Как Цюрих ищет выход из жилищного кризиса

Крупнейшая с начала 2000-х годов демонстрация против жилищного кризиса в Цюрихе прошла 5 апреля 2025 года. Участие в ней приняли тысячи человек. Keystone / Ennio Leanza

На начало 2025 года в Цюрихе — одном из крупнейших экономических центров Европы — свободными остаются лишь 7 из каждых 10 000 квартир. Это самый низкий уровень так называемой «вакантности» (Leerstand) в Швейцарии и один из самых низких показателей в западном мире. Ситуация на рынке города настолько напряжённая, что она уже сама по себе стала предметом общественного обсуждения и даже горькой иронии.

Всем, кто ищет квартиру в Цюрихе, не позавидуешь. Сравнения с «миссией невыполнимой» стали банальностью, а народная ирония советует просто расслабиться — в длинной очереди на просмотр единственной доступной квартиры. Несколько месяцев назад вирусное видео швейцарской юмористки Лары Штолль (Lara Stoll), где она стоит в толпе из более чем 300 человек, пытающихся попасть на просмотр единственных на всю округу апартаментов, вызвало бурную реакцию в соцсетях и вновь подчеркнуло масштабы жилищного кризиса в Цюрихе.

View this post on Instagram

Внешняя ссылка

A post shared by Lara Stoll (@lara_stollostoll)Внешняя ссылка

Рынок жилья в Цюрихе фактически иссяк — по крайней мере, если ориентироваться на показатель вакантных площадей. Этот индикатор отражает долю квартир, не занятых на определённую дату, и на начало 2025 года составлял всего 0,07%. Это самое низкое значение не только в Швейцарии, но, по имеющимся данным, и во всём западном мире. Редакция SWI swissinfo.ch проанализировала сопоставимые данные по крупнейшим мегаполисам — от Берлина до Сан-Франциско. Несмотря на различия в методологиях и уровне детализации, даже с учётом возможных искажений Цюрих выделяется крайней ограниченностью предложения.

Крупнейший город страны и её финансовый центр с населением около 450 000 человек уже много лет живёт в условиях структурного дефицита, однако в последние годы ситуация настолько обострилась, что недовольство вылилось в массовые уличные протесты. В ответ на нарастающее давление муниципальные власти в 2024 году учредили новую должность — делегата по жилищным вопросам (Delegierter Wohnen). Эту функцию доверили Филиппу Коху (Philipp Koch), бывшему преподавателю урбанистики и городской политики в высшей школе прикладных наук Цюриха (ZHAW).

Социодемография Цюриха. SWI

В местной прессе его прозвали «мистером Жильё» — прозвище, к которому он относится сдержанно. В мэрии Цюриха мы встречаемся с Филиппом Кохом и Анной Шиндлер (Anna Schindler), директором департамента городского развития (Stadtentwicklung Zürich). Её кабинет расположен в историческом здании мэрии, с видом на набережную реки Лиммат и шпиль церкви Фраумюнстер. Однако основная задача Анны Шиндлер, как и Филиппа Коха, — смотреть на город глазами тех, кто едва может позволить себе здесь жить. Их мандат чётко определён: к 2050 году не менее трети всех арендных квартир в Цюрихе должны быть социальными, некоммерческими.

Как приручить рынок?

Речь идёт о жилье, которое не предназначено для извлечения прибыли и должно оставаться в сегменте доступного или среднедоступного. В настоящее время доля таких квартир составляет показатель от 27 до 29 процентов — в зависимости от метода подсчёта. Чтобы изменить ситуацию, город делает ставку на прямые бюджетные инвестиции. «Мы покупаем много жилья, гораздо больше, чем раньше», — подчёркивает Анна Шиндлер. У Цюриха есть не только мандат, но и финансовый инструмент: с начала 2025 года в распоряжение города и некоммерческих застройщиков из так называемого жилищного фонда (Wohnraumfonds) поступили дополнительные 300 млн франков.

Подробнее:

Тем не менее даже эти средства не позволяют решить главную проблему — а она состоит в недостаточном контроле над рыночными механизмами. «Сегодня у нас рынок продавца. И у города нет права первого выбора», — говорит Анна Шиндлер. В определённый момент муниципалитет становится просто не в состоянии конкурировать с институциональными инвесторами — как это уже произошло с комплексом Üetlihof. Этот бывший кампус банка Credit Suisse, с 2012 года принадлежащий Норвежскому суверенному фонду, в 2022 году рассматривался Цюрихом в качестве потенциального стратегического резерва. Речь шла о втором по площади участке в черте города и цене в 1,2 миллиарда франков. Однако предложение о покупке было отклонено городским парламентом с минимальным перевесом голосов, сумма оказалась слишком обременительной даже для столицы швейцарских финансов.

