Горожане в борьбе против «акул недвижимости»

Keystone/Photopress

В Швейцарии горожане активно сопротивляются джентрификации жилых кварталов. Одним из самых эффективных методов борьбы в Берне и Цюрихе стал формат «товарищества собственников жилья».

Иоганнес Вартенвайлер (Johannes Wartenweiler) серьезно обеспокоен. Вот уже много лет подряд он проживает в бернском районе Лоррене (Lorraine) на севере города. И все было хорошо — вплоть до недавнего времени.

А между тем в последние месяцы эта часть Берна во все большей степени становится объектом пристального внимания со стороны «акул недвижимости», риэлторов с деньгами, находящихся в поиске выгодных объектов для инвестирования. И разумеется, любой инвестор желает вернуть вложенные деньги, и желательно с серьезной прибылью.

В результате бывшие рабочие кварталы, такие, как Лоррене, подвергаются постепенной джентрификации, то есть реконструкции и обновлению жилого фонда. То, что в целом кажется вполне позитивной тенденцией, — кому хочется жить в городе трущоб? — оборачивается взлетом цен на недвижимость и постепенным вытеснением «аборигенов», зачастую неспособных, как указывает И. Вартенвайлер, платить по два миллиона франков за семикомнатную квартиру.

Многие жители квартала Лоррене, принадлежащие, как и сам И. Вартенвайлер, к «лево-альтернативному» общественному слою, опасаются, что приток в старые промышленные и рабочие кварталы городов состоятельных представителей «нового креативного класса» приведет к резкому росту стоимости аренды жилья.

Что бы как-то остановить приток этих «тренд-сеттеров» восемь лет назад И. Вартенвайлер основал в квартале «товарищество собственников жилья» («ТСЖ») с целью сохранить для себя и для своих наследников возможность и дальше жить в доступном по цене жилье. Участниками этого «ТСЖ», созданного на базе дома на четыре семьи, стали, кроме самого И. Вартенвайлера еще две семьи и одна пара в гражданском браке.

«Квартал Лоррене знаменит как раз тем, что тут люди знают друг друга, что они поддерживают плотную сеть контактов, вместе реализуя большое количество проектов, в том числе политического характера. И было бы очень жаль, если бы квартал утратил бы все эти свои качества в результате качественного изменения характера его населения», — говорит И. Вартенвайлер.

Портал swissinfo.ch решил разобраться в ситуации и самому посмотреть на деятельность двух «ТСЖ» в Берне и Цюрихе, созданных с целью сохранения как добрых соседских отношений между людьми, так и приемлемого уровня арендной платы за жилье.

В Цюрихе создание «ТСЖ» имеет давнюю традицию. Строительная отрасль и бизнес активно используют эту форму аккумулирования средств на реализацию порой очень интересных строительных проектов. И тем не менее…

«Я знаю многих жителей нашего района Ведикон (Wiedikon), которые серьезно опасаются, что если стоимость аренды и дальше будет расти такими темпами, они просто в один прекрасный момент окажутся не в состоянии оплачивать свое нынешнее жилье. Они очень боятся получить однажды от хозяина жилья „письмо счастья“ с предложением, от которого они не смогут отказаться: либо платить более дорогую аренду, либо престо съехать».

Об этом нам рассказала Урсула Эндерли (Ursula Enderli), участник «ТСЖ» под названием «Stiftung PWG», цель которого состоит как раз в сохранении в дорогом Цюрихе доступного жилья. Ее солнечная трёхкомнатная квартира вошла в состав кооператива в 2008 году. Сегодня, как и шесть лет назад, она платит за свое жилье в месяц 1 128 франков (примерно 41 тыс. рублей), что на 400 франков (14 800 рублей) ниже средней стоимости такой квартиры на рынке Цюриха.

Урсула Эндерли, на это сразу нужно обратить внимание, принадлежит к счастливому меньшинству. На рынке жилой недвижимости Швейцарии выгодные по цене кооперативные квартиры составляют всего лишь 4%. В настоящее время кооператив «Stiftung PWG» является в Швейцарии крупнейшим «ТСЖ», предлагающим своим участникам возможность снять качественное жилье по приемлемым ценам. Кооператив также сдает в аренду офисные помещения, и стоимость их аренды так же относительно невелика.

Аренда недвижимости является главным источником доходов кооператива. Примерно пять миллионов франков в год доплачивает ему город Цюрих из своего бюджета. Эти средства, как правило, идут на покупку новых объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Джентрификация

Комплексное изменение городской среды, происходящее в результате переселения состоятельных граждан в кварталы, заселенные представителями низших, менее богатых и образованных, классов.

Сопровождается увеличением среднего дохода в городских кварталах и налогооблагаемой базы, сокращением численности этнических меньшинств, на место малоимущих семей приходят состоятельные молодые одинокие люди или молодые пары.

В то же время увеличивается стоимость аренды жилья и общая стоимость недвижимости. В результате происходит постепенное вытеснение малоимущих коренных жителей в другие районы или же их экономической и социальной маргинализацией.

Кроме того, имеет место архитектурное и экономическое изменение облика кварталов. Сокращаются площади, используемые под промышленное производство, переоборудуются старые дома и индустриальные здания, растет число офисов, дорогих ресторанов, магазинов, мест культурного досуга.

Появляются бизнесы, которые удовлетворяют высокие стандарты потребления состоятельных переселенцев. Резко сокращается преступность. Успешные примеры джентрификации есть и в России, точнее, в Москве: проект «Винзавод», центр «Artplay», перестройка кондитерской фабрики «Красный Октябрь».

