курения, в том числе и запах. А удалить из стен многолетний дым сигарет — это почти невозможная задача. И это один из парадоксов Швейцарии: в распорядке проживания указано, что с 22.00 нельзя наполнять ванну водой и громко мыться под душем, а вот вопрос курева не регулируется никак.

Стекло и железо (консервные банки и дезодоранты) следует утилизировать вот в такие специальные контейнеры на улицах. swissinfo.ch

Мусор, как правило, следует разделять: то, что горит, включая пластик и остатки продуктов, можно утилизировать обычным путем в специальных «гербовых мешках» для мусора, продающихся в магазинах (10 мешков по 35 литров стоят 13 франков). Стекло и железо (консервные банки и дезодоранты) следует утилизировать в специальные контейнеры на улицах. 

Мусор в платных гербовых мешках (в Берне они синие, в других городах и кантонах они могут выглядеть иначе) ждёт, когда его заберут городские службы утилизации. swissinfo.ch

Крупный мусор (старый матрас или сгоревшая микроволновка) следует самому отвозить на специальные пункты сбора (Entsorgungshof / Déchèterie / Ecocentro), утилизация бесплатна. Туда же следует отвозить батарейки, старые компакт-диски, отработанные масла, старые ампулы, разбитые ртутные градусники, просроченные лекарства, макулатуру. Обычно каждая община / муниципалитет выпускает специальный «календарь» утилизации мусора и рассылает по квартирам бесплатно. Мусор в мешках либо выставляется два раза в неделю просто у подъезда (иногда один раз, все зависит от общины), часто он собирается в контейнеры у дома, если дом слишком велик.

Как система ЖКХ Швейцарии функционирует в сельской местности?

Разницы нет никакой, поскольку границы между городом и деревней в Швейцарии в плане комфорта массового жилья давно стёрты. Разумеется, высоко в горах есть домики пастухов с туалетом на улице, но и они уже скорее стали исключением. То же самое касается и нормативов построения инженерной инфраструктуры для сферы ЖКХ: строительство везде ведется в соответствии со СНИПами, а контролирует их применение и модернизацию «Консультационно-аналитическое агентство по вопросам профилактики несчастных случаев и по надзору за реализацией действующих технических норм и правил». Подробнее о том, как это происходит: в материале ниже.