Джентрификация и новый облик городов Швейцарии

Панорамный вид на район Кляйн-Базель (Kleinbasel). Keystone

Швейцарские города переживают сейчас бурную эпоху перемен. Целые кварталы приобретают совершенно новый облик, однако последствия так называемого «процесса джентрификации» не всегда бывают позитивными. Районы, дешевые и привлекательные для квартиросъемщиков с небольшим бюджетом, уступают место современным малоэтажным жилым комплексам, с ними появляются новые жильцы с бюджетами уже куда более солидными, начинается ценовая гонка, в результате которой «исконные» жители вынуждены съезжать в поисках более выгодных условий найма жилья. Что такое джентрификация по-швейцарски, можно хорошо проследить в настоящий момент на примере Базеля.

Этой осенью в одну из суббот в Базеле прошла демонстрация, участники которой призывали власти предпринять усилия в плане обеспечения города доступным жильем. Участников было немного, всего около трех сотен человек. Во главе процессии демонстрантов ехал переделанный велосипедный прицеп с прикрепленными к нему табличками с названиями улиц: «Steinengraben», «Muehlhauserstrasse», «Burgweg». Объяснять, что это за адреса, никому в Базеле не надо, они давно уже стали символами охватившего город так называемого процесса «джентрификации». 

Да и в целом конкретно в Базеле ситуация с недвижимостью в целом выглядит довольно неоднозначно: начиная с 2005 года количество свободных квартир здесь сократилось почти на две трети. Но Базель в этом отнюдь не одинок. В других крупных городах Швейцарии с хорошо развитой экономикой, таких как Цюрих, Берн, Лозанна и Женева, научное слово «джентрификация» давно уже покинуло страницы экспертных докладов и монографий, прочно войдя в лексикон городских граффити-художников. За необычным словом скрывается, однако, довольно банальный процесс вымывания с рынка недвижимости доступного жилья и его замещения объектами более качественными, но от этого куда более дорогими. Хотя начинается все, как правило, довольно-таки позитивно.

Доступное жилье на рынке недвижимости пользуется повышенным спросом. На фото: группа потенциальных арендаторов осматривает свободную квартиру в Цюрихе. В Базеле тоже можно регулярно наблюдать похожие сцены. Keystone

Сначала собственники недвижимости делают ставку на людей творческого труда, деятелей свободных профессий и студентов-аспирантов, привлекая их доступными ставками аренды. А потом вчерашние студенты сами начинают работать и превращаются в «богатеньких буратин» или «джентри», своего рода нетитулованное мелкопоместное городское дворянство. К ним подтягиваются, привлеченные «интеллектуальным» имиджем того или иного квартала, платежеспособные представители деловых кругов, из-за которых цены на жилье начинают последовательно расти, что в итоге превращает некогда живой квартал неформальной культуры в «спальный район» богатых и знаменитых.

Но вернемся к нашим демонстрантам. На улицу вышли они в знак протеста против строительного проекта, ставшего даже предметом судебного разбирательства. Речь шла о сносе старых городских особняков по адресу «Steinengraben 30-36», где на тот момент за вполне умеренную плату проживали примерно 25 молодых семей, денег у которых, понятное дело, было не густо. Увы, положительных результатов демонстрация не дала. Иск жильцов о признании незаконным постановления об их переселении суд отклонил, так что девелоперы получили «зеленый свет» на реализацию проекта постройки торгово-делового центра, квартир в котором было предусмотрено уже в два раза меньше, да и месячная аренда в таких «дизайнерских» квартирах, как правило, простым смертным вряд ли по карману.

Однако особенно разозлил демонстрантов даже не сам факт строительства нового делового центра (в конце концов город должен развиваться, в противном случае он превратится в трущобы, пригодные для обитания разве что левых экстремистов), а целый ряд «фокусов» и «уловок», к которым прибегали девелоперы. Так, для того, чтобы формально соответствовать положениям нового городского закона «О поддержке процесса реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства» («Wohnförderungsgesetz»), они, например, обозначили на планах в качестве жилой площади даже подземный гараж и лифтовые шахты.