Стоимость земли как корень проблемы — и стратегии Цюриха по её преодолению

История с кампусом Üetlihof ярко иллюстрирует одну из главных системных проблем Цюриха: цены на землю взлетели до рекордных уровней, а свободных участков в черте города почти не осталось. «Город продал много земли в 1980-х годах, когда считалось, что частный рынок эффективнее управляет застройкой, — и теперь нам приходится выкупать её обратно по очень высокой цене», — говорит Анна Шиндлер. По её словам, сегодня половина стоимости квартиры определяется именно ценой земли. Филипп Кох, делегат по жилищным вопросам, считает, что один из ключевых шагов: разделить рынок земли и рынок жилья, с тем чтобы вывести муниципальное планирование из логики спекулятивного спроса.

Приобрести офисный комплекс Üetlihof в качестве стратегического резерва город Цюрих так и не решился: сумма в 1,2 миллиарда франков оказалась для большинства членов городского парламента слишком высокой. Keystone / Alexandra Wey

Один из доступных на данный момент инструментов — долгосрочная аренда городской земли: муниципалитет предоставляет участок в распоряжение некоммерческого застройщика, который возводит здание и платит арендную плату не за собственность, а за пользование землёй. Это позволяет сдерживать стоимость арендного жилья. Но такой подход ограничен масштабами — земельный резерв города крайне невелик. На более жёсткие механизмы регулирования — например, налогообложение неиспользуемых участков — либеральная Швейцария смотрит с осторожностью. Ведь такие меры напрямую затрагивают интересы частных владельцев и требуют внесения в законодательство серьезных изменений.

В условиях федерализма, прямой демократии и серьезного отношения к защите прав частной собственности власти Цюриха предпочитают стимулирующий подход. Например, если застройщик включает в проект некоммерческие квартиры, то город разрешает ему идти на более высокую плотность застройки, что увеличивает так называемый «коэффициент использования» (Ausnutzungsziffer), отражающий соотношение между общей площадью здания и площадью земельного участка, на котором здание было возведено.

Доля свободных квартир на рынке в некоторых крупных городах мира. SWI

С точки зрения Анны Шиндлер, самым мощным средством в борьбе с дефицитом жилья остаётся строительство новых жилых комплексов, тем более что надстройка этажей и точечные пристройки редко оправдывают себя — они требуют серьёзных инженерных решений и не приносят инвесторам достаточной отдачи. Кроме того, массовая надстройка исторических зданий противоречит архитектурной логике, она может нарушить исторически сложившийся облик городского пространства.

Объекты и субъекты

Проведённое по заказу города исследование показало: при полной замене старого здания удаётся увеличить объём жилой площади в среднем на 87%, как раз за счёт более плотной застройки. Однако здесь возникают побочные эффекты: даже некоммерческие застройщики, возводя новое жильё, нередко повышают арендные ставки, вытесняя прежних жильцов. Это создаёт конфликт между увеличением предложения и социальной справедливостью.

«Нам нужно поддерживать как субъектов, так и объекты», — подчёркивает Филипп Кох. В переводе с чиновного языка это означает, что, с одной стороны, городские собесы должны оказывать адресную поддержку людям с низкими доходами, а с другой — город обязан наращивать фонд некоммерческого и субсидированного жилья, недоступного для рыночной спекуляции. И только сочетание этих двух подходов способно удержать Цюрих от дальнейшего углубления жилищного кризиса.

Альтернатива — продолжающаяся джентрификация Если город не обеспечит социальный баланс, его продолжит захлёстывать так называемая джентрификация. «Сегодня нижняя треть населения вынуждена арендовать квартиры, которые съедают более 50 процентов их семейного дохода», — подчёркивает Филипп Кох. А ведь в Швейцарии действует общее, пусть и не закреплённое юридически, правило: расходы на жильё не должны превышать трети дохода домохозяйства. Тем временем проблема высокой арендной платы всё чаще затрагивает и представителей среднего класса. По результатам опроса, проведённого в 2023 году, почти 40 процентов жителей Цюриха считают стоимость аренды несоразмерной своим доходам.

Подробнее о ситуации с жильём в Цюрихе:

Особенно остро это ощущают те, кто ищет новое жильё. Так называемая запрашиваемая арендная ставка (Angebotsmiete), то есть цена, по которой квартира выставляется на рынок, в среднем на 26 процентов выше, чем действующие ставки по уже заключённым договорам аренды (Bestandsmiete). Частично это связано с тем, что в предложении преобладают новостройки, которые по определению дороже. Однако в целом речь идёт о самоподдерживающейся спирали роста цен, которую пока не удаётся эффективно сдерживать — ни Цюриху, ни Швейцарии в целом.

Дополнительный фактор — изменения в структуре домохозяйств и в образе жизни. В семьях стало меньше членов, а площадь на одного человека — значительно больше. По официальным данным, в Цюрихе сегодня проживает примерно столько же людей, сколько в начале 1960-х годов, несмотря на то что с тех пор в городе было построено почти 90 000 дополнительных квартир. Разница в том, как мы жили тогда и как живём теперь: если сегодня мы строим «плотно», то тогда люди просто жили плотнее — на меньших площадях и в более многолюдных семьях. Но в конечном счёте именно спрос определяет цену — и этот спрос формируют высокие доходы сотрудников технологических и финансовых компаний, включая экспатов и специалистов международных корпораций. «Такова реальность: средние доходы в городе выросли, и вслед за ними выросли и стоимость земли, и арендные ставки», — отмечает Анна Шиндлер.

Стабилизировать рынок возможно только через увеличение предложения. Однако в Цюрихе, как и в других швейцарских агломерациях, строительная активность сталкивается с системными ограничениями. Во-первых, процедуры получения разрешений на строительство стали более длительными и сложными. Во-вторых, проекты всё чаще обжалуются и тормозятся при помощи апелляционных жалоб. «Это происходит в 70 процентах случаев», — уточняет Филипп Кох. По его словам, эти жалобы редко связаны с содержательными аргументами. Чаще такие действия просто преследуют цель затягивания сроков реализации строительных проектов или достижения более выгодных условий по крупным сделкам.

Прямо на берегу реки Лиммат расположился современный жилой квартал Tramdepot Hard (белая башня с низкоэтажным корпусом в основании), пользующийся повышенным спросом, что неудивительно: арендные ставки здесь значительно ниже рыночных. Keystone / Michael Buholzer

Ни Филипп Кох, ни Анна Шиндлер не верят в универсальное решение жилищного кризиса. Но, по их мнению, необходим постоянный диалог — в том числе с ориентированными на доходность структурами, такими как пенсионные фонды. Только на основе переговоров возможно вырабатывать социально приемлемые решения, способные получать достаточно широкую политическую поддержку. «Не полагаться на рынок и не пытаться жёстко его регулировать, а разговаривать друг с другом» — именно этот подход, по словам Анны Шиндлер, и остаётся главным лозунгом швейцарской жилищной политики.

При этом она подчёркивает: кризис ощущается не всеми одинаково. Перекос существует не только на рынке, но и в восприятии масштаба проблемы. Один из показательных случаев — муниципальный проект Tramdepot Hard,Внешняя ссылка реализованный за счёт города. Жилой комплекс, построенный на берегу реки Лиммат на границе модного 4-го округа, вызвал ажиотаж в прессеВнешняя ссылка, когда стало известно, что на 140 квартир было подано почти 15 000 заявок. Анна Шиндлер считает эти цифры завышенными. «Многие подают заявки автоматически. Это вовсе не означает, что десятки тысяч людей остро нуждаются в жилье», — объясняет она.

По её словам, большинство претендентов уже живут в Цюрихе и участвуют в подаче заявок скорее наудачу. Процедура проста: заявки принимаются онлайн, без подтверждающих документов. А практика показывает: многие даже не читают условий участия. Тем временем на такие квартиры действуют ограничения по уровню доходов и по наличной собственности, и значительная часть претендентов формально не соответствует этим критериям. Однако большая часть заявителей об этом никогда не узнаёт — потому что в Цюрихе, этой неофициальной мировой столице жилищного дефицита, к подаче таких заявок допускаются только те, кто случайным образом отобран из общей массы.

Русскоязычная оригинальная версия материала создана, адаптирована и отредактирована русскоязычной редакцией SWI / ип / нк / ап.