В отличие от западных стран, где старые промышленные здания переделывают под жилые комплексы, студии или торговые площади, в Москве заводы в основном переделывают в бизнес-центры.

Поэтому российская джентрификация пока в основном изменяет только деловую и культурную среду, но не социальную принадлежность жителей городских центров.

Дорогая моя аренда

Рост стоимости аренды квартир особенно нагляден в Цюрихе, экономической и финансовой столице Швейцарии. Если в 2010 году средняя месячная аренда обычной квартиры находилась там на уровне 1 485 франков (примерно 55 тыс. рублей), то уже в 2011 году этот показатель поднялся до 1 515 франков (56 тыс. рублей) в месяц.

В 2013 году в Цюрихе за квартиру площадью в 100 квадратных метров нужно было платить в месяц 2 633 франка (97 тыс. рублей), что на целых 40% выше, чем в соседнем городе Винтертур. Портал поиска недвижимости Homegate.ch подсчитал, что только за 2013 год уровень стоимости аренды в Швейцарии в целом подрос на 1,84%.

Причиной является постоянно растущий спрос на жилье, расположенное в крупных городских центрах. Во многом это ведет к «перегреву» рынка недвижимости и к «надуванию» на нём классического «пузыря». На это, по крайней мере, в начале 2014 года, обратил внимание банк «Berner Kantonalbank», который проанализировал отдельно ситуацию с недвижимостью в Берне, политическом центре страны.

Что же касается Цюриха, то Высшая техническая школа Цюриха (ETH Zürich) сделала в одном из своих исследований вывод о том, что рост цен на недвижимость здесь будет продолжаться даже в случае серьезного экономического спада.

Меняющееся лицо городов

Многие эксперты указывают на то, что ситуация на швейцарском рынке жилой и коммерческой недвижимости находится в опасной близости от границы, за которой начитается пресловутый «пузырь». Одним из непосредственных следствий растущего спроса на недвижимость при заметно отстающем предложении стал процесс так называемой джентрификации многих городских кварталов. Если коротко: старые здания реконструируются, аренда растет, структура населения меняется.

Однако многие только приветствуют этот процесс, и прежде всего риэлторы и инвесторы, работающие на рынке жилья класса премиум. Они указывают на рост платежеспособного спроса в этом сегменте рынка, а потому, с их точки зрения, у них есть все права на свою долю прибыли, а потому и высокая стоимость такого жилья вполне оправдана.

«Вопрос «пузыря» на рынке недвижимости перед нами не стоял», — говорит Андреас Штайгер (Andreas Steiger), один из руководителей проекта «Аллея Европы» в Цюрихе. Речь идет о создании с нуля роскошной улицы с топовыми квартирами, дорогими бутиками и офисами, начинающейся сразу от Главного вокзала Цюриха. Желающие могут скоро снять для себя здесь, например, пентхауз из трех с половиной комнат за 5 500 франков в месяц (203 тыс. рублей).

Улица «Аллея Европы» пройдет недалеко от цюрихской улицы Лангштрассе (Langstrasse), знаменитой — некоторые утверждают печально знаменитой — своей ночной жизнью во всех ее проявлениях. Авторов проекта это не смущает. «Мы расположены практически в центре, а это значит, что недвижимость здесь будет в прямом смысле всегда в цене. Что касается упомянутого Вами „пузыря“, то речь о нем может идти только тогда, когда цены прекращают расти. Но в нашем случае это практически исключено. Я убежден, что наши квартиры будут оставаться дорогими», — говорит Андреас Штайгер.

Политики должны вмешаться

С учетом такого рода тенденций, — а проекты, родственные цюрихской «Алле Европы», реализуются и в других регионах Швейцарии, — многие швейцарские «ТСЖ» открыто обращаются к политикам и депутатам с требованием предпринять меры с тем, чтобы наличие на рынке определенного количества доступных квартир было бы гарантировано соответствующими законодательными нормами.

На местном уровне кое-какие успехи в этом смысле уже налицо. Так, в 2011 году цюрихское «Объединение жилищно-строительных кооперативов» («Verband Wohnbaugenossenschaften Zürich» — «wbg zürich») сумело провести через референдум законодательную инициативу, в соответствии с которой городские власти Цюриха обязаны число некоммерческих квартир в городе довести до уровня одной трети от всего рынка съемной недвижимости.

Теперь похожие требования выдвигаются и по отношению к кантональным властям с тем, чтобы в целом снизить давление на города кантона в смысле спроса на жилье. «Там, где спрос на жилье начинает зашкаливать, мы регистрируем заметное сокращение числа имеющихся кооперативов и „ТСЖ“. Обе эти тенденции коррелируют между собой — и это не случайно», — говорит Урс Хаузер (Urs Hauser«, директор «Общешвейцарского Объединения жилищно-строительных кооперативов» («wbg Schweiz»).

По его словам, можно спорить о том, имеются ли в Швейцарии предпосылки к образованию на рынке недвижимости опасного «пузыря», или нет. Проблема, по его мнению, состоит в другом, а именно, в необходимости изыскания свободных земель, на которых можно было бы возводить доступное некоммерческое жилье. Такие квартиры, как правило, на 15% дешевле, чем в среднем по рынку, и их присутствие во многом способствуют его охлаждению. Однако поиск таких земель – это, во многом, вопрос политический.

Иоганнес Вартенвайлер, однако, призывает к бдительности и осторожности, исходя, прежде всего, из социальных соображений. «Необходимо избежать ситуации, когда новые жильцы, поселяясь в домах нашего квартала, просто живут и спят здесь, не желая в остальном иметь что-либо общее со своими соседями».

Перевод на русский и адаптация: Игорь Петров