Суд, с точки зрения демонстрантов, просто закрыл на всё это глаза, поступив, как говорит один из участников пикета, «заведомо в интересах инвесторов». В настоящий момент он и другие демонстранты проводят процесс консультаций с городской Ассоциацией квартиросъемщиков (Mieterverband), пытаясь понять, имеет ли смысл начинать полноценный процесс и каковы шансы на успех в случае, если они попробуют оспорить вышеупомянутое решение в судебном порядке.

Проблемный район Базеля: улица Штайненграбен (Steinengraben). Google streetview

Другой адрес, та же проблема: на улице «Mülhauserstrasse, дом 26», раньше жили сотрудники кантонального пенсионного фонда «Pensionskasse Basel-Stadt». Фактически это были вышедшие на пенсию и оставшиеся жить в своих ведомственных квартирах госслужащие. Одна из них Маргрит Беннингер (Margrit Benninger). Ей 92 года, в своем нынешнем доме она прожила всю свою жизнь. Но недавно, в мае 2016 года, ей вручили известие о том, что скоро ей предстоит временный переезд, поскольку в ее нынешней квартире будет проводиться плановый капитальный ремонт.

Как реагировать на необходимость впервые за последние полвека отправиться неизвестно куда, да еще в таком преклонном возрасте? Поддержку она нашла в рядах местной левацкой организации, активисты которой стали теперь ее лучшими друзьями. «Им самим в свое время пришлось научиться сопротивляться, многие из них были ведь студентами без гроша в кармане. Накопленным опытом они поделились с нами очень охотно», — с сочувствием говорит эта пожилая женщина.

После ремонта ей и еще трем семьям разрешено было вернуться обратно. Насчет новой ставки арендной платы она и ее риелтор договорились хранить молчание. Однако М. Беннингер вполне довольна, причем скорее даже не цифрами на счете за квартиру, а в выпавшей ей возможности стать частью небольшого движения сопротивления. Итогом этой «революции» стало вполне буржуазное решение, удовлетворившее все стороны. По словам представителя риэлтерской компании, если компромисс и был найден, то в результате не левацких протестов, а победы очень даже гельветического по духу стремления к гармонии и компромиссу. 

Именно об этом и говорится, в частности, в пресс-релизе городской Ассоциации квартиросъемщиков, активно участвовавшей в переговорах по «разруливанию» сложившейся ситуации. Представитель Ассоциации Беат Лойтхард (Beat Leuthard) говорит, что такой инструмент, как коллективное исковое заявление в суд, его организация использует с 2005 года. «На данный момент мы подали уже в общей сложности 180 таких заявлений, и почти всегда среди потерпевших были лица пенсионного возраста».

Мигранты как средство против сквоттерства

Беат Лойтхард занимается еще и политической деятельностью, что позволило ему недавно направить в адрес кантонального правительства запрос, связанный с еще одной базельской «горячей точкой» по адресу «Burgweg, 4-14». Там дюжина арендаторов пять последних лет упорно отказывалась покидать свои квартиры, несмотря на вполне законное требование владельца очистить их в связи с возникновением «собственной потребности». В квартиры же тех, кто «сдал позиции» и выехал, местные власти, разумеется, «временно» сразу же заселяли мигрантов — претендентов на получение статуса беженца.

Ситуация продолжала обостряться. Весной 2017-го двум последним оставшимся в своих квартирах жильцам власти начали открыто угрожать принудительным выселением. А вскоре после того, как все до единого выехали, в интернете был объявлен тендер по продаже как раз этих самых опустевших квартир в собственность, причем покупателям-инвесторам сразу же предлагалось начать сдавать эти квартиры временно, за небольшую плату, на срок не больше 7-ми месяцев, а как раз столько и длится в среднем ускоренная процедура рассмотрения ходатайств мигрантов о предоставлении им статуса беженца.

Еще один сложный адрес на карте Базеля: улица Burgweg 4-14. Google streetview

Официально тендер проводит риэлтерская фирма «Proiekt Interim GmbH», работающая по всей Швейцарии. На своей странице в интернете она активно рекламирует преимущества, которые получают собственники жилья, сдаваемого во временную аренду: квартиры никогда не стоят пустыми, а ведь время «пустостоя» — это потерянные деньги. Кроме того, в этом квартале города исключается вандализм и левацкий самозахват квартир. Что же касается потенциальных временных квартиросъемщиков (то есть мигрантов), то для них низкая ставка аренды оказывается основным и самым важным аргументом, который обеспечит их приток и… правильно, предотвратит «пустостой». Тем самым, довольны будут все: собственники, мигранты, власти и компания-посредник.

