Столетняя война на швейцарском рынке аренды жилья

Владельцы недвижимости и арендаторы жилья — обречены ли они на вечный антагонизм? Keystone / Alessandro Della Bella

Владельцы недвижимости и арендаторы жилья — обречены ли они на вечный антагонизм? Если посмотреть на итоги референдума 24 ноября 2024 года, то возникает именно такое впечатление. Этот раунд остался за арендаторами, которые нанесли по владельцам недвижимости два мощных удара. Но что дальше? И будет ли у этой войны мирный финал?

Швейцария — страна арендаторов! Здесь снимают квартиру почти 60% семей, ипотечный кредит на покупку собственной недвижимости хотя и стоит немыслимо малый процент, но доступен он далеко не всем с учетом дороговизны жилья и значительной доли собственного капитала, которым нужно обладать для того, чтобы иметь шанс на покупку собственной недвижимости. Поиск надлежащего баланса между правами собственников и интересами арендаторов жилья давно является в Швейцарии острой социальной проблемой.

С одной стороны, расположенная в Женеве Ассоциация квартиросъемщиков франкофонной Швейцарии (Association de défense des locataires / AslocaВнешняя ссылка) постоянно жалуется на «жадных домовладельцев». С другой стороны, расположенная в Цюрихе швейцарская Ассоциация собственников жилья (Hauseigentümerverband / HEVВнешняя ссылка) сетует на то, что у ее членов связаны руки разного рода ограничительными нормами и правилами. Этот антагонизм существует давно, ни одна из сторон, похоже, никогда не была полностью удовлетворена всеми существующими в стране законами, регулирующими отношения аренды в части таких вопросов, как формирование тарифов арендной платы, порядок прекращения договоров аренды и условия сдачи жилья в субаренду.

Патовая ситуация

«Это по-настоящему патовая ситуация, — говорит Доминик Майер (Dominik Meier), парламентский корреспондент швейцарской общественной телерадиокомпании SRF. — На протяжении последних 30 лет все попытки реформ и проведения разных примирительных круглых столов регулярно проваливались. Такие важные вопросы, как предельно допустимая норма прибыли домовладельцев, регулируются очень плохо, а арендная плата постоянно растет. С другой стороны, действующие нормативные акты тормозят строительство и ввод в строй нового жилья, жилая площадь становится все большим дефицитом, и так замыкается круг».

Квартирный вопрос заметно «испортил» и политическую атмосферу в стране: левые партии безусловно встали на сторону арендаторов, их коллеги из правых — перешли на сторону домовладельцев. О результатах голосования 24 ноября 2024 года можно вспомнить, перейдя по ссылке ниже. «Пора уже прекратить эту окопную войну между арендаторами и арендодателями. Неужели в наших интересах измотать друг друга?» — заявил министр экономики Швейцарии Ги Пармелен (SVP) сразу после голосования. Выразив свое недовольство тем, что все предыдущие попытки примирить противоборствующие стороны ни к чему не привели, министр предложил ассоциациям жильцов и домовладельцев еще раз попытаться найти выход из создавшегося положения за столом переговоров.

Нормальное положение?

«Это противостояние уже привело к тому, что наше законодательство, регулирующее аренду жилья, практически не изменилось с 1990 года, в то время как условия на рынке аренды с тех пор поменялись качественно, — добавил Ги Пармелен. — Напряженность в отношениях ассоциаций жильцов и домовладельцев вещь вполне нормальная, если учесть, что арендодатели заинтересованы в получении максимально возможной арендной платы за свою недвижимость, а арендаторы хотят платить как можно меньше или, по крайней мере, не больше, чем они могут себе позволить заплатить. И напряженность эта, естественно, будет увеличиваться и дальше в связи с нехваткой доступного жилья, особенно в городах, в условиях спекуляций с недвижимостью и с учетом масштабного сноса ветхого, но доступного жилья ради уплотнительной застройки или энергетической модернизации жилого фонда».

На это указала порталу SWI swissinfo.ch Дженнифер Баренштайн (Jennifer Duyne BarensteinВнешняя ссылка), руководитель Центра исследований архитектуры, общества и жилой среды при Высшей технической школе Цюриха (Leiterin des ETH-Forschungszentrums für Architektur, Gesellschaft und gebaute Umwelt und des ETH-MAS in Housing при ВТШЦ / ETHZ). Её центр в настоящее время участвует в исследовательском проекте Европейского союза, направленном на поиск путей смягчения диспропорций на рынке жилья и жилищного строительства в девяти европейских странах, включая Швейцарию. «Нахождение надлежащего баланса между интересами арендодателей и арендаторов — важнейший фактор оздоровления рынка аренды.

Чрезмерная защита интересов арендаторов может привести к тому, что хозяева будут просто придерживать недвижимость, экономя на ремонте, в том числе и на проектах по повышению энергоэффективности жилого фонда. В то же время весьма проблематичной является манера арендодателей расторгать договоры аренды со старыми жильцами в связи с ремонтом и затем существенно повышать арендную плату, взимаемую за это же жильё с новых жильцов. В настоящее время именно этот механизм и является одной из причин дефицита доступного жилья во многих швейцарских городах», — говорит Дженнифер Баренштайн.

Больше социального жилья?

Признаков оттепели в отношениях между арендаторами и арендодателями пока не наблюдается. Президент Asloca радикальный социалист Карло Соммаруга назвал результаты референдума 24 ноября 2024 года уроком «для страдающей от невыносимого высокомерия индустрии недвижимости». Эта ассоциация уже обещает активизировать свою деятельность, выступив летом 2025 года с народной законодательной инициативой «Против чрезмерно высокой арендной платы». По словам ассоциации Asloca, если в 2025 году швейцарский федеральный парламент примет решение о расширении полномочий арендодателей в части права менять (то есть повышать) арендную плату, то тогда она точно прибегнет к инструментам прямой демократии и вынесет эту инициативу на суд народа.

Ожидается, что на своей весенней сессии 2025 года федеральный парламент Швейцарии как раз и будет обсуждать этот вопрос. Дженнифер Баренштайн считает, что одним из выходов из тупика было бы более активное строительство доступного жилья. Четыре года назад нечто подобное уже выносилось на референдум, но предложение закрепить законодательно положение о том, что доля доступного социального жилья на рынке должна достигать 10% (а не 5%, как сейчас) от общего объема предлагаемого жилья, народ на референдуме отверг. Так что Баренштайн считает, что самое время вернуться к этому вопросу снова: «У нас явно существует необходимость в увеличении предложения доступного некоммерческого жилья. Увеличение предложения некоммерческого социального жилья окажет на рынок жилья как прямое, так и косвенное положительное влияние».

Англоязычный оригинал вышел под редакцией Рето Гизи фон Вартбурга, русскоязычная оригинальная версия подготовлена и отредактирована русскоязычной редакцией SWI / ип / нк / ап.