По адресу «Burgweg, 4-14» люди живут временно, формально и с точки зрения действующего законодательства, они являются не арендаторами, а всего лишь «пользователями», подписавшими не «договор аренды жилья», а «договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования» (по-немецки: «Gebrauchsleihvertrag»). Тот, кто подписал такой договор, не имеет никаких прав, которыми обычно обладает в Швейцарии арендатор, а значит его в любой момент можно выставить на улицу: идеальное жилье как раз для размещения мигрантов. Есть тут только одно «но». Швейцарское право запрещает собственникам такого жилья получать за счет него прибыль. Получаемые от жильцов деньги считаются всего лишь сбором, покрывающим текущие расходы на поддержание соответствующих объектов недвижимости в приличном состоянии — и не больше. 

Эксклюзивное жилье способно приносить влаадельцам неплохую прибыль. На фото: осмотр свободной квартиры в Базеле. Keystone

Поэтому запрос, направленный Беатом Лойтхардом, как раз и касался этого «тонкого места»: получают ли собственники квартир по адресу «Burgweg, 4-14» прибыль, и если да, то имеют ли они на это право, поскольку, и это легко читается между строк, как раз здесь и возникает питательная среда для коррупции, а то и для отмывания средств под благовидным предлогом расселения бедных беженцев. Недавно он получил от правительства ответ, который его совершенно не удовлетворил. Скоро должен начаться процесс, который как ответит на этот сложный вопрос, так и прояснит правовой статус тех, кто подписывает «договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования», то есть определит, являются ли такие лица арендаторами жилья или нет.

Страдают прежде всего дети

В настоящий момент такие пользователи/арендаторы за право проживания в данных объектах недвижимости платят от 300 до 450 франков в месяц. Пикантная подробность: собственником этих квартир является пенсионный фонд «Pensionskasse Basel-Land», то есть учреждение, работающее на основе швейцарского публичного права, да еще и из соседнего кантона, то есть фактически из другого государства. В ответ на запрос представитель «Proiekt Interim GmbH» клятвенно заверил, что собственники указанной недвижимости прибыли за счет неё не извлекают, а потому все происходящее находится в рамках законности.

Проблема только в том, что недавно эксперты Бернского университета провели исследование и выяснили, что такой формат, как «договор о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования» часто используется малоимущими семьями с детьми, которые обменивают свои права на возможность снимать жильё задешево. И можно себе представить, как тяжело жить таким детям в ожидании скорого почти неизбежного переезда. А если еще понимать, что скоро тебя выставят на улицу, а на твое место заселят беженцев? Так или иначе, именно так в обществе и вспахивается почва, на которой при определенных условиях могут взойти посевы ксенофобии.

Правительство кантона Базель-городской, видимо, все-таки отдает себе отчет в том, насколько наэлектризовано сейчас общественное настроение в связи с этой тематикой. Об этом свидетельствуют, в частности, целых четыре народных инициативы, касающиеся вопросов реформирования арендного законодательства и ожидающие выноса на общенародный референдум. Три инициативы из четырех касаются усиления прав арендаторов, четвертая предлагает закрепить в кантональной конституции «право на жильё» в качестве фундаментального гражданского права.

Сейчас в западной части города, там, где пригороды Базеля незаметно превращаются в городские агломерации на территории уже Германии и Франции, власти кантона, на основе частно-государственного партнерства с компаниями «Novartis» и «BASF», хотят возвести новый жилой квартал, отдав под него пустующие промышленные участки площадью в 300 тыс. квадратных метров. Официальный представитель кантона Базель-городской заявил недавно, что ни одна сторона, участвующая в проекте, не заинтересована в возникновении «городской монокультуры состоятельных людей». Но как этому можно было бы реально воспрепятствовать? Пока никто из них не сказал на этот счет ничего конкретного.

Перевод с немецкого: Юлия Немченко, Игорь